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就在大家都吵鬧著爭論房價高低的時候,市場已經給出了一個明確的答案,那就是房屋的租金遠遠落後於其他各種投資品種,也就是說選擇房屋進行投資,當房屋真實的進入到消費環節時,衡量它的標准房租給出了房屋價格偏高的信號。下面我把我個人真實的感受和經歷告訴大家,也希望盲目投資住房的人們能夠冷靜和理智的面對當前的樓市。
我在濟南一家電力公司工作,從事財務和工程預算管理,從2002年開始關注房屋價格,當時因為單位能夠進行福利分房,沒有在社會上購買商品住宅,也就是在2003年『非典』以後,濟南的房屋價格飛漲,以在濟南市槐蔭區的陽光100為例子,2003年『非典』期間,他們推出的已經封頂的A區住宅價格在3000元/平方米,還可以打折優惠。到2004年年底,房屋價格在達到4000元以上,2006年上半年,房屋價格達到了4700元。上漲了60%。
我在2003年時看中了陽光100A區八號樓的房子,面積是129平方米,當時的價格是40萬元,到了2006年已經上漲到了60萬元。我是沒有能力買這樣昂貴的房屋,就改變了想法,想到這些小區租房子來解決現有住房太小帶來的不便。我很少瀏覽濟南房地產的出租信息,當我開始瀏覽這些出租信息時,我感到很吃驚,在房屋價格節節昇高的今天,房屋的租金竟然如此便宜。
我聯系了兩家出租房屋的客戶,先說一下第一家的情況:第一家是在陽光100,房屋面積是130平方米,年租金要價2萬元,討價還價到1.8萬元,月租1500元,我算了一下,這套房子的價格在55萬元以上,我就按照這個價格計算,這位房東的年租收益=1.8/55×100%=3.27%。
第二家在經十路附近,是個90平方米的房子,年租金要價1.1萬元,討價還價到0.95萬元,月租790元,我算了一下,這套房子的價格在35萬元以上,我就按照這個價格計算,這位房東的年租收益=0.95/35×100%=2.71%。
我當時就想,如果我有60萬現金的話,我肯定不會拿去買房子(事實上我有超過60萬元的存款,但是我的經驗告訴我不能在這個時期買房子),我可以選擇一個投資渠道,比如基金理財或者財務公司的理財,或者買一個現金奶牛的股票,比如000898或者600058,都能分到5%以上的紅利,加上股票價格的上漲,我最低可以得到6%的收益。這樣我做了一個有趣的計算。我以30年為期限進行了計算,目前我擁有60萬元的存款,一個是可以買房子,一個是用來投資,然後用投資回報租房子,結果是這樣:
一、花60萬元買了房子,因為買房子或者租房子都要添置家具等,這些開支忽略不計,我重新開始攢錢。
二、如果我每年得到6%的投資回報,我用1.8萬元每年租房子,按照復利計算,30年以後。我得到的收益是1.0630×60萬元=344.6萬元,減去支付的租金1.0330×1.8=131萬元,我還擁有資金213.6萬元。
三、如果我每年得到10%的投資回報,我用1.8萬元每年租房子,按照復利計算,30年以後。我得到的收益是1.130×60萬元=1047萬元,減去支付的租金1.0330×1.8=131萬元,我還擁有資金916萬元。
如果我能得到6%到10%的收益,那麼,我就有一個問題,30年以後我的房屋的價格能達到200萬元到900萬元之間的價格嗎,我的那套又老又舊,地產還沒有在我名下的房子能值這麼多錢嗎?即使人民幣不斷的進行著通貨膨脹。
我的結論只有一個,現在的房屋價格只是擊鼓傳花的道具,只是一場好似傳銷鬧劇中的商品,一旦它真實的發揮其房屋的實際作用時,它的價格表現--房租,已經明明白白的告訴我們,高房價的游戲,該結束了。
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