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一、知己知彼,百戰不殆
房地產市場各種類型的房屋很多,作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費層次,不能妄自菲薄,也不能好高騖遠,以免日後給自己帶來沈重的經濟負擔。在明確自己應該購買哪一類商品房後,更為重要的是了解開發商的售樓資格。由於開發商與購房人存在著嚴重的市場信息不對稱,雙方的地位實質上是不平等的。實踐中曾出現開發商利用集體土地開發房地產、開發商卷逃預售款和在預售房地產上設置抵押等情況,嚴重侵害購房人的權益。
二、看清『內部認購』真面目
許多開發商在樓盤預售前,喜歡搞內部認購,一為造勢,二為摸底,都是為預售作准備。而對於購房人來說,相對而言,內部認購的價格相對較低,有一定的吸引力。對此,筆者認為,由於內部認購行為政府不認可,也沒有納入管理,商品房的內部認購可能存在以下隱患:
一是開發商還沒有繳清開發地塊的土地使用權出讓金,導致將來難以取得房地產證;
二是該商品房可能已經被開發商拿去抵押,將來購房人取得的不是完全的房屋所有權;
三是由於內部認購合同沒有政府部門的登記備案,開發商可能會將房屋一樓多售。因此,購房人切不可因為內部認購商品房的所謂價格優勢而麻痺大意。
三、慎簽認購書
在實踐中,為了盡早銷售商品房,開發商在與購房人簽訂商品房銷售合同前,雙方先簽訂商品房預售認購書,購房人依認購書約定繳納一定數額的款項。但往往在正式的商品房買賣談判中,又因為對具體條款的爭議,不能簽訂正式的商品房買賣合同,雙方進而轉為對購房人所繳款項是否視為定金,適用『定金罰則』而爭吵不休。對於認購書的法律性質,一般認為,如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款,如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等,商品房認購書具有合同約束力,當事人違約要承擔違約責任。認購書中約定的款項應當視為解約定金,適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款,則認購書只是沒有法律約束力的『意向書』,購房人所繳款項應當退回。
四、確定合理的付款方式
為加快資金回籠,實踐中有的開發商對一次性付款的購房人提供一定的優惠,有的經濟條件優越的購房人也樂於一次性付款,以免麻煩。但這種做法其實存在一定的風險,如果開發商開發爛尾,購房人極有可能血本無歸。因此,購房人應盡可能爭取按照開發建設工程的進度分期支付房款,這樣可以將風險降到最低,避免將來被『套牢』。如在合同中約定簽約時支付房款的10%,簽約後開發商應保證工程應建至四層完工,購房人再付10%……等等。
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