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上周五,央行宣布同步提高存、貸款利率。利率提高後,提前還貸是否劃算?提前還貸有什麼竅門?
商銀行相關業務負責人李先生說,根據央行的規定,購買第一套房的個人,房貸優惠利率可以從9折擴大到8.5折,因此雖然本次5年以上貸款利率從6.39%提至6.84%,但對於這類購房者來說,實際利率標准只是從5.751%提至5.814%,昇幅僅為0.063個百分點。而目前部分銀行對借款人辦理提前還款收取一定的違約金,且提前還款金額越大,支付違約金越多。因此市民應在權衡提前還款的成本後,再決定是否辦理提前還款。
他認為3種類型的購房者不宜提前還貸。
第一種類型:1998年底前辦理房貸的客戶。1998年底前辦理房貸的客戶比較特殊,他們當時的還款方式均為等本等息還款法。也就是說,將貸款全程利息分攤到每個月,而前面有部分利息實際上被攤到了後面還,所以如果客戶需要提前還款,那麼必須補上這塊息差。提前還貸十幾萬元,息差得補上1萬多元。
第二種類型:月供一樣且貸款快要到期的客戶。等額本息法每月還款額是固定的,但一開始還的大多是利息,到後面主要還本金。比如貸款10年已經還到八九年了,那還的基本上是本金,簡直相當於低息甚至無息貸款,提前還貸沒有意義。
第三種類型:近期有投資計劃的客戶。不少市民已經習慣了一旦手上有錢就拿來提前還貸,而碰上好的投資項目又貸款去投資或經營,但經營性貸款利率要比房貸高得多。所以提前還貸前,最好考慮清楚近期有無投資計劃。如果手上有好的投資項目,收益能夠超過房貸利率,就應該考慮投資。
據介紹,對於決定提前還款的市民來說,選擇不同的提前還貸方式,節省的利息支出是不同的。一次性提前還貸節省的利息支出最大。部分提前還貸,有三種方式,分別為部分提前還款,剩餘的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短;剩餘的貸款將每月還款額減少,保持還款期限不變;剩餘的貸款將每月還款額減少,同時將還款期限縮短。投資者應該計算出不同方式下的還貸結果後,結合經濟實力來確定自己的最佳方式。
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