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根據建設部等九部委出臺的房產新政策,從今年6月1日起,對購買住房不足5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額的5.5%征收營業稅及附加費。對新政策所導致新房五年期內交易稅收成本增加,不少房產炒家和房產中介公司『明修棧道,暗渡陳倉』,以求規避房產交易中應繳納的營業稅。究竟這些做法是否可行、交易成本是否能減少、有無法律風險?本報特別就此采訪了四川君合律師事務所合伙人律師鄭書宏。
先租後賣
房產新政出臺後,郭先生由於各方面原因想將已買三年的房子賣掉,但想到要按照房價全額繳納5.5%的營業稅及附加費,郭先生覺得很不劃算,於是他與買家約定,買家先以租賃的方式入住,兩年之後雙方再按約定的價格交易過戶,已交租費就計入房價。
律師點評:此種方法不繳全額營業稅及附加費了,只繳契稅、登記費、印花稅等。具有一定可行性。但由於房屋的價格具有極大的可變因素,如果所簽的價格與兩年後該房屋的市場價格不一樣,房屋價格上漲了,房主完全可能寧願賠償違約金也不願意賣房子,對於買方來講,則要承擔由此帶來的諸多機會成本。同時賣家還有可能將此房抵押或另外出售,對於買家就有很大的法律風險!
假贈與真賣房
王女士手頭有套房子,有買主願意出55萬買,但是今年新政策出臺,讓她覺得賣掉房子後除去雜七雜八的稅費,落入自己口袋的錢似乎少了不少,於是李女士在中介的幫助下想通過贈與的方式把這套房子轉讓出去。
律師點評:通過贈與方式轉移房產,是房產轉移過程中常見形式,也是我國法律所規定的權屬人處分自己財產的一種權利和行為方式。因為贈與方式轉移房產完全不同於市場化交易,故而不征營業稅。
對於有親屬關系的和確實屬於贈與關系的雙方來講,通過贈與方式轉移房產是一種合理的避稅方式。其費用主要是契稅、公證費、登記費、印花稅等。契稅是交易額或評估額的1.5%(第一次交易),以後交易為3%;公證費(贈與合同的公證)成都市一環路內16元/平方米,一環路外二環路內14元/平方米,二環路外12元/平方米;登記費80元。
如果房產轉移雙方的真實意思和目的不是贈與,而是想轉移房產並獲利,完全背離贈與法律上無償性的特征。那麼,這種行為將不夠成合法有效的贈與,而是以外在表現合法的贈與形式,掩蓋了逃避稅收非法目的違法行為。一旦出現糾紛,根據現行法律規定,當事人雙方就要承擔補繳稅款、罰款的責任,嚴重的甚至要承擔刑事責任。而且,明為贈與實為買賣的轉移房產除了上述法律風險外,實際過程中還存在很大的交易風險。對買家來說,如何約定付款方式,這是一個難題,因為贈與人在贈與財產權利轉移之前可以撤銷贈與,即使買家已經付了定金,也對出售方沒有約束力。此外,我國《合同法》規定:『贈與的財產有瑕疵,贈與人不承擔責任。』也就是說,如果買方收到的房屋出現質量問題,就很難要求原主人賠償。另外,買家還要提防贈與人撤銷贈與或不履行贈與義務的行為。
合同價格遠低於實際價格
正准備賣房的王女士也是通過中介與買房人約定了一個賣價,不同的是,買賣合同上寫的交易價格只是該價格的一半,她想以這種方式少繳納營業稅。
律師點評:此種方法少繳全額營業稅及附加費了,仍須交契稅、登記費、印花稅等。這種行為是以外在表現合法的形式,掩蓋了逃避稅收的非法目的,是一種違法行為。一旦出現糾紛,根據我國現行法律規定,當事人雙方就要承擔補繳稅款、罰款的責任,嚴重的甚至要承擔刑事責任。
先簽合同幾年後再過戶
張女士今年3月份在城西又購買了一套面積為120平方米的住房,就想把3年前在草金路買的房子賣掉,不巧的是剛好趕上新政出臺,這套40萬元的房子如果按照46萬元賣出,可能要多繳1.5萬元的稅費。張女士覺得劃不來,於是通過中介與買房人約定了一個價格,准備等到房子滿了五年之後再辦過戶手續來避稅。
律師點評:此種方法不繳全額營業稅及附加費了,只繳契稅、登記費、印花稅等,具有一定可行性。但雙方簽訂合同之後,如果不及時辦理交易手續,時間一長,就會有諸多外界因素影響到交易過程,雙方都將面臨所有突如其來的風險,包括政策風險、市場波動的風險,特別是房地產價格並不是很穩定的情況下,一旦出現大的落差,必有一方會有重大的損失。而且,時間越長所承擔的風險越大,而且即使合同辦理了公證手續,也不能避免上述風險的存在。同時,賣家還有可能將此房抵押或另外出售。
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