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今年宏觀調控後,上海首批20幅地塊日前正式推出,這也是上海首批限90平米土地,屆時這批土地上將大部分是90平方米以下的小戶型房源。不過,依據慣例,土地從今年10月份正式出讓到設計、建設等一系列程序之後,這批未來的小戶型房源將在兩年後正式面世。也就是說,兩年之後上海的小戶型將逐漸普及,『小戶型』的稱呼或許將成為歷史。但這一空白期也正好給予了淘金者較大的空間,記者最近的調查發現,目前市面上高單價的小戶型熱銷正是一種佐證。
小戶型搶先機熱銷
調整戶型、力推小戶型一時似乎成了開發商統一的步調。就在7、8月間,不少的樓盤開始調整主力房型的上市步伐,不少的樓盤紛紛力推小戶型的兩房。位於閔行的某樓盤調整策略,順勢推出面積在90平方米左右的二房,連續幾個星期進入了上海前20名熱銷樓盤行列,而在大華板塊上最近一直熱銷的一些樓盤的主力房型也多在80平米到100平米之間的兩房。
有甚者直接把所有的房型都調整為超小戶型,改為商住兩用、或者委托給第三方當作酒店式公寓管理。在長寧中環天山地區,剛剛推出的某樓盤就是一個純小戶型的商住兩用型樓盤,也是該地區的首個商住兩用型樓盤,據售樓處人士介紹,標准的主力房型都在50多平方米,是典型的袖珍型樓盤,這種面積的商住兩用的房源在整個天山地區是沒有的。
類似的情況還出現在浦東金橋、寶山等地區。在金橋地區剛剛推出的某商務酒店,其實就是50到80平方米的小戶型住宅,在引入酒店集團將其包裝成酒店式產品,以此來吸引購房者。據銷售人員介紹,樓盤推出之後經過短短的幾次推介,所推房源迅速被市場消化。
上海萬旭企業發展有限公司總經理徐馳告訴記者,宏觀調控後,不少的樓盤銷售不暢,但唯獨一些小戶型的樓盤一直走俏,尤其在一些傳統的高檔社區附近,受境外人士巨大的租賃需求的影響,少量的商住兩用樓盤都成為搶手貨。
上海普潤房地產顧問有限公司項目代理事業部副總經理周華燕分析認為,調控後,代理商的不少在售項目多少都受到了影響。但同時,總價相對低的小戶型產品作為一種新的投資方式,交易量一直較為穩定。
低總價幕後的高單價
在記者調查中發現,總價低是這些小戶型走俏的一個重要原因,然而記者發現,這些所謂低總價的小戶型其實單價高得令人咋舌。有的樓盤比同地區的樓盤單價竟然高出20%以上。房產分析人士指出,雖然開發商小戶型開發成本有一定增加,但並不是單價飛漲的必然理由。
據記者了解,在松江九亭,奧林匹克花園推的全裝修公寓房大概7500元/平方米的均價。但同樣該地區的另一樓盤,在之前項目包裝失利後重新包裝出售,因為打造的都是40-75平方米左右的小戶型,單價定在了9000元/平方米。同為裝修房,單價比旁邊的奧林匹克花園高出20%。而同樣在九亭中心位置的三盛頤景園最近銷售均價為5700元,假設加上1000元/平方米左右的豪華裝修,價格也不過6700元/平方米,價格比該樓盤低30%。
不過,雖然單價奇高,總價較低的該樓盤依然熱銷。同樣,在寶山、閔行等區域,都有著類似的單價奇高、總價相對低卻依然熱銷的樓盤。開發商往往給出的答案是,小戶型的建造成本比大戶型要高,單價自然較高。
這一點是共識,但關鍵是單價應該高多少,說法不一。有開發商告訴記者,一套大戶型房變成兩套小房,建造成本要提高10%。但有業內人士稱,其實一套大戶型房更改設計變成兩套房,每平方米成本增加不過50到100元。可是對於一個普通的住宅公寓而言,開發商對於大戶型和小戶型的單價定價卻往往相差千元以上。
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