|
||||
『國十五條』出臺後,房地產市場各方主體反應不一,對於土地供應的『三限制』政策,人們的觀點更是尖銳對立。稱贊者說,『三限制』實施的是精確打擊,直擊樓市弊病,既准又狠;反對者說,政府不應直接乾預市場的定價機制,否則將造成經濟系統的效率損失,並且很可能導致房價的報復性反彈。
那麼,土地供應的『三限制』出臺背景究竟是什麼呢?其最終的效果又會如何呢?
全國樓市的賭徒心態
說到『三限制』的出臺背景,不能不說到房地產的泡沫之爭。房地產經濟是整個宏觀經濟的風向標。那麼,本輪宏觀經濟過熱的勢頭有沒有在房地產市場預先突出地反映出來呢?
對於房地產投資是否過熱、是否存在泡沫這些問題的認識,在房地產業界內外、經濟理論界以及政府主管部門中並不存在統一的看法。因此,對於中國的房地產業界來說,2004年毫無疑問就是房地產的泡沫爭論年。甚至有人說:『在最近的兩年中,有關房地產的爭論甚至比房地產本身還要熱。』在這種爭論聲中,中國的房地產市場由過熱到熾熱,最後甚至走向賭徒式的『癲狂』。
按照經濟學理論和國際經驗,在市場經濟條件下,衡量一個城市或地區,房地產是否存在泡沫,一般可以從『房價收入比』、『租售比』等這些最基本的指標來作出判斷。
對於房價收入比,聯合國人居中心的上限是3:1,世界銀行的上限是5:1,而在我國許多房地產熱點城市,房價收入比早已超過了12:1;對於租售比,我國許多房地產熱點城市存在一個特殊的現象,那就是房價快速上漲而租金漲幅卻不大,有些城市甚至出現了房價上漲租金卻下跌的現象。
2004年11月,我在《自住者買不起投資者租不出,真的沒泡沫?》一文中,運用數據分析的方法,從理論上證明:在一些房價收入比已達到甚至超過12:1的城市,其房地產市場必然已處於『自住者買不起,投資者租不出』的狀態。在這種情況下,照理說房價應該下跌纔對,但是事實恰恰相反,在這些城市房價是不跌反漲。原因何在?關鍵在於大家相信『房價只漲不跌的神話』,房地產市場各方主體都似進入賭場的賭徒,將『寶』押在了房價未來的上漲上。
開發商在賭。『房屋庫存期』應該是房地產商最密切關注的市場信息之一,因為存貨周轉率的高低,反映的是企業各環節工作的好壞,而且對企業的償債能力及獲利能力產生決定性影響。據美國地產商協會統計,美國國內平均房屋庫存期是4.3個月,6個月接近正常,而當它增加時,意味著有麻煩來了。而據發改委最新數據顯示,到2006年5月末,我國商品房空置面積12155萬平方米,同比增長17.8%。其中,商品住宅空置面積為6728萬平方米,增長13.4%。從空置時間來看,空置一年以上的商品房面積為7979萬平方米,佔全部商品房的比重為65.6%。沒有賣不出去的商品,只有賣不出去的價格。空置面積上昇,從本質上講,開發商『賭』的是將來房價的上漲會超過囤房的資金成本,開發商要賺這兩者的差額。
自住購房者在賭。許多自住購房者不顧自己的實際收入水平,甚至故意虛報收入,采用欺騙銀行的手段進行按揭購房。他們相信許多專家學者有關『房價上漲是常態』、『房價還將上漲幾十年』的說法,『賭』的也是將來房價的上漲。按照國際通行慣例,月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線。美國銀行就明確規定,每月償還的按揭貸款以及與住房相關的稅費,不得超過貸款人稅前收入的28%。而根據聯合國《國民經濟核算統計年鑒》和各國統計年鑒,分析GDP達1000美元時居民消費結構,我們就可以發現,以美、英、法、日為例,其住房消費支出比例最大的為英國(13.8%),最小為法國(8.3%)。而有調查顯示,我國貸款買房的人當中,54.1%的人月供佔其收入的20%~50%,甚至有31.8%的人,月供佔到了其收入的50%以上,超過了銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》中『應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)』的警戒線。
投資購房者也在賭。在房價和房租背離、租金的影子價格與房價相去甚遠的情況下,一些投資購房者之所以購房,關鍵是他們認為投資房產的收益由房租和價格增值兩部分組成,在房屋價格增長很快的情況下,租金收入在收益中所佔的比重很小。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||