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自8月1日二手房買賣開始征收個人所得稅至今已有一個月時間。京城二手房市場在6月曾因營業稅的征收出現大幅下跌,那麼同樣會減少售房收益的個稅,實施一個月後的情況如何呢?
變化一:涉稅房產成交量不降反昇
本以為涉及個人所得稅的房產交易會下降,但據『鏈家地產』統計資料分析,個稅實施一個月,五年以內的涉稅房產交易量並沒有出現下降,反而上昇了15.6%,首先是因為,國稅總局頒布『國稅發[2006]108號』文件後,北京市地稅局出臺了『京地稅個(2006)348號』文件,個稅可按總成交價的1%征收,實際征收額度並不大,因此涉稅房產的交易並沒有因此中斷,反而部分因為個稅而猶豫的消費者堅定了出售的信心;其次,由於五年以上二手房源放量的『瓶頸』並不能得到根本的突破,致使有效需求與房源供應並不能得到最大程度上的匹配,因此需求將會逐漸轉移到次新房中;並且隨著下半年宏觀政策實施效果的初步顯現,五年內的房源放量會加快,同時政策實施的明朗化也會加快一些購房需求的釋放。
21世紀不動產北京區域市場分析師分析認為,8月份一居、二居掛牌量繼續保持上昇趨勢,而沒有受到個稅政策的影響,主要是因為這些偏中小戶型的房源,一方面房款總價相對較低,若按照政策規定中的轉讓收入1%的比例繳納個稅,相應的個稅稅額也偏低,將賣方所要加大的銷售成本相應減小。另一方面,中小戶型的房源在市場上需求量大,流通快,易於成交,也能實現賣方快速將房源出手,躲開10月1日起執行最新計稅價格的政策。
變化二:近九成涉稅交易選擇按成交價1%的方式繳納個稅
據『鏈家地產』權證過戶中心統計的過戶量顯示,在8月涉及個稅的交易中,選擇以成交價的1%作為繳納方式的交易佔到88.7%。『鏈家地產』認為,首先,個稅繳納有兩種方式:差額的20%以及成交價的1%,消費者可按較低額選擇;其次,已購公房多在五年以外,不涉稅,涉稅的大部分是五年以內的二手商品房,而近幾年北京市房價上漲較快,二手商品房再售的利潤差額較大。比如胡先生的案例,他2002年購買的馬家堡一套商品房,當時總價為35萬元,現在售價為50萬元,差額達到15萬元,可扣除的費用為8萬元,按差額20%征收,需繳納(15-8)×20%=1.4萬;如果按成交價的1%計算,僅需0.5萬元。只有在能夠提供足夠的房屋原值等原始發票,扣除合理費用後餘額很少的情況下,出售者纔會選擇按差額的20%繳納。
變化三:由售轉租房源增多,租賃成交量上漲
『大成正嘉』8月租賃需求登記率同比上漲了近29%,而登記出租率也增加了近37%。21世紀不動產北京區域市場部統計數據顯示,8月份二手商品房的租賃掛牌量較7月環比增長15.4%,對比上月環比增長4.3%的比例可以看出,租賃市場的房源量在8月可以說比較充足。這主要得益於部分由售轉租房源的入市。另『鏈家地產』統計資料顯示,8月租賃成交量較上月上漲了11.2%,租賃旺季繼續延續。7月因大量畢業生進入社會以及外地來京務工人員的增多,使得租賃市場進入旺季,而支橕8月旺季的原因有二:第一,個稅實施後,部分掛牌的五年以內房源為規避個稅,采取延後出售、轉而出租的策略,促使租賃房源量上昇;第二,8月末是學生暑假結束的時間,學校周邊房需求量陡然上昇,因此學校集中的區域,如五道口、明光村等區域的租賃成交量的漲幅都在18%以上。
記者在采訪了京城幾大經紀公司後發現,個稅正式實施一個月後,實際的市場成交數據並不像政策剛出臺時所預期的將出現下降,一方面有個稅稅額不大,影響有限的原因,而另一方面則反映了京城二手房市場以自住需求為主,今年以來出臺的多項調控政策已使得消費者對於政策的接受及消化能力大為加強。在進入『金九銀十』的二手房交易旺季後,二手房成交量有望再度得到突破。