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天津濱海新區憑借優良的區位優勢和既有基礎,繼深圳特區、浦東新區之後,得天眷顧,被中央政府確立為北方發展極。因而濱海新區在『十一五』期間無疑將是一片開發熱土,大量人口和資本資源會迅速湧入,特別是核心區域單位土地上的投資強度與投資密度,將達到全國范圍內前所未有的水平,從而會對不動產資產形成龐大需求,將為各種類型和實力規模的房地產商提供投資機會。
處於成長上昇周期的濱海新區住宅市場
濱海新區自1994年開始開發以來,房地產市場發展一直較慢。近年來,隨著濱海新區經濟的發展和濱海新區戰略地位的提昇,天津市住宅市場在區域上正在發生一系列變化,濱海新區尤其是以塘沽區和開發區組成的核心區開始成為天津住宅市場中最活躍的區域。
2003年以前,塘沽及開發區的住宅市場發展緩慢,但隨著濱海新區醞釀納入和正式納入國家規劃,許多外地投資者紛紛到核心區置業投資,核心區住宅市場價格上漲較快。2002年時,塘沽區住宅價格基本保持在2200?2600元/平方米,開發區比塘沽區房價約高1000元左右。2004年和2005年,外地購房置業者比例大幅度提高,推動核心區房價較快上漲,均價超過4000元/平方米,開發區均價達到6000元/平方米,一些較高檔項目的均價甚至已經達到7000元/平方米以上。如貽正嘉合、貽景花園、水域·未來城、歐美風情小鎮等項目,售價在4000?5000元/平方米;萬通新城國際,2005年10月開盤價格5800元/平方米,目前均價達到6800元/平方米;伴景灣,2005年9月開盤價格6600元/平方米,目前均價達到7400元/平方米,已超出了目前天津市中心城區大部分高端住宅的銷售價格。目前塘沽區、開發區在售、在建和准備啟動的項目達31個,總建築面積約500萬平方米,這些項目中,中檔產品的起步價均在5200?5600元之間。
濱海新區地價水平10餘年間上昇數10倍,今日核心區域已達到每平方米2000元以上(按樓面地價算),隨著濱海新區戰略規劃進一步落實,商務及居住土地資源稀缺性開始顯現,地價大幅提昇,已是確定無疑的事。以塘沽為代表的濱海新區房地產開發用地均價,已遠高出天津全市均價。
大港區和漢沽區房地產市場發展相對較晚,但目前也呈現出快速發展的勢頭。漢沽區新住宅價格由2003年的1700?1800元/平方米左右上昇到2004年的2300?2500元/平方米左右,2005年達到3000?3500元/平方米左右,與2年前相比房價幾乎翻了一番,目前個別樓盤的價格已達到4700?4800元/平方米。
大港區由於大型中央企業居多,居民家庭通過單位住房而擁有自住住房,商品住宅市場發展較慢,房價也較低,2003年前住宅價格在1600?2000元/平方米,2004年開始住宅價格上漲較快,達到2500?2600元/平方米,2005年由於改善型住房需求和投資型需求的快速增長,進一步推動大港房價的上漲,平均價格達到3500?4000元/平方米。
總體上看,目前,整個濱海新區住宅市場均價與整個天津市均價相比,還存在一定差距,大致相差300?500元/平方米左右。
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