近來，本欄目接到讀者諮詢房屋面積與合同中面積不符問題的比較多。編者請擊水律師事務所律師趙清結合具體案例，談一談有關露臺和商品房面積縮水的問題。

　　案例

　　這是2002年12月23日，天津市河北區人民法院對三宗商品房買賣面積糾紛做出判決的案例。原告張某、高某、袁某三人在被告某房地產公司處各購得帶有露臺的住宅單元房，合同約定的商品房面積分別為128.678平方米、136.86平方米、136.402平方米。辦理產權證後，房產的實際面積為121.14平方米、122.28平方米、121.14平方米。實際的商品房面積和約定的面積分別少許多。

　　據原告講，1996年購房時被告稱由其統一進行辦理產權證，但遲遲不給辦。直到2001年初得知鄰居高某自己辦了產權證後，原告纔明白過來，開始自己直接辦產權證，取得房產證後纔知道，所購房屋面積少了許多。他們找到房地產公司交涉，要求房地產公司退還多收的購房款並賠償經濟損失，遭到該房地產公司的拒絕。業主為維護自己的合法權益，於2002年9月18日被迫提起訴訟。

　　原告：存在欺詐行為當雙倍賠償

　　原告認為，三原告的商品房實際面積基本相同，建築圖紙上的面積也是基本相同，但是被告房地產公司的銷售面積卻上下差約8平方米，可見其銷售面積的隨意性很大，銷售面積與實際面積相差7.538—15.262平方米，顯系故意；被告長期阻撓辦理房產證，故意隱瞞真實情況，依據有關司法解釋屬於欺詐行為。

　　律師觀點：構成欺詐行為的合理尺度為3%

　　因為設計圖紙上的房屋面積與實際建成的房屋面積不可避免地要出現誤差，如何區別『合理誤差』和『故意縮(漲)水』就要有一個合理的區分尺度。

　　建設部《商品房銷售管理辦法》第20條將這個尺度定為『面積誤差比絕對值3%，其中面積誤差比＝(產權登記面積—合同約定面積)／合同約定面積』。該條規定：面積誤差比絕對值超過3%時，購房人有權退房。購房人不退房的，產權登記面積大於銷售面積時，超出面積誤差比3%部分的房價款由房地產開發商承擔，產權歸購房人；產權登記面積小於銷售面積時，超出面積誤差比絕對值3%部分的房價款由房地產開發商雙倍返還購房人(以下簡稱雙倍賠償)。此規定使得在商品房銷售領域內有了一個劃分『欺詐行為』的明確界限。

　　《商品房銷售管理辦法》自2001年6月1日起實施。這之前發生的行為如何認定是否構成『欺詐行為』由法官自由裁定。

　　被告：我們銷售露臺是合理合法的

　　房地產公司在訴訟中辯稱，原告買房時公司曾告知其房屋銷售面積中包括露臺面積，並且在此基礎上與業主簽訂了《天津市商品房買賣合同》。而且，建設部的相關文件也並未明確規定露臺不能算在銷售面積內，所以我們銷售露臺是合理合法的，現在爭議的面積誤差正是露臺面積，所以不同意退還面積誤差並賠償損失的訴訟請求。

　　律師觀點：建築面積中不含露臺面積

　　1982年國家經委制定的《建築面積計算規則》第一條是『計算建築面積的范圍』，明確規定露臺面積不在建築面積范圍內。國家建設部1995年制定的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》(以下簡稱《銷售面積計算規則》)第三條規定：『商品房銷售以建築面積為面積計算單位，建築面積應按國家現行《建築面積計算規則》進行計算』，再次明確了《建築面積計算規則》在商品房銷售活動中的指導地位。

　　建設部《銷售面積計算規則》第二條明確規定：『本規則適用商品房的銷售和產權登記。』因此，本案中商品房銷售面積爭議，應當依據該規則來判斷是非。

　　《銷售面積計算規則》對『建築面積』明確規定：『商品房的銷售面積＝套內建築面積＋分攤的公用建築面積』，『套內建築面積＝套內使用面積＋套內牆體面積＋陽臺建築面積』，『住宅按照《住宅建設設計規范》規定的方法計算』套內使用面積。

　　《住宅建設設計規范》規定『套內使用面積的計算應符合以下規定：1、套內使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁櫃等分戶門內面積的總和；2、躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和記入使用面積；3、不包括在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均記入使用面積；4、內牆面裝修厚度均記入使用面積。由此可知，套內使用面積不含露臺面積；而套內牆體面積和陽臺建築面積更是與露臺無關。所以說，商品房的銷售面積中不應含有露臺的面積是十分明確的。至今，國家從未規定過商品房銷售時露臺可以計算面積。

　　1982年國家經委制定的《建築面積計算規則》第二條是『不計算建築面積的范圍』，其中有『層高在2.2米以下的技術層』、『沒有圍護結構的屋頂、舞臺及後臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺』等共八項不計算在建築面積內。

　　某些開發商利用《建築面積計算規則》第二條，即沒有明文禁止露臺計算在建築面積內，鑽法律空子，自行規定將露臺面積按一定比例記入商品房銷售面積，這種做法同樣是錯誤的，因為國家經委考慮到《建築面積計算規則》前兩條都是采用列舉法規定禁止計算在建築面積內，不能包括以後遇到的所有情況，特別在第三條中明確『在計算建築面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規則精神辦理』。

　　如何『參照上述規則精神』正確解決『露臺(曬臺)』問題?《天津市房屋建築面積計算規定》規定在『不計入建築面積范圍』中含有『屋頂平臺及利用下屋房屋屋面的曬臺。』(1997年5月20日實施)。即使在此以前，房地產開發商要想把露臺面積記入銷售面積至少必須征得購房者同意，而不能私自將露臺面積計入建築面積。

　　本案購房合同中沒有約定銷售面積中含露臺面積。某房地產公司以『銷售面積包括露臺面積』作借口，為其面積縮水的欺詐行為辯解，是不能成立的。

　　合同約定：

　　該合同第四條約定：如銷售面積與房屋所有權登記機關實際測定的面積有差異的，以房屋所有權登記機關實際測定的面積為准。實際面積與銷售面積差別超過銷售面積3%時，雙方同意以下處理方式：每平方米價格保持不變，房價款按照實際面積調整，多退少補。

　　法院判決：

　　河北區法院認為，原、被告雙方之間的《天津市商品房買賣合同》，是在誠實信用、等價有償的基礎上簽訂的，是雙方意思的真實表示，本院依法確認合法、有效。原、被告均應按照《合同》的約定全面履行自己的義務。房屋實際面積比銷售面積減少，其差別已超過銷售面積的3%，按照雙方《合同》的約定，房地產開發公司應當把面積差價款退還購房者。對業主要求對面積誤差比超過3%面積雙倍返還的要求，因為雙方在《合同》中對面積誤差的處理方式已有約定，故本法院不予支持。判決：房地產開發公司退還向業主多收的商品房面積差價款，並自業主交付購房款次日起按面積差價款金額及中國人民銀行規定金融機構計收逾期貸款的利息標准，給付逾期付款的違約金，至付清全部款項之日止。

　　律師分析：

　　法官駁回了『爭議的面積差是露臺面積』和『銷售露臺合理合法的』主張，支持了『返還多收的面積差價款』的請求，符合依法裁判原則。

　　法官沒有支持原告雙倍賠償的訴訟請求可能基於兩點：(1)規定面積誤差比超過3%時雙倍賠償標准的《商品房銷售管理辦法》2001年6月1日起實施；此前如何掌握『欺詐行為』的尺度屬於法官自由裁定的范圍內。雖然三案的面積誤差比為5.85%、10.65%、11.19%，但審理本案的法官不認為構成『欺詐行為』。(2)尊重當事人的意思自治，依合同『對面積誤差超過3%時處理方式的約定』裁判。這些都是正確的。

　　法官雖然沒有支持雙倍賠償的訴訟請求，但是判決在返還面積差價款的同時『按金融機構計收逾期貸款的利息標准給付逾期付款的違約金』，正確地體現了公平原則。

　　律師提醒：

　　(1)《天津市商品房管理條例》已於2002年12月1日起實施；該條例同樣規定房屋面積誤差比絕對值超過3%時，應當雙倍賠償。

　　(2)適用建設部《商品房銷售管理辦法》和地方法規《天津市商品房管理條例》都有一個前提條件就是『當事人在商品房買賣合同中對面積誤差處理方式未作為約定的。』如果合同中有不同的約定，優先適用合同中的約定，例如本案判決就是如此。

　　(3)在簽訂合同時，對面積誤差處理方式的選擇要慎重，沒有特殊需要最好空白，因為法律已經做出了有利於保護弱者(購房人)的規定，選擇不當反而失去了這種保護。例如在本案中，如果在合同第四條中選擇了第二種方式(退房)或兩種面積誤差處理方式都不選，判決結果都會對原告更有利。

　　(4)《商品房銷售管理辦法》第23條規定：『房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向購房人明示《商品房銷售管理辦法》』，本意是讓購房人了解國家的規定，避免稀裡糊涂的上當。希望有更多的購房人監督售房人落實。

　　(5)《天津市商品房管理條例》第11條規定：領取住宅商品房准許交付使用證應當提供下列材料：竣工驗收報告，建設工程規劃驗收合格證，供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明，非經營性公建配套證明。

　　由此可見，住宅商品房准許交付使用證對保障房屋質量及各項生活配套的落實及為重要。該條例第10條規定，新建的住宅商品房必須在領取住宅商品房准許交付使用證後，方可交付使用。據此，房屋交付時應當查看開發商是否已經領取了住宅商品房准許交付使用證，沒有該證應當拒絕接受房屋。

　　(6)《天津市商品房管理條例》第23條明確規定：商品房買賣合同應當載明『房屋設計、環境布局和設計、環境變更約定』。要想買一個好環境，簽訂合同時別忘了這一條!