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自個稅細則確定之後,杭州二手房市場成交量持續上漲,市場回暖趨勢明顯。我愛我家市場研究中心提供的數據顯示,前期因稅則不明受到抑制的購房需求,已經得到了明顯的釋放,如個稅確定後的第二周,成交量較前一周就再度上昇了27.3%。
相關監測結果還顯示,約5%的賣家選擇了『20%』的繳稅方式,換言之約95%的客戶還是選擇了『1%』繳稅方式。
對二手房買賣雙方來說,因房源情況不同,選擇對路最為合適的繳稅方式頗為重要。目前二手房市場中的交易主力,基本可分為三類不同房源,每類房源的繳稅選擇方式也不盡相同,通過下面一些實際成交案例便可見一斑。
NO1:房改購房
這類房源,買入價普遍很低,房產增值多在一倍左右,其成交量也頗為可觀,約佔了市場總成交量的一半左右。新的『個稅』政策實施後,由於這類房源買入賣出的差價較大,比較適合1%的繳稅方式。
以我愛我家近期成交的一套紫藕小區的房子為例子,該房源面積為54平方米,出售價為9300元/平方米,總價約50萬元。根據細則,房改房原價按照4000元/平方米計算,原房價約22萬元。由於購房5年以上,不存在營業稅。這樣一套房子,如按1%方式繳納個稅,50萬元×1%=5000元。
如果按差價20%計算,購買時的契稅為22萬元×1.5%=0.33萬元,印花稅22萬×0.05%=110元,產權證登記費=85元,最多可減去的裝修費用22萬×15%=3.3萬元。這樣算下來,需繳個稅為(50-22-0.33-0.011-0.0085-3.3)元×20%=4.85萬元。即使這套房子有營業稅,也就是50萬元×5.6%=2.8萬元,按照20%的計稅方法也要繳納4.29萬元。兩種計算相差巨大,業主當然選擇『1%』的交納方式更為合算。
NO2:早期買進的商品房
這裡所說的早期賣進商品房,主要指2004年之前買進的房屋。
由於杭州樓市房價在2004年到2005年期間漲價明顯且幅度頗大,有的一年之內每平方米就漲了3000多元,因此現在上市交易時,買入賣出的差價也較大,『1%』的計稅方式顯然更加適合。
以我愛我家成交房屋數據為例,一套1999年建成的京惠花園房源,面積65平方米,2003年以5700元/平方米價格買進,現以8200元/平方米賣出。如果按照差價20%的計算公式,得出的需繳個稅為1.2萬元;按照『1%』計算,則只有5000元,兩者相差了7000元。顯然,後者計算方式更為合算。
NO3:2005年後購置的房源
這類房源在目前的二手房市場上比例不大,基本以『趕了晚集』的投資者居多。
由於受國家宏觀調控政策影響,2005年至2006年杭州房價一直很穩定,起伏不大,因此買進賣出的差價也有限。在這種情況下,當然選擇20%的計算方式繳稅更少。
如一套青春坊87平方米房源,2005年買進價為9500元/平方米,現買出價為11000元/平方米,如按20%方法計算(87×11000-87×9500-87×11000×5.6%-87×9500×10%-……)得出的結果幾乎為零;如按1%計算,則為9600元。可見,在差價不大的情況下,選擇『20%』最為合適。
據了解,在實際交易中,也有部分業主明知『20%』計算方式繳稅較少,但因提供相關憑證程序過於復雜繁瑣,如果兩種算法稅額相差有限,還是選擇了1%的繳稅方式。
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