|
||||
2004年8月31日,一個國內地產行業標志性的日子。『那時每天除了睡覺和吃飯就是在簽出讓合同和考查地塊。』這是一位開發商永久難忘的回憶。當時土地從協議轉讓頃刻變為招拍掛,曾讓開發商在8·31大限前開展了一輪集中『圈地運動』。當時,一個月的土地交易面積超過此後3年的交易面積之和。然而在經歷了一口吃成個胖子後,如今他們正在承受著消化不良的後果,8·31的時代後遺癥正在顯現。
2003年8月1日,正式開始實施的《協議出讓國有土地使用權規定》,其中要求出讓國有土地使用權,除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外,方可采取協議方式。這一法規的實施也就標志著,國有土地的使用全由以前的劃撥形式,過渡到了招、拍、掛和協議出讓並行的階段,隨後不久在2004年的8月1日,國土部正式發文規定,今後取得國有土地使用權只能通過招、拍、掛獲得。
轉眼間兩年過去了,兩年前的8月在北京上演了一場風風火火的『搶地』大戰,從北京市國土局的交易記錄上記者發現,在那短短的一個月裡北京市一共私下協議出讓了357宗土地,數量之巨令人瞠目,一位經歷了那場風波的開發商回憶起當年『爭搶』土地的激烈場面仍然歷歷在目,每天除了睡覺和吃飯就是在簽出讓合同、考查地塊,甚至有的土地沒有做事前的策劃就簽合同,感覺時間太緊了,平常幾年內要拿的土地現在讓你在幾天內搞定,壓力不是常人能承受的。
今年的8·31又被賦予了特殊的意義,根據國家土地法規定『兩年內沒有開發的土地,國家有權無償的收回土地使用權』,因此今年的8·31又將是一個大限的日子。這批趕在8·31大限之前拿到的土地開發商,大部分沒有實力和資金進行開發,將要出現大量爛尾項目。
坐以待斃
困等國土部一紙回收令
『太陽中心B區的土地目前正處於土地一級登記的狀態,尚未開工建設。』朝陽區太陽宮鄉政府相關人員在談到2年前被協議出讓的位於太陽宮鄉北部、四環附近的太陽中心B區的土地時對記者講道。正值8·31土地大限兩周年之際,記者走訪了當年部分被協議出讓的地塊,而位於朝陽區太陽宮鄉的太陽中心B區,是記者走訪的第一站。
這塊建築面積216744平方米、規劃立項為住宅的土地,目前正處於『半荒廢』之中。四周不單有圍牆緊緊圍住,同時,在周圍還有人員把守。當記者提出要進去看看的時候,被一個所謂的『負責人』攔了下來,這位負責人告訴記者,沒有通行證一律不許進入。記者透過緊縮著的大門向裡望見,本來在兩年前已經平整完的土地現在已經雜草叢生,裡面還有幾個簡易的帳篷。
根據當時協議出讓土地時的規定,太陽中心B區地塊由北京陽光四季房地產開發有限公司負責建設,而根據當初陽光四季簽訂的協議出讓合同規定竣工時間為2006年8月31日。但兩年過去了,不但工程進度絲毫沒有進展,連土地一級登記還在進行之中。
當年不少開發商在拿這批土地時全都非常的匆忙、甚至有些盲目,根本沒有對未來市場給予充分的分析,當時關注的點只是能不能趕上『8·31』最後一班車。開發商當時拿地的目的有三,一是為了自己開發,二是囤地,三是倒賣。但是隨著土地政策越來越嚴厲,倒賣土地已經被封死,致使一些土地囤積在手裡,而這些人根本沒有能力開發,只想倒手賺錢,所以這樣的土地目前基本上還屬於未開發階段。
北京大學不動產鑒定中心主任馮長春表示:『北京市8·31之前交易的土地確實有一部分還沒有開工,對於這部分土地相信政府是一定要予以收回的,而且是刻不容緩的。原因很簡單——政府不會在土地資源如此緊張的情況下眼睜睜地看著這麼多土地被閑置。』
目前造成土地閑置的具體原因主要有兩點:其一便是有一部分大的開發商在獲得土地之後從企業發展的長遠角度考慮而將土地囤積下來,以備日後不時之需;其二則是一些開發商在拿地之初並沒有過多地考慮到政策變換對於土地開發的影響,在拿地之後政策隨之變化,造成其自有資金的不足,這部分不足又不能通過預售回籠等手段加以彌補,因而陷入拿地成功卻又無錢開發的境地。
置若罔聞
國家政策如風過耳
去年8月份北京市國土局一紙收回令,將38宗土地收回,原因是其沒按時交納土地出讓金,大多位列北京城八區黃金地段,其中包括了東城區平安大街東四十二條危舊房改造區一期工程以及銀泰中心A座商業部分和C座商業及辦公部分等著名項目,但是時至今日,國土局也未公開向外界披露這些項目的具體處理結果。
按照當初國土局的處理意見是,這些地塊被收回後,將不再與原受讓方形成合同要約關系,土地會從其他渠道重新投入市場。但是1年過去了當初被收回的土地至今音信全無,記者走訪了幾處當年被收回的土地,其中位於王府井的一處項目目前正在施工中,而受讓方並沒有改變,此外,位於西直門的一處擴建項目至今還就出讓金問題和國土局洽談中。同時去年11月份被國土局收回的北京最大的一塊土地,環球高爾夫俱樂部目前還處於荒廢狀態。
在這些被稱為8·31的項目中,記者發現不少地是分塊拿到的,比如一整塊地被分為A、B、C、D地塊,開發商是分別取得了各塊的使用權,其實這樣就為今後出現問題時埋下了隱患。這和一個項目被分為一期、二期是一樣的道理,一般情況下全由同一個開發商拿到手。分期開發和分塊開發的好處在於,不用一次性投入太大的資金,而且還可以分期推出試探市場反應,控制項目的上市時間。
一些專家認為當年在8·31時期這樣的項目很多,而且全是一些非常有實力的大開發商,而這些項目對於兩年收回的規定,根本就沒有放在眼裡,因為即使被國土局收回,也沒有一家開發商願意接手。比如一個100萬平方米的項目,被收回的也許只是其中的10萬、20萬平方米,無疑接手這個項目等於處在人家的包圍中。
蒙混過關
地產商假建樓真囤地
『師傅!您知道左家莊後街在哪兒嗎?』記者這樣不停地詢問了20多位路人,但是沒有一個人知道左家莊後街在哪裡。根據資料顯示,在2004年8月31日,北京東方鴻銘房地產開發有限公司通過協議出讓取得了左家莊後街5號靜安國際公寓的土地使用權,並定於2005年2月27日開工,2006年9月30日竣工,按理說現在的大廈應該已經初具規模了,記者又以靜安國際公寓的名頭問了多位路人,但還是無從獲曉。
後來記者通過附近街道辦事處的一位工作人員纔找到了當年的左家莊後街,現在叫柳芳北裡。記者在柳芳北裡與左家莊東路的交匯處找到了正在建設的靜安國際公寓,現在的名稱為靜安公寓,門口的一位值班人員向記者表示,這個就是當年審批下來的靜安國際公寓。
在工地門口的建設公示牌上記者看到,開工時間2005年9月,竣工時間2007年12月,層高20層。按照這個公示牌上的時間來看,整整比當年協議出讓土地時簽訂的開工、竣工日期推遲了整整1年。記者想就此事詢問北京東方鴻銘房地產開發有限公司,但是一直沒有人出面回答該問題。
記者從外面觀察發現,將近1年的時間靜安公寓只建設了六七層,而且施工現場並沒有其他工地那樣的火熱場面。
把當初的協議出讓的開工日期和竣工日期通過更改,拖延項目的完工日期這樣的手法,在8·31項目中是非常常見的,在柳芳北裡的一個當年的8·31項目就屬於這一類,在工地門口的建設公示牌上記者看到,開工時間2005年9月,竣工時間2007年12月,層高20層。按照這個公示牌上的時間來看,整整比當年協議出讓土地時簽訂的開工、竣工日期推遲了1年。
根據國土資源部《閑置土地管理辦法》規定,在取得土地使用權後1年內沒有開發的,或者是已動工開發建設但開發建設的面積應佔動工開發建設總面積不足1/3或者已投資額佔總投資額不足25%且未經批准中止開發建設連續滿1年的,將被視為閑置土地,國家將要征收10%的土地閑置費,而對於兩年內沒有開發的土地,國家將無償收回土地使用權。看似嚴厲的措施,但是實際效果卻不盡人意,尤其對於兩年不開發將無償收回的規定,更是如一紙『空文』,因為土地的開發標准很難界定,好多工地上挖個坑、架根電線、砌道牆等等蒙混手段。
導致了北京乃至全國出現了大大小小的假建設真囤地的現象,一棟樓五六年還蓋不完、一塊地圈了二三年纔挖了一道溝的現象比比皆是,開發商等的就是土地在增值,根據國研中心宏觀部的一份報告指出,土地成本的激增是房價上漲的主要原因。鏈家地產市場研發主任王志偉認為,在這些8·31項目中不乏一些開發商沒有開發能力的,但是大多數還是在等著手裡的土地漲價。
相關法規
2004年8月,國土資源部發布《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(簡稱71號令),要求各地嚴格按國家有關政策規定界定《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施前的歷史遺留問題,不得擅自擴大范圍,也不得弄虛作假,變相搭車。要加快工作進度,在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定並處理完畢。8月31日後,不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權。
業內觀點
潘石屹:土地收回難上加難
潘石屹認為無償地收回這些項目難度會非常大,糾紛也會很多。不久前,北京土地部門曾就一塊被收回的土地進行了公開招標,在招標前的答疑會上,大多數投標人都非常關心原來的糾紛會不會影響新中標的業主,雖然與會的四個部門領導都表示不會有影響,並且嚴格要求中標的業主必須在8月份開工,以不影響2008年奧運會的舉辦為前提,但從目前的情況來看,好像並不順利。
潘石屹猜測,政府可以用有償的辦法,把閑置的土地和爛尾的項目收回,因為無償收回的確會使這批房地產發展商家破人亡,能把這些閑置的土地和爛尾的項目使用起來,對國家、對社會、對目前一直上漲過快的房價都是非常有好處的。
此外,從收回的途徑上也可以考慮通過法律的手段,通過法院去收回。如果政府的某一個部門一定要用無償的辦法收回開發商的土地,最後的結果很可能是開發商和政府矛盾深化。同時,開發商也應該加緊對手中的土地開發速度。商業用地的使用年限只有40年,但有個別的土地項目已經拿到五六年還沒能開發,把原有土地的使用年限降至到了30多年,無疑是在浪費資源。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||