標本借鑒篇

　　日本是全球房市泡沫的一個國家標本。日本泡沫問題最知名的權威野口悠紀雄教授說：『日本最大的教訓，就是不要陷入曾經有過的那種拒絕相信的狀態。泡沫期間，人們不相信價格會下跌。歷史已多次證明，這是錯誤的。』

　　20.暴漲。1985年，東京商業地價指數為120.1(1980年為100)，到1988年就暴漲到了334.2，短短3年間就暴漲了近兩倍，其中中央區地價上漲了3倍。1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產泡沫。在此期間，不僅出現了『收買美國、購並世界』的豪言壯語，同時還有『房價只漲不跌』的市場神話。

　　21.日本消費者購房有所謂『三代貸款』的按揭方式，就是90年期限甚至是100年期限的抵押貸款，購房者可以終其一生分期付款，甚至分期到子孫一代。

　　22.政策顯著特征。日本房地產泡沫時期，低利率的金融政策、寬松的銀根、銀行資金的盲目參與及堅挺的貨幣均為整個日本房地產市場的預熱提供了合適的溫床。最後，猛烈的政策調控又成為泡沫破滅的主因。

　　23.輿論的力量。1990年9月，日本國營廣播電視臺NHK連續五個晚上在黃金時段播放了有關土地問題的特別節目，指出地價是可以下跌的，並提出應讓日本的地價下降一半。這一節目像顆重磅炸彈，其巨大的輿論衝擊力揭開了日本泡沫經濟破滅的序幕。

　　24.暴跌。據統計，房地產泡沫破滅後，日本大城市中各類物業的價格平均下降了50%，特別在東京銀座地區，商業性房地產包括寫字樓和商鋪及其用地的平均價格僅為1990年泡沫高峰時的25%，住房及其用地的平均價格是1990年的40%。

　　25.嚴重後果。1991年，日本房地產泡沫破滅致使日本經濟10多年來一蹶不振。房地產價格的暴跌導致一些涉足房地產業較深的大、中、小企業紛紛倒閉。房地產價格暴跌還重創了日本金融業，成為日本經濟衰退的『罪魁禍首』。

　　26.故事。2004年初，東京近郊的一位30多歲家庭主婦給報社去了一封信。她說，她和丈夫在10年前按揭買下一套房，目前還有部分貸款沒還清。最近，附近同樣條件物業因當年積壓沒有售出，削價處理的價格竟低於他們還剩下的還款金額。

　　泡沫跡象篇

　　全國房價近3年持續暴漲的事實及前述『數據信息篇』中有不少都是泡沫跡象的內容，這裡添上3條，權作補充。

　　27.政策方面，低位的利率與寬松的信貸和銀根以及正走在持續堅挺路上的人民幣幣值，與房市泡沫期的日本不謀而合。

　　28.據新華社5月9日報道，廣州、上海、北京等城市近日相繼推出『個人住房接力式貸款』，即兩代人可以共同出力按揭購買一套房產。如此按揭模式盡管與日本當年『三代貸款』按揭有所區別，但極為神似。

　　29.與當年日本房市一樣的神話。任志強曾友情提醒全國購買者『歷史證明所有的房價永遠都是上漲的。從來沒有一個國家的房價是下跌的』。與任志強相應和，北師大教授董藩說：『房地產常態就是漲的，請大家放心。』

　　政策調控篇

　　『國六條』與九部委聯合制訂有關房市整體調控的實施細則，其速度之快，力度之大，指標量化之細致，劍指目標之明確，可謂『空前絕後』。現代經濟學理論告訴我們，當市場無形之手失靈的時候，就是政府有形之手正式出擊的時候。

　　30.此次『房產新政』之前政策制訂與貫徹執行的連貫性。從央行最早的121號文到銀監會的212號文，從去年的『國八條』到七部委聯合行動，無論是提高金融信貸門檻還是著力調整住房供應結構，所有房市政策圍堵調控的核心指向最終還是高房價。

　　31.速度之快。5月17日國務院有關切實調整住房供應結構的『國六條』出臺，5月24日銀監會『銀六條』利劍緊隨其後，5月29日九部委關於調整住房供應結構穩定住房價格的15條實施細則發布。『國六條』與15條實施細則的法定生效實施時間為6月1日，其間幾乎不給市場任何喘息的機會。

　　32.力度之大。此次房市調控的重頭戲之一就是針對地方政府，向各地方政府高懸起問責利劍，實為當前高房價『釜底抽薪』之舉——當問責利劍高高祭起時，各地方政府自然不再會拿自己的『官帽』開玩笑。

　　33.指標量化之細致。在此次房產新政』中，出乎所有人預料的是，『新審批樓盤，套型建築面積90平方米以下的住房所佔比重，必須達到開發總面積的70%以上』；『優先保證中小戶型土地供應，不得低於年居住用地總量的70%』；『5年內轉手交易需交納全額營業稅』等剛性數字化指標魚貫而出，擲地有聲。

　　34.執行力之強化。與2005年建設部等七部委出臺的《關於做好穩定住房價格工作的意見》相比，本次出臺政策的部門又增至九部委，新增加了監察部和統計局。監察部的加入，大大增強了本次政策的執行力。

　　35.全局布控之周密。九部委15條實施細則還從稅收、信貸、土地政策的調節作用、加強房地產開發建設全過程監管、切實整治房地產交易環節違法違規行為、有步驟地解決低收入家庭的住房困難、完善房地產統計和信息披露制度等諸多層面，加強房市整體調控。

　　操作建議篇

　　36.北京科技大學管理學教授趙曉：我建議對房地產調控實行一票否決制如何？乾脆借鑒計劃生育一票否決的做法，對凡是導致房價失控以及在解決大多數人居住保障方面不力的地方政府官員，無論其政績有多麼突出，都堅決地將其罷免。

　　37.經濟學家徐滇慶認為，房地產空置率高，根子在銀行，因此，只要抓一兩個銀行行長，房地產市場的問題也就迎刃而解了。

　　38.一位不願透露姓名的經濟學家趨勢判斷中的建議，『長期化、根本化的手段，中央怎麼會不知道？調高利率、二手房個稅、物業稅，甚至取消期房制度都有可能在未來逐一實施，現在只是不把殺手?一次都亮出來，看局勢的發展需要而定』。

　　39.一位網友分析說。在資訊暢通、成本幾近為零的時代，全中國無房者聯合起來具備了必要基礎，一呼百應完全可能。

　　市場表情篇

　　『房市新政』以雷霆萬鈞之勢出臺，從中央到地方有條不紊地貫徹執行，房市表情，特別是房地產開發商的表情，大抵也應是未來房價走向的一面鏡子。

　　40.業內人士稱『房產新政』及其實施細則是『驚天雷』，將全面震撼樓市。『國六條』調控細則公布之後，地產開發商出奇沈默，這是房地產這個年輕的行業有史以來最不平常的一次。

　　41.《北京現代商報》報道稱，面對政府部門房產調控，京城樓市呈現四大表情：表情一，急！開發商齊齊閉門開會；表情二，『賊』！開發商自創『開七條』(所謂的『開七條』，包括按多層洋房報建，按別墅賣錢；購房人無力掏首付，開發商借錢；偷工減料，炒號；建假網站；提前准備，走為上策等)；表情三，苦！開發商質疑有『計劃經濟』之嫌；表情四，樂！高端代理機構漁翁得利。

　　42.一家廣州的開發商管理層在焦急地等待了三天後看到『國六條』細則後明確表示，『總算解脫了，大不了不做房地產轉行吧』。

　　43.一位房產公司老總的擔懮：這次政府只提到了營業稅，對個人所得稅是只字未提，真的不會征了？恐怕是時候未到啊，螳螂捕蟬，黃雀在後，政府還要留點利空以觀樓市後效啊。所有的這些政策都只是出了一半，或許這纔是政府本輪調控的高明之處，利空未盡，威懾纔大。如果按照以往的經驗，以爭取利好來對衝利空，恐怕最終只能換來政策更大的利空。

　　44.遇新政，七成溫州炒房者降價急甩在渝房產。『70%以上的人不但在房價上再次降價，還願意承擔房屋交易的營業稅』。不過，溫州炒房團拋出的房子不僅沒有成為『香餑餑』，反倒是『燙手的山芋』。

　　45.在6月6日召開的2006上海國際地產大會『10+10圓桌會議』上，據說地產巨頭在此會議上社會責任覺醒。

　　細節解讀篇

　　在中國當前房市的大背景下，細節在一定意義上也是風向標。

　　46.今年3月份以來，大家注意一下中央各大媒體報道房價的密度、力度和方向，實際上也能對國家對房價走勢的期望值作出一個基本判斷。

　　47.央視5月17日邀請喊跌房價的國家發改委經濟研究所的研究員王小廣『做客』《新聞會客廳》，節目行將結束時，主持人在總結陳辭時說：『希望我們國家這個房地產市場能夠步入一個良性、健康的軌道。』這句話的潛臺詞，是給參與節目主張目前房市運行正常的任志強的『一記耳光』，因為房市有待步入一個良性、健康的軌道本身就是說：當前的房市運行是非良性的，不健康的。

　　48.『屁股坐錯地兒』教授言論的無言結局。6月5日，記者看完《今日說法》後，在人民網『房產頻道』看到北師大教授董藩有關『房價上漲是常態』的高論。到了2：01，記者小憩後再打人民網『房產頻道』，教授高論變成數個可愛的足球。次日，在同一位置出現的則是對董教授『屁股坐在那兒』的質疑文章。

　　49.5月18日於新春博客刊出的《中國房地產崩潰路線圖》，具體崩潰路徑共劃分為進攻、相持、急速下跌、小幅下跌、樓市低迷、小幅反彈6個階段。6個階段結束後，從2011年元旦開始，房價進一步雪崩，房地產業的噩夢加劇，市場缺乏人氣和信心，支持此前中國地產發展的諸多推動因素蕩然無存。與此同時，救市的輿論開始出現，但短期並未形成氣候。