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案情:
李某因生意上的需要向趙某借款20萬元,借款期限為一年,並以自己所有的一處房產作為抵押,雙方簽訂了抵押借款合同並到房管部門做了抵押登記。2004年1月,李某為了將房屋利用起來,又將該房屋出租給某商貿公司,租賃期限為二年。租賃合同簽訂後,李某並未告知商貿公司該房已抵押的情況。2004年9月,李某因做生意虧損明確表示無力償還趙某的借款,雙方協商趙某以30萬元購買李某的房屋,除去借款本息,趙某再給付李某房款84 000元,雙方於2004年10月辦理了過戶手續。後李某即通知商貿公司因房屋已經轉讓,原租賃合同要解除,同時趙某也要求解除租賃合同將訴爭房屋自住,商貿公司不同意解除合同。趙某即起訴至法院,要求確認李某與商貿公司之間的租賃合同無效,商貿公司應當立即騰房;商貿公司辯稱其與李某的租賃合同合法有效,根據買賣不破租賃原則,趙某無權解除或變更合同,同時商貿公司要求行使優先購買權購買李某的房屋。
審理結果:
法院經審理認為,因抵押權設定在前,租賃權產生在後,在債權到期之前,租賃合同對抵押權人的利益並無影響,且租賃合同是雙方當事人真實意思表示,該租賃合同可認定有效。債權到期之後,因涉及抵押權的實現問題,租賃權即對抵押權的實現產生限制作用,該租賃合同應當認定無效,因租賃合同無效,商貿公司無優先購買權。法院最後判決商貿公司與李某的租賃合同無效,商貿公司於十日內騰房。
評析:
本案爭議的熱點在於房屋設定抵押後成立的租賃合同是否有效,抵押權人可否主張租賃合同無效。對於這個問題,法律沒有明確規定,理論界對此有不同觀點,一種觀點認為,抵押權設定後成立的租賃關系不能影響抵押權的效力,在實現抵押權並將抵押物拍賣給第三人時,租賃權對買受人無約束力;另一種觀點認為,只有當租賃關系的存在影響抵押權人的利益時,抵押權纔能對抗租賃權,否則租賃關系仍然有效。
筆者認為,在抵押權設定後,《擔保法》並未禁止抵押物出租,根據法不禁止即為權利的民事不成文規則,抵押權設定後,抵押物是可以出租的。理由如下:首先,抵押權只是就抵押物優先受償的權利,抵押人就某物設定抵押後仍對該物享有所有權,只要租賃期限不超過債務的清償期,抵押人可就抵押物行使佔有、使用、收益、處分的權利,即有權將抵押物出租。其次,由於抵押並不轉移抵押物的佔有,因此具備將抵押物出租的條件。最後,由於設定抵押是為了擔保債務的履行,承認抵押人對抵押物的出租權,可以更好地發揮抵押物的使用價值,從而更好地保證債權的實現。
房屋所有人將房屋先抵押後出租的情況,在抵押權存續期間,租賃權對抵押權不產生實質影響,但在抵押權實現時,房屋上存在的租賃權就會對抵押權的實現產生影響,因此,對於房屋先抵押後出租的情況應當區別對待。
如果租賃期在主債務履行期內,或者當事人特別約定一旦他人要實現抵押權,則租賃合同終止等,這樣租賃權的設定並不會影響到抵押權的實現;或者抵押權人在實現抵押權時對抵押物上存在的租賃關系並無異議,同意承租人按原租賃合同繼續承租房屋,在這兩種情況下,抵押物上的租賃權對抵押權並無影響,不必限制抵押人出租房屋,抵押權的實現也不必然導致租賃合同的無效。
然而,如果不屬上述情況,則應當允許抵押權人或抵押物的新所有人主張原租賃合同無效。這是因為,抵押權設定在前,如果允許抵押人出租房屋,則在抵押權實現時,抵押物上的租賃權必然要對抵押權產生限制,若以拍賣方式處分抵押物,買受人也不願意所買的房屋存在著他人設定的租賃權,這樣就會影響拍賣價值;若以轉讓方式處分抵押物,則抵押權人對抵押物的使用和收益就會受到限制。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若乾問題的解釋》第六十六條規定:『抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力』。該規定也明確了已抵押的房屋可以出租,但由於抵押權設置在前,租賃權產生於後,實現抵押權時,承租人沒有優先購買權,買受人也可以不再履行原租賃合同。
本案涉及的另一個問題是,被告商貿公司能否以買賣不破租賃進行抗辯以及如果租賃合同被認定無效後,承租人的損失應當如何負擔。買賣不破租賃是指租賃關系成立後,出租人轉讓租賃物所有權時,原租賃關系對新買受人仍然有效,而不得由新所有權人對合同的內容作單方面的變更。但適用此規則的前提是租賃合同合法有效,一旦租賃合同無效,承租人便不能用此規則抗辯。因租賃合同被認定無效,承租人即不能再繼續使用訴爭房屋,其損失應當由誰負擔要區分兩種情況,如果出租人在出租房屋時未書面告知承租人房屋已抵押,則承租人的損失由出租人負擔;如果出租人在出租房屋時已經書面告知承租人房屋已抵押,或在租賃合同中對抵押情況已有約定,則由承租人自行負擔其損失。本案中,李某在出租房屋時未書面告知商貿公司房屋已抵押的情況,應由李某對商貿公司的損失承擔賠償責任。
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