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宏觀調控影響趨緩 市區成交明顯增加
一、商品房總體銷售情況分析
2006年8月,全市商品房成交量及價格走勢較上月有所下降。本月商品房共成交76.95萬平方米,環比下降5.2%,同比下降了11.3%。本月成交價格為4960元/平方米,與上月持平,同比則上昇了23.1%。本月商品房成交量總體下降是非住宅部分成交量的下降帶動,而住宅部分成交量則有所上昇。
年份 |
成交面積(萬m2) |
成交金額(億元) |
平均價格(元/ m2) |
2005.8 |
86.8 |
34.98 |
4030 |
2006.7 |
81.15 |
40.25 |
4960 |
2006.8 |
76.95 |
38.17 |
4960 |
同比浮動 |
-11.3% |
9.1% |
23.1% |
環比浮動 |
-5.2% |
-5.2% |
0.0% |
2005年8月——2006年8月成交量及價格走勢:
如圖所示:2005年8月——2006年8月成交量除春節銷售淡季外,走勢基本平穩。春節後,成交量回昇迅速,盡管國六條等宏觀政策對購房者心理造成一定影響,但從成交量上看,影響並不大,特別是本月商品住宅成交量已經開始回昇,預計下月商品房總成交量應有小幅提昇。
商品房價格走勢平穩,特別是從2005年12月至今,價格僅上漲0.76%,06年7、8月價格持平。隨後期商品房供給量的增加,價格將繼續保持平穩趨勢。
二、商品房住宅銷售情況分析
1、商品房住宅成交情況
項目 |
成交面積(萬㎡) |
平均價格(元/m2) |
成交額(億元) |
本月全市 |
67.72 |
4682.9 |
31.71 |
上月全市 |
65.81 |
4550.5 |
29.95 |
本月增長幅度 |
2.9% |
2.9% |
5.9% |
天津市8月份商品房住宅成交67.72平方米,環比上月65.81萬平米上昇2.9%,其中市內六區成交量佔比為37.4%,較上月上昇了4.5%。全市成交額31.71億元,環比上昇5.9%。其中市內六區成交額16.2億,佔全市總成交額的51%。較上月上漲5%。全市商品房住宅價格走勢平穩。本月均價4682.9元/平方米,較上月略上漲2.9%。也是由於市內六區成交量的上漲帶動了全市成交價格的上昇。
2、市內六區本月商品房住宅成交情況
項目 |
市內六區 | ||
成交面積(萬㎡) |
平均價格 |
成交額 | |
本月 |
25.4 |
6384.2 |
16.19 |
上月 |
20.6 |
6386.6 |
13.16 |
環比變動值 |
4.8 |
-2.4 |
3.03 |
漲幅 |
23.3% |
0.0% |
23.0% |
本月市內六區商品房住宅成交量25.4萬平方米,較上月20.6萬平米上昇23.3%。銷售金額16.19億元,較上月13.16億上昇23%,市內六區商品房平均價格6384.2元/平方米,與上月基本持平。
市內六區成交量在沈寂幾個月後,本周大幅上昇。後期隨新項目不斷上市,成交量在此基礎上將會繼續突破。市區成交價格將繼續保持平穩走勢。
市內六區各區域成交量狀況:
單位:套
成交套數 |
2005年8月 |
2006年7月 |
2006年8月 |
同比 |
環比 |
和平 |
153 |
231 |
265 |
73.2% |
15% |
河東 |
482 |
299 |
322 |
-33.2% |
8% |
河西 |
483 |
255 |
260 |
-46.2% |
2% |
南開 |
1217 |
571 |
736 |
-39.5% |
29% |
河北 |
322 |
202 |
318 |
-1.2% |
57% |
紅橋 |
262 |
152 |
249 |
-5.0% |
64% |
合計 |
153 |
1710 |
2150 |
-26.3% |
26% |
從圖表可以看出,市內六區總成交量較去年同期下降了26.3%,由於上市量的增加,和平區成交量大幅上漲,漲幅為73.2%。河西區和南開區由於在售項目的不斷清盤,新項目上市量有所減少,降幅較大為46.2%和39.5%。
與上月相比,各區成交量全面上昇,整體漲幅為26%,漲幅最大的為紅橋區,漲幅為64%。可見調控的影響在減小,隨市區新項目的不斷上市,成交量在不斷攀昇,預計9月、10月銷售旺季,成交量將會繼續上漲。
市內六區各區域成交價格狀況:
單位:元/平米
均價 |
2005.8 |
2006.7 |
2006.8 |
同比 |
環比 |
和平 |
5680 |
7715 |
8114 |
42.8% |
5% |
河東 |
4581 |
5814 |
5644 |
23.2% |
-3% |
河西 |
5914 |
6548 |
6894 |
16.6% |
5% |
南開 |
5671 |
6571 |
6606 |
16.5% |
1% |
河北 |
4537 |
5744 |
5379 |
18.6% |
-6% |
紅橋 |
4304 |
5048 |
5376 |
24.9% |
6% |
從各區域價格走勢看,與去年同期相比各區域價格都有不同程度的增長,和平區價格漲幅最大為42.8%;與上月相比,市區總體價格保持不變,區域價格均有小幅振蕩,河北區在新開經濟適用房的帶動下,價格下降6%,紅橋區上漲幅度最大為6%。
3、郊縣市場本月商品房住宅成交情況
項目 |
整體郊縣市場 | ||
成交面積(萬㎡) |
平均價格(元/㎡) |
成交額(億元) | |
本月 |
42.4 |
3665 |
15.52 |
上月 |
45.2 |
3714 |
16.79 |
環比變動值 |
-2.8 |
-49.3 |
-1.27 |
漲幅 |
-6.3% |
-1.3% |
-7.5% |
本月郊縣市場成交量有小幅下降,共成交42.4萬平方米,較上月下降6.3%;均價為3665元/㎡,較上月3714元/㎡下降了1.3%。本月成交額較上月下降7.5%,共成交15.52億元。
4、重點郊縣成交狀況:
本月重點郊縣共成交商品住宅2220套,佔郊縣整體的57.6%,成交量較上月2359套下降了5.89%。東麗區下降幅度最大為64%,津南區在金地格林項目的帶動下,本月成交量上漲126%,共成交525套,6.08萬平米。與去年同期相比北辰區在萬源星城、寶翠花都等項目的帶動下,成交量上漲了207%,塘沽區則較去年同期下降了47.8%,但塘沽區成交量仍佔到整體郊縣的24%,高踞首位。
從價格上看,與上月相比各區域呈現穩定或上昇的趨勢,其中津南區漲幅較大,本月均價為3472元/㎡,較上月上漲20%,較去年同期上漲35.3%。金地格林本月的熱銷對津南區成交量和均價都起到了一定帶動的作用。東麗區由於產品形式逐漸豐富,經濟適用房和普通住宅對價格起到一均衡作用,與去年同期相比,價格調整幅度較大,降低了32%,其它區域均呈現增長趨勢。
本月市場受宏觀調控影響明顯緩和,市內六區成交量大幅上昇,這與本月新增供應量的大幅提昇也有一定關系。新增供應產品面積趨小,滿足了更多購房者的需要,因此成交量大幅回昇,後期不斷上市的小戶型產品將對成交量起到良好支橕作用,成交量有望繼續提昇。城市的不斷外擴和交通狀況的改善淡化了環外新城的區位劣勢,而其價格優勢突顯,隨後期開發力度的加大,重點郊縣的成交量也將穩步提昇。
市中心土地逐漸稀缺,對樓盤價格將有很大支橕,郊縣項目品質的不斷昇級,和人們對郊縣區域認可度的提高也將對價格起到支橕作用,但由於市場供應量的增加,價格將不會呈現明顯的增長態勢,全市整體走勢將會更加平穩。