|
||||
日前,建設部一官員透露:『未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分為三個等級:廉租房主要面向最低生活保障線以下的家庭;租賃型經濟適用房面向低收入家庭;限價商品房將面向拆遷戶或無房戶』,而經濟適用房『以租代售』,成為該新方案的一個最大亮點,也引起了市場和業內的廣泛關注。
進入機制成為人們更為關心的問題
中國的房屋產權為70年,而作為出售的經濟適用房一旦明確買賣關系,一次性的出售就令它基本成為了一種終身制。因此很多人認為經濟適用房的『以租代售』最為根本的是解決了其退出機制問題。但記者在采訪中發現,一旦實現了『以租代售』,人們更為關心的卻是其進入機制。就像當年經濟適用房的資格審查制度,讓很多『有錢人』鑽了空子,而真正需要它們的普通市民卻並沒有因此受益。
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司地產策劃三部高級項目經理何鋒認為,『其實退出機制在這個問題上還是相對容易解決的問題,關鍵是進入機制。因為我們國家的收入透明度等相關監管機制都沒有建立起來,很多東西都不好界定。而一旦把進入機制把握好了,以後的退出機制纔能很好地解決。』
同時轉租問題也成為了市場關注的一個話題。人們那麼關注經濟適用房無非是因其相對低廉的價格,可以通過轉手、出租獲得利潤。而一旦實現『以租代售』,轉手出售就是不可能的了,但在規定時間內的轉租卻成為了一個更新的問題。
我愛我家房地產經紀公司北京分公司常務副總要嘉佳在接受記者采訪時表示:『目前我國在公房方面還沒建立起完善的機制來控制轉租問題,因此經濟適用房在「以租代售」後也避免不了要出現一些人通過轉租來獲取利潤的現象。因此轉租問題也應該被充分考慮進去』。
基金可能會對經濟適用房的穩定回報感興趣
經濟適用房的開發由於受一定的限制,利潤較普通商品房要低些,目前控制在3%以內。因此一些開發商還是願意選擇利潤更高的項目去做。而一旦經濟適用房實行『以租代售』後,其漫長的操作過程會給經濟回籠造成一定的壓力。於是有人擔心經濟適用房會不會被開發商『不待見』而致使開發環節受到影響。
何鋒認為:『不同的資本回報的訴求不同,有的訴求高利潤高風險,有的訴求低風險低利潤。經濟適用房的開發有一定的政府性質,因此,政府會相應分擔一定的風險。同時有可能政府出臺一定的方針比如整體賣給基金。基金會對這種穩定的租金回報感興趣的。』
要嘉佳表示:『部分基金可能會對這種產品感興趣,他們會追求穩定的租賃回報率。』
同時像經濟適用房、廉租房、限價房這種帶有一定形象色彩的項目,一些實力較強、有一定影響力的公司還是比較願意做的,這時他們考慮的就不僅僅是一個利潤的問題了。
租賃市場價格會下降
在記者的采訪中,多數人都認為此次政策的醞釀是與政府近幾年的調控政策一脈相承的,是政府立志於住房保障體系的努力之一。廉租房的落實、租賃型經濟適用房,此次政府在租賃上下足了功夫,這必然會使房地產二三級市場受到較大的影響。首先在供應方面,由於『以租代售』增加了整體市場的供應量,保證了租賃市場的需求,但同時租賃市場的租金會因此而降低。要嘉佳表示:『政策如果真的通過並執行,租金下滑是肯定的。』
對於二手房交易市場,很多人認為並不會產生太大影響。因為價格是受市場影響的,此政策的衝擊力可能對二級市場不會造成太大影響,因此價格的走勢要依今後的市場而定。同時中國人有很強的傳統意識,仍會認為只有買房纔是解決住房問題的惟一出路,經濟適用房買不了了,但由於經濟條件的限制,他們很有可能會把目標瞄准二手房市場。因此二手房市場也沒准因此而利好。
前景並不樂觀
此政策的制定讓大家感到欣慰的是『政府確確實實在為廣大中低收入家庭的住房問題著想』,也是希望通過多種辦法的綜合運用來達到平抑房價、健全住房保障體系的目的。但好的目的需要通過有利的執行來保障,而我們經歷的很多事情往往是在執行過程中出現了一些意想不到的問題,如當年的『富人』買經濟適用房問題。中大恆基不動產營銷有限公司總經理王述更是直白地表示:『在目前的產業環境下,單純的「以租代售」本身就是一種可操作性較弱的模式,比如誰是項目的產權所有者?誰是項目的長期管理機構?承租人的資質如何審核?租賃價格與周邊二手房租賃價格如何協調?「以租代售」不僅沒辦法解決以前的老問題,反而還派生出更多新難題,很難真正解決低收入家庭的住房問題。』千萬家房地產經紀公司的專家對此也表示同意:『希望此政策能夠在一定程度上緩解低收入家庭的住房壓力』。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||