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濱海新區寫字樓市場
一般而言,第三產業中以金融保險、房地產、會展等為重點的現代服務業對寫字樓的需求最為直接。所以現代服務業的發達程度直接影響到寫字樓價格的高低。從全國30個省市的截面數據分析,寫字樓價格高低與人均現代服務業增加值之間的關系特征表現為:人均現代服務業增加值越高,當地的寫字樓銷售價格越高,但隨著現代服務業增加值的進一步增大,寫字樓價格的變化幅度趨緩。
將濱海新區納入全國范圍觀察,從數據上看,對應2005年濱海新區人均現代服務業增加值2496元,寫字樓價格應為6275元,而濱海新區寫字樓實際銷售價格4850元左右,表明目前價格偏低。
那麼,是什麼原因導致濱海新區寫字樓銷售價格偏低?
天津寫字樓銷售價格上昇較緩,影響了濱海新區價格的上昇。近年來,全國寫字樓價格指數從1999年的98.1迅速上昇到2005年的107.2。相對於全國寫字樓價格持續上昇的情況,天津寫字樓價格指數從1998年的99.6持續下降到2003年的96.1,直到2004年纔又回昇到101.3。與天津市寫字樓價格上昇的速度較慢類似,濱海新區近年來寫字樓的價格上昇也較緩慢。
2005年以來天津需求開始上昇,但潛在供給也較大,寫字樓需求難以外溢到濱海新區。
寫字樓群的需求是由第三產業的發展支橕,而濱海新區經濟發展的主導力量是第二產業。『十五』期間濱海工業一直快速增長,第三產業發展緩慢,2005第三產業比重為31%,僅比1994年成立濱海新區時上昇了1個百分點,不僅低於天津市41%的水平,也低於全國的平均水平33%,從而未能形成對寫字樓群的強勁需求。就第三產業內部而言,傳統服務業特征明顯,對寫字樓需求不強烈的交通倉儲佔據24%,批發零售餐飲佔據48%,二者之和高達72%;而具有現代服務業特征的金融業僅為1%,房地產業6%,其他行業21%,發展還很不充分。新興行業如信息、諮詢、文化等行業盡管有所發展,但比重還很低,尤其是金融保險業和房地產業近年來的比重仍不穩定,金融業在1998?2005年間有三年呈負增長。
商業用房市場
濱海新區商業地產起步較晚,目前已形成以解放路金街為主力商圈、洋貨市場商圈及泰達核心商圈為次級商圈的發展格局。
一般而言,商品零售總額直接體現某一地區商業經濟的發達程度。商業經濟越發達,對商業用房的需求就越高,從而推動商鋪價格上揚。
將濱海新區納入全國范圍觀察,從數據上看,2005年濱海新區人均消費品零售額1.375萬元,對應的商業用房價格水平應為7100元左右,但濱海新區商業用房實際銷售價格僅為5070元,價格明顯偏低。
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