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6月初,隨著國家有關房市調控措施(『國六條』及九部委聯手出臺的相關實施細則,以下簡稱『房產新政』)的批量『上市』,國內關於未來房價走勢的爭論不絕於耳。據悉,對當前的『房產新政』,國內眾開發商對『套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上』這一條意見反應最為強烈。
開發商對『90平方米以下、70%以上』這兩個數字意見最為強烈的道理非常簡單:
100人買房,每人購1套180平方米的房子,市場需求總量為18000平方米;每人購1套90平方米的房子,市場需求總量9000平方米。由於商品房的核心價值是居住,購房自住者誰也不會三天兩頭沒有找樂子地再買1套房子。因此,政策調控下中小戶型房的數字化剛性要求意味著整個房市的需求總量將大幅縮水——需求總量大幅縮水,意味著房市將有可能出現供過於求的『大好局面』,其結果是房價必跌無疑。
當然,國家此次關於房市的強力調控,還有一個極為重要的原因是當前國內房地產市場泡沫有持續放大的跡象。政策以擠去泡沫為目的之一,泡沫散盡的房價惟一走向自然是跌。
房價看跌,房價必跌,理由自然並非上述簡單的兩個,至少應包括以下49個。
決策思維篇
以民為本,關心民生,體恤民意,是此次『房產新政』全面貫徹落實的價值落點。中央政府的決策思維、治國理念與信心決心,直接決定著當前正在推進的『房產新政』的力度、深度和廣度。
1.執政黨的理念。『立黨為公、執政為民』是中國共產黨執政理念的靈魂與核心,『切實解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題』則是前述執政理念價值取向的具體詮釋。很顯然,當前房價走向是決定『居者有其屋』的基本前提,因而也屬於『人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題』之一。
2.總理真情告白。2006年3月14日,溫家寶總理在十屆全國人大四次會議閉幕後會見中外記者時表示:『我最覺得痛心的問題,是在我這3年的工作中,還沒能夠把人民最關心的醫療、上學、住房、安全等各方面問題解決得更好。但是,中國的總理懂得一個道理,就是知難不難,迎難而上,知難而進,永不退縮,不言失敗。』總理將住房列入最覺痛心的問題之一,這是普天之下購房者『新生』的希望。
3.『十一五』房市走向。在國家明確提出建立和諧社會與科學發展觀的大背景形勢下,我國房市重心將從1988年第一次房改後的發展經濟功能再向發展社會功能傾斜轉移,即在整個『十一五』期間,大力發展中低價位、中小套型普通商品住房。
民生民意篇
『你買的不是房子而是一種生活方式,你買的樓盤名字就是你的生活方式,從此以後30年的人生,那幾廳幾室就是你的世界你的中心。』如此形象傳神的描述,是2000多萬房奴目前生活狀態的生動寫照。當然,比這2000多萬『賣身為奴』的人更不幸的,則是那數以億計等待『賣身為奴』的准房奴。
4.有調查顯示,在已購房的人群中,91%的人選擇了按揭貸款。在目前已貸款買房的人當中,有31.8%的人月供佔到其收入的50%以上。依據銀監會發布的相關標准,這31.8%的貸款購房者顯然超過了預設『警戒線』,成為不堪重負的『房奴』。
5.4月26日,深圳市民鄒濤在深圳發起不買房運動,呼吁不願做『房奴』的人們團結起來對抗炒高房價的勢力,『團結一切可以團結的力量,讓房子爛到炒房人手中……我們倒是要看看究竟是誰熬不下去』。4月下旬,中國青年報社會調查中心一項有8938人自發參加的調查顯示,鄒濤的行動贏得79.1%的人支持。
6.『曾經有一個買房的機會擺在我的面前,我沒有珍惜,現在纔知道是多麼的珍貴,因為現在的房價對我而言已經是太高了。』CCTV4頻道『今日關注』主持人魯健面向全球數億觀眾,在直播節目時脫口而出,道出自己買房夢『一天一天在破滅』的真實感受。
7.一位北京准房奴的購房經歷。今年4月13日,沿海賽洛城售樓小姐在電話中勸說劉波趕快『下定』,否則『越等越貴』。售樓小姐的『提醒』讓劉波『發毛』。3月初,沿海賽洛城的報價是7400元/平方米,到了4月6日房展會已驟昇到7800元/平方米,1周後仍在猶豫的劉波被告知部分戶型已漲至8200元/平方米。『一月間,我就得多付10萬。』劉波苦笑。他說,希望有一套自己的房子,『如果非要加個期限,希望別超過今生』。
8.幾位准房奴的聲音。准房奴一:『「房奴」這一稱呼,不知會勾起多少人的傷心事。可是,天曉得,還有多少人跟我一樣,連當「房奴」的資格都沒有?!』准房奴二:『最早沒有趕上2900元一平方米的房子,放棄了;再想買的時候,付不起10萬元的首付,又放棄了;後來能付起10萬元首付了,房價又漲了,無奈又放棄……』准房奴三:『房價在瘋漲,工資已跌停,明天哪裡可以放下一張我的婚床?』
9.房奴、准房奴的時間資源配置。在中小戶型稀缺與高房價並存的大背景下,買一套房需要消耗買房人大量的時間,並波及數個家庭,這是一個顯而易見的事實。單從時間投入來看,假定全國1年有2000萬房奴、准房奴采取購房行動,買一套房平均需要3個人參與信息搜尋、奔波看房與購買洽談,平均每個人需要消耗100小時,如此意味著全國有600億小時的時間資源被高房價所吞噬,由此所造成的機會成本損失高達數千億元。
10.2006年3月7日沈曉傑系列批判中國房地產的文章,開篇標題為《高房價:壓在當今中國市民身上最重的大山》。
數據信息篇
在未來房價的走向中,現有存量房產的數據表現是一個重要指標。在『房產新政』的強力擠壓下,以往開發商那種靠競相開發大戶型、消滅中小戶型,將所有的房產消費需求圍堵到大戶型消費的局面,將得到徹底改變。因此,中小戶型的大批量供應與存量房產的供給釋放,將對全國現有高房價形成高壓。
11.商品房空置率是房市當前有房沒房的一個重要指標。據國家統計局5月發布的國房景氣指數顯示,截止到4月底,全國商品房空置面積為1.22億平方米,同比增長18.9%。其中,空置商品住宅6921萬平方米,增長15.9%。空房率的國際警戒線在10%,而中國地產空房率已超過26%。
12.全國契稅收入是房屋等不動產交易最真實的數據表現。國家稅務總局相關信息顯示,今年1到4月份,全國契稅收入增幅趨緩,僅增長了7.4%,遠遠低於去年同期63%的增長幅度。
13.房地產金融數據是房地產泡沫是否生成的一個重要指標。據統計,2005年底房地產貸款達到3.07萬億元,佔金融機構人民幣各項貸款餘額的14.84%,與GDP的比率為16.75%;商業性個人住房貸款餘額為1.84萬億元,佔金融機構人民幣貸款餘額的8.9%,與GDP的比率為10.0%。
14.建設部政策研究中心今年4月提出的《2020年中國居民居住目標預測研究報告》指出,『2020年我國居民住120平方米纔算小康』。按照這一標准,在北京這『120平方米』一套房子的價格相當於一個普通北京市民40年的全部可支配收入。
15.以北京為例,看全國各地開發商競相開發大戶型的情況。北京市房地產交易管理網公布的統計數據顯示,截止到5月15日,該市未簽約現房住宅套數是17294套,未簽約住宅面積是2858129平方米,平均每套現房住宅建築面積高達165平方米。
16.上海房屋的確切造價。從事過10年建築安裝工程預算的王煉利,5月30日在《南方人物周刊》撰文說:『非別墅高檔公寓類的商品住宅的建造價格就在每平方米1400元到1600元之間。』
他山之石篇
是泡沫,終究要破滅;瘋狂過,總要付出點代價。
17.美國。1926年,美國以佛羅裡達州為龍頭的房地產泡沫幻滅,間接引發上世紀30年代世界經濟危機。
18.日本。1991年,日本房產泡沫破滅,日本房價因此持續15年下跌,並直接導致日本經濟的蕭條。日本人稱此次房地產泡沫是『二戰後日本的又一次戰敗』,並把20世紀90年代視為日本『失去的十年』。
19.香港。從1984年到1997年,香港房價年平均增長超過20%。東南亞金融危機降臨後,香港樓價持續6年大幅下跌。在這場泡沫中,香港平均每位業主損失267萬港元,有十多萬人由百萬『富翁』一夜間變成了百萬『負翁』。
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