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問:業主李華諮詢: 2003年7月,我與某房地產開發有限公司簽訂了總價款36萬元的商品房認購契約,並於同月向開發商交首付房款11萬元,開發商承諾的交房日期為2005年5月30日,當時我與開發商約定,逾期超過90天開發商仍未交房,我就有權解除合同。可在2005年12月26日開發商所售房屋仍未竣工。後來我了解到開發商所售房屋並沒有取得銷售許可證,我想到法院起訴,請問我請求確認合同無效還是請求逾期交房違約解除合同?
專家解答:開發商在出售商品房前未取得銷售許可證,且在業主起訴前仍未取得商品房預售許可證,該協議應屬於無效合同,應該請求法院確認雙方簽訂的合同無效,返還購房款、利息、損失。在某些條件具備的情況下,也可以請求雙倍賠償。
合同無效指因雙方的行為違反法律強制性規定或其他違法行為,該合同自始不發生法律效力,而違約是指在合同有效的前提下,一方不履行合同的事先約定,違反了合同中約定的條款或法律規定的義務。本案當中,開發商在沒有取得銷售許可證的前提下就向購房人出售房屋。根據法律規定,出賣人未取得商品房銷售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。也就是說,起訴前還沒有辦理許可證的,應認定無效。根據合同法第五十二條第五款的規定,也應認定雙方的合同無效。
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