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8月1日,國家稅務總局下發的《關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》已經生效,加上營業稅新政兩個月前已經實行,市場各方都感受到了國家宏觀調控力度的加大。同時許多人也在思考著怎麼纔能避開或縮小新產生的稅費。但是在一些不法中介人員的誘導下,一股逃稅的『暗流』在汩汩流動,為市場帶來了隱患。
逃稅三大手段
一、房產假贈予。天津市民馮女士到一家中介出售自己的一套私有住房,中介為她聯系到一個買主,房價70萬元。今年6月初,房屋過戶手續辦理完畢,但該中介卻將房款挪作他用遲遲不付房款。更蹊蹺的事情是,在房管部門的《房屋產權變更材料》的底檔裡,賣主馮女士已經『因病去世』,底檔裡還有馮女士的『遺囑』,聲稱她在住院期間,一直受到表妹王女士的悉心照料。馮女士自願立下遺囑,將自己的房屋贈與表妹王女士。不僅沒有拿到房款,馮女士的日常生活甚至都受到了影響。
二:『陰陽合同』又冒頭。在一些中介人員的慫恿下,一些買賣房人拿著『真合同』去公證處公證,拿著壓低房款的『假合同』到房地產交易中心辦理過戶手續。本來以為省下一筆稅費,但是後來購房人纔得知,以後再轉讓該房產時自己將吃虧。購房人實際以60萬元的價格成交,卻只取得40萬元的購房發票,再轉讓時購房成本只能以40萬元計算,除去購房成本其餘的都是應稅收入,相關稅賦就會大幅增加。
三:中介提議『變沒』發票。一些中介引用外地的做法,建議人們申報丟失了能夠證明房屋原值的發票,以總價的一定比例來申報個稅,來達到逃稅的目的。以一套買入價為100萬元、無貸款也未裝修、轉讓價為150萬元的房屋為例,據說如出示購房發票,則賣家須繳納個人所得稅約為10萬元,而如果不出示購房發票,稅務機關最多只能對其核定征收4.5萬元個稅。
結果得不償失
在以上的方式中,房屋買賣變成遺產繼承,目的在於逃避稅收。業內人士指出,按照『國六條』的規定,從2006年6月1日起,對購買住房不足5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅,而遺產繼承不牽涉到這些稅費。但采取這種變相交易,會給雙方帶來風險:辦理假贈與,中介有可能壓款不給;對於賣方而言,合同是贈與,不構成實際的買賣關系,買方完全有可能不按事先約定付款,賣方申告無門;對於買方來講,按照現行的法律規定,作為贈與,如果贈物有瑕疵,贈方不對受贈方負責。房子如果有了任何問題,贈方不會負責。此外,很多市民以為,8月1日之後,只要是二手房過戶,就得征收個人所得稅和營業稅。其實這是一種誤解,不管在8月1日之前還是在8月1日之後,辦理房屋贈予都要繳納公證費和3%的契稅,金額沒有變化。
天津市房地產交易中心人士也指出,有的買房者簽訂『陰陽合同』只公證,不辦過戶手續,一旦賣家將房屋抵押就容易出現交易糾紛。從公證代替過戶來講,房屋作為特殊商品,與機動車一樣實行的是登記備案制:即使雙方公證了交易合同,而不到產權登記機關辦理過戶手續,仍不具備對抗第三人的法律效力。二手房交易如不過戶,房屋產權仍屬賣方,如果賣方將房屋抵押或二次銷售,房屋的產權則會發生變化,雙方難免要發生糾紛。
房管積極查假
對於『假贈與、真過戶』的逃稅行為,天津市房管部門在7月底作出規定:房屋只能在直系親屬之間贈予。因此市場上承諾通過辦理假贈與、降低交易雙方成本的中介機構只能是自欺欺人。同時,本市正在依法查處房地產經紀機構及經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用,及在代理過程中非法賺取差價、佔壓資金等違規行為。
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