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從去年以來,天津市陸續出臺和實施多項房地產宏觀調控措施,調控效果已經逐步顯現出來,房屋銷售價格漲幅比同期有所回落。但由於本市房地產市場以居民自住需求為主流,投機性購房相對較少,受剛性需求上昇的影響,房屋價格仍呈攀昇態勢。
原因一供需結構性矛盾導致房價上漲
今年上半年,隨著本市市政建設的逐步展開,房屋拆遷導致的住房市場剛性需求較大,價位適中的普通住宅、經濟適用房和二手房銷售活躍,價格穩步提高,影響房屋銷售價格漲幅逐月回昇。
一方面,由於部分拆遷居民原有住房面積較小,所得拆遷補償資金只能購買中低價位的普通住宅、經濟適用房和二手房。同時,4、5月份新上市樓盤多以中高檔項目為主,房屋銷售市場出現供需錯位,使中低價位的各種房屋供不應求,價格上漲。
原因二成本投入增加影響房價總水平
房屋整體品質的提高,增加了成本投入,相應提高了房價。今年,本市新建項目的規劃設計、配套設施、綠化面積、周邊環境及物業管理等方面的檔次都有所提高,房屋結構進一步優化,對房價總水平的影響越來越大。房屋開發費用增加,直接導致房屋價格上揚。同時,鋼材、水泥等建築材料價格上漲,也增加了建築成本。
原因三市民購買住房以改善為主
經過多年的積累,本市居民的消費結構已經發生巨大變化,居民收入逐年增長,使居民住房消費能力不斷提高,以改善型購房為主的住宅剛性需求增長特征明顯。對部分樓盤調查了解,銷售比例為:改善型購房平均佔55%;拆遷購房平均佔20%;結婚購房平均佔10%;其他購房(包括投資、上學、取得藍印戶口)平均佔10%左右。
原因四城市基建拉動周邊房價上昇
近幾年本市海河兩岸綜合開發改造、地鐵一號線、輕軌、城市快速路等基礎設施建設發展迅猛,對周邊地區和周邊區域房價拉動明顯,對全市商業和居住布局產生了較大影響。海河六大商業網點的開工建設,使本市商業房地產呈現出前所未有的繁榮景象,具有區域代表性的大型商業項目不斷湧現,新的商業區域和地段價值不斷提昇,房屋銷售價格也隨之不斷上漲。
原因五二手房價格水漲船高
隨著天津房地產市場日趨成熟,梯次消費逐漸形成,消費觀念越來越向理性化健康發展,二手房市場已成為整個樓市的重要組成部分。在拆遷購房人群中,為了能以較少的錢買到稱心如意的房產,除少部分進入商品房市場外,大多數進入了二手房市場。大部分購房者首先考慮總價是否可以接受,對中低價位二手房青睞有加。而一些地域佳、樓層好、房型合理的二手房上市量減少,持有者心理期望值高,導致價格上漲。
今年上半年本市房屋銷售價格走勢基本保持平穩,環比價格漲幅小幅回落。統計部門預測,下半年本市房地產市場走勢基本保持平穩,價格不會有大的波動。如果下半年本市房價繼續保持上半年的運行態勢,預計三季度及全年房屋銷售價格指數將基本保持上半年的價格指數水平。
今年5月17日國家九部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(以下簡稱《意見》)出臺後,本市房地產市場出現了一些新變化,開發商和購房者都存有觀望的態度,有的項目看房和電話諮詢量下降了30%,一些項目銷售量暫時性下降了60%左右,但房價還沒有發生大的變化。
另據對市民和房地產開發商的問卷調查反映,市民中認為《意見》對有效解決普通市民的住房問題作用很大和較大的佔62.5%;認為一般的佔29.1%;認為作用不大和說不清的各佔4.2%。有60%的開發商認為符合市場要求;30%的開發商否認這一點;有10%的開發商說不清。《意見》出臺後,有54.2%打算購房的市民改變了購房計劃,其中有76.9%的人決定推遲購房。 (侯硯/城調宣)
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