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一個月內,傳言的『二手房個稅強制實施』被地方稅務局不清晰否認,又被國家稅務總局明確證實,僅僅5天的避稅交易時間讓二手房交易激增。
買房要排號,賣房同樣也要排號。
7月份的最後5天,北京、上海乃至全國各大城市的二手房交易都進入到幾乎瘋狂的狀態。
國家稅務總局7月27日公布的《國家稅務總局關於個人住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)明確規定政府將在8月1日起強制征收二手房交易個人所得稅,否則交易雙方不能辦理過戶手續。為了避掉萬元左右的稅款,全國各大城市的二手房交易都昇溫到了發燙的地步,不少城市7月最後5天的成交量都超過了7月剩餘時間的總和。
高科技產業發達的北京市海淀區由於有大量年輕科技人員就業,二手房的需求一直比較大,7月最後5天的過戶交易也很熱鬧。7月31日北京本來下起了大雨,但海淀知春裡稅務所在開門之前,就已經有近500人前來排隊,隊伍長達百餘米。工作人員為了避免出現混亂的狀態,只能每隔幾分鍾放十幾個人進屋。平常僅有幾十人辦理相關業務的稅務所,僅一上午就有超過1000人辦理二手房納稅業務。
海淀區房屋登記發證大廳同樣是人滿為患,保安努力維持著秩序,隊伍當中,還出現了一些代辦業務和轉讓號牌的人。而據辦證人員介紹,朝陽、海淀、石景山三區都采取填表拿號的方式,交易人持號,在8月31前辦理過戶都免強征個稅。但即便這樣,排隊的人依然把把大廳擠得滿滿的。
相應地,8月1日,二手房的交易迅速在一夜之間由熱轉冷,在一個幾乎癲狂的交易日之後,各大城市的二手房交易涼了下來,房屋交易場所都顯得異常空曠。手上有房的賣家已經不急於出手,紛紛轉向出租市場。位置較好的地段,二手房已經很難找到。在北京海淀區賽迪集團工作的劉小姐8月2日在紫竹院附近多家中介公司都留下了求購信息,想在紫竹院周邊購買一套價格60萬元左右的二手房,但連續3天都沒有接到任何看房的信息。
『鏈家地產』位於白石橋附近的一家門面店裡,業務員張力向《新世紀》雜志社介紹:目前二手房的交易確實比較冷淡,這幾天很少有人來登記出讓二手房。他也表示,賣房的人並不傻,肯定會把稅錢加到房價上,短期二手房交易肯定會因為價格變得有點冷淡。
個稅政策調整的目的是降低房價,打擊地產投機,但收取個稅無疑會在短期之內推高二手房價格。與地產商相比,消費者的信息來源少,也沒有足夠的時間應對復雜的交易。7月27日《通知》下發,8月1日就投入實施,其中還包括兩個休息日,有點讓人措手不及。
而最令消費者不解的是,在此之前的7月6日,北京地稅局就表示二手房強制收取個人所得稅還沒有時間表,隨後又公布了北京二手房交易最低計稅價,具體執行時間定在了今年10月1日。這無疑讓消費者受到了誤導,認為還有足夠的時間可以調整斟酌,把房子賣個好價錢。然而7月27日國家稅務總局突然通過媒體正式通知『國家將強制征收二手房個稅』,沒來得及給自己手上的二手房找到買家的人不免後悔遺憾。
不過《通知》在具體實施時還是留下了一定的避稅空間,在北京、上海等大城市,也針對《通知》制定了相關細則,在北京可以按照轉讓價格的1%收取個稅,在上海也可以按照轉讓價格1%-2%核定應納個人所得稅額。交易雙方當然可以通過表面降低轉讓價格,實際再暗中加價的辦法來避稅。
二手房強征個稅到底能不能如願達到抑制房市的目的,尚難判定。
8月1日開始,國家稅務總局《關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》中規定的細則開始實施。對二手房交易征收個稅的范圍、對象、合理費用扣除及免征的情況有詳細規定。這樣看來,打擊炒房似乎能水到渠成,但真實世界的問題要復雜得多。
實際上,該政策要想發揮效力有一些嚴格的限定條件,只是這些條件在真實世界中未必具備。例如不針對大資金炒房者,因為對於大資金炒房者而言,理性地看,其必須預見到此類投資的風險,而且對於在房產上的資金不會影響其日常的生活,因此在房價起伏的過程中纔可能撈上一筆。而在房價下跌的過程中,這些人可能轉而持有,將房產轉賣為租,以租養房,這樣一來就可能止跌。也就是說,對大資本而言,該政策的影響不大。對於靠借貸買第二套房作為投機的人來說,是這次政策可能的受害者,如果他們無法將稅收轉嫁掉的話。問題是,稅收大都可以轉到購房者身上去。
對於買不起房子的或剛剛能負擔一所房子的人來說,通常是在農地轉住房建設或者原有住房遭拆遷之後需要購房的。當然還有各種理由會產生對第一套房子的需求,結婚生子都可能有這種需求。趕在計劃生育實行前最後一波嬰兒潮的孩子們,現在他們要生出下一代了,從人口趨勢上說,短期內對房子的需求不會大降。但建房的土地有限。還是傳統的人地緊張導致了目前的困境。回頭說,這部分人依靠貸款能勉強負擔一個房子,但淪為所謂『房奴』的比率大增。退而求其次,買二手房可行麼?原本可行,現在要加稅,不管這稅收分成在屋主與購買者之間如何定,購房者的負擔一定上昇。這樣他們的境況更加惡化,政策傷害了他們,讓他們雪上加霜。
易憲容博士近期撰文表示:『征收二手房交易個人所得稅,對購一套房子,或購買自住房的居民,是一點影響都沒有。因為,不僅可以有合理的免稅規則,也十分明確地表明,對於自住房,即使征收了再買房也可以退稅。』前提是先要付錢纔能免,而前面這個價格已經由於稅收而上昇,後續補貼的具體措施又無具體規定,轉嫁部分的稅收如何處理?而且不排除炒房者利用該空子,以親屬朋友名義購買並要求退稅的情況,又如何監管?按照前面的論述又如何能『既遏制房地產市場的炒作』又『保證二手房市場的繁榮』呢?
答案統統是不得知。該政策對大資本影響甚微,對將能投資的能轉嫁稅收,對堪能負擔的惡化其境況,這是政策效應所及各方的情況。如此政策效應之下,非要說重稅能遏制炒房,是空口白話了。
對經濟過熱房價過高,張五常認為限制大城市房價是劣招,因為經濟要從整體看,限制城市發展將無法鼓勵貧困地區,這樣競爭的火就燒不到農村去,要進一步發展,就存在問題。實際上之所以目前限制樓市的各種政策不得其法,關鍵在於目的不清。房產政策的根本目的是為了讓更多人有房住及改善原住戶的居住條件。一會兒要照顧開發商拉動GDP鼓吹發展樓市,一會兒要看貧富差距平民憤呼吁限制樓市,政策兩端搖擺不能讓人有穩定預期,更關鍵的是離『本』越來越遠,這是政策搞錯了方向所致。
重稅無法壓房價是一個方面的問題,而重要的是『讓更多人有房住及改善原住戶的居住條件』,對於該目的,同樣要從整體看。城市化一是在城市再建高樓,鼓勵農村人口通過各種方式進城,這項手段由於城市用地緊張以及戶籍制度的約束,成本很高。農村人口往往需要在教育上投資十多年,纔能通過轉換崗位進入城市。另外一個途徑上,國家政策或有可傾斜之處,那就是建設新農村,不過不能用老辦法。原因是如果農地使用權農民不能說了算,建設過程中農民還是會失語,最終會離居住夢想越來越遠。所以落實農地使用權轉讓的法律,在執行上多下功夫,纔是正途。只有農民當家作主,纔能討價還價,而不是永遠作為價格的被動接受者。經濟要從整體看,農村的發展纔能容納大部分人口,而這纔是解決人地緊張關系、緩和房價的根本所在。