|
||||
央行的突然加息,使得普通百姓對於個人房貸越來越關注。究竟是選擇固定利率房貸,還是浮動利率房貸?究竟要不要提前還貸?多還利息就吃虧了嗎?在選擇個人房貸的時候,百姓一定要避開傳統觀念中的誤區。
誤區一:固定利率房貸最劃算
央行在19日宣布上調了存貸款利率後,各大商業銀行的固定利率房貸一下子火爆了起來。對於再次加息的預期,使得許多百姓開始關注這一新型房貸品種。同時,隨著農行將加入到固定利率房貸的『隊伍』中。至此,辦理『固定利率房貸』的銀行增至4家,分別為光大、招行、建行、農行。雖然各大銀行都提高了相應的固定房貸利率,但是對於普通百姓來說,還是依然具有吸引力。但固定利率房貸真的最劃算嗎?
細心的人可以算出,在經過此次加息後,部分中長期限的房貸利率水平實際是『負增』的。以中長期貸款的一至三年(含)為例,加息前的利率為6.03%,下浮10%為5.67%,加息後的利率為6.30%,下浮15%為5.355%,比加息前負增0.315個百分點。以此類推,三至五年(含)的貸款利率,在加息前後保持不變;五年以上的,加息後僅增加了0.063個百分點。相比定息房貸,普通房貸雖然沒有在利率上的優勢,但是值得的是其卻充分考慮了時間價值的因素。以50萬元貸款為例,如果貸20年,雖然每年還款額均為4.1萬元,但假設通貨膨脹率為3%,那第20年的4.1萬元,其實只相當於第1年的2.3萬元;同樣30年貸款,每年還款均額3.4萬元,而第30年所還的3.4萬元,只相當於第1年的1.4萬元。而目前固定房貸利率最多不超過10年。由此可見,百姓在獲得低利率的同時,實際上犧牲的是時間價值。從這個角度來看,雖然固定利率房貸看上去比浮動利率少付了很多利息,但是對於個人來說,應該結合實際情況進行選擇。
誤區二:加息了,趕快提前還貸
提前還貸也是加息之後老百姓最為關注的話題了。在今年第二次提高貸款利率之後,許多人都開始籌劃在年底之前將自己的房貸提前還貸一點,這樣可以在利息支出上少付出一點。
提前還貸改變不了利率的影響,只能相應節省一些利息。但是這個和加息本身沒有什麼必然的聯系。貸款合同一旦簽訂,就具備了法律效應,根據合同法個人是不能隨便更改合同的,合同上簽訂的貸款期限是多少年,那麼利率就得按多少年的標准執行。由於貸款利率是通過折現方式計算的,如果提前還貸的金額只佔到全部貸款的很小一部分,對於利率的影響還是非常小的。從此次的情況來看,商業性個人住房貸款的利率下限由貸款基准利率的0.9倍擴大到0.85倍。市民選擇的是20萬元住房商業貸款,一年只需多付120元,幾乎沒有影響,如果盲目提前還貸而影響到日常的生活質量反而不可取。
誤區三:多還利息就吃虧了嗎
央行加息之後,人們對於房貸的還款方式就更加關注了。在同一家銀行貸同樣一筆房款,如果采用不同的還貸方式,利息差別還是非常大的。以一筆50萬元的30年期貸款為例,以等額本息還貸,總的還款金額為1060745.38元。而以等額本金的還款方式,總的還款金額為945534.64元。兩者相差超過了12萬元,但這就說明了等額本金的房貸劃算了嗎?非也。在等額本息的還貸方式中,你每月支出僅需2946.51元。而在等額本金還貸中,最初一年每月還貸金額在3600至3900元,壓力非常大,它的實質只是加快了本金的償還速度。
有關調查顯示,目前有9l.1%的人購房用了貸款。這些貸款中,有31.75%的人,月供佔到了其收入的50%以上。銀行人士稱,月收入的50%是房貸按揭的一條『警戒線』,越過了會影響生活質量,月供最好不超過月收入的30%。從這個角度來說,通過一定的還貸手段,降低月供金額,不使得生活標准降低,同時又在規定期限內還清貸款,這纔是最大的『劃算』。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||