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對商品房價格影響有限,價格保持穩定;中小戶型將成為今後市場開發建設重點,戶型限制將會給開發商帶來一定影響;房地產開發建設今後可能放緩……國家調控房地產市場的房產新政實施後對本市市場有什麼影響,這是市民及業內普遍關注的問題,今天市發改委代表官方首次發布相關信息,對今後市場可能出現的五大走勢進行了分析和評價,為市民購房作出正確判斷提供了依據。
房價是每次調控的核心,也是老百姓最敏感的話題。那麼此次新政的實施對本市商品房價格影響到底有多大?
據介紹,近年來本市商品房價格上漲受多方面因素影響,其中主要包括一是土地出讓價格持續上漲,開發商獲取土地成本高(約為濟南的兩倍),二是土地征用和房屋拆遷成本不斷提高,另外的建材價格的上漲、建築節能和新產品新技術的應用、配套設施和環境建設檔次的提高等,增加了住房建設成本。如按國家節能標准建房,每平方米成本約增加200元?300元;其次是房地產調控增加的交易環節費用(如交易稅),大部分轉嫁到房價中,由購房者承擔。基於這些綜合因素,國家宏觀調控短期內不會消除這些因素,因此對商品房價格影響有限。
此次國家宏觀調控的一項重要內容,就是引導調整住房供應結構,即面向中低收入家庭,增加中小戶型住房和廉租房建設。調控措施出臺後,萬科等國內大型房地產集團立即把研發力量轉向套型建築面積90平方米以下的中小戶型開發上。
隨著政策的實施和深化,必將使本市住房供應結構發生重大變化。據了解,本市房地產企業也將加大投入,增加中小戶型住房開發建設。另外,市政府每年將從土地出讓淨收益中拿出15%的資金專門用於廉租住房建設。
『買大房子賺大錢,過去一直是開發商追求的目標』。根據規定,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積要佔開發總面積的70%。對此,新政實施後,會出現小戶型住房利潤低,且高層住房建築面積與使用面積差別過大(約相差1/3)。因此戶型限制對房地產企業有一定影響,但預計不會太大。
據有關專家介紹,銷售回款是本市部分房地產企業開發建設資金的最重要來源。但受國家宏觀調控影響,房地產市場交易短期內可能下滑。主要原因是個人住房按揭貸款首付比例下限提高至30%,將影響部分居民購房需求;控制城市房屋拆遷規模和進度,將減少被動性住房需求;二手房交易市場觀望氣氛濃厚,將減少騰舊換新住房需求。房地產交易量下滑,將延緩企業銷售回款進度,導致企業資金趨緊,影響開發建設進度。
據介紹,房地產稅收和土地出讓收益是政府財政收入的重要來源。2005年,全市房地產業繳納營業稅和所得稅(地稅口徑)約20億元,契稅約14億元,三者合計約佔地方財政收入的19%。如考慮土地出讓淨收益和建築業等相關行業的稅收,對地方財政收入的貢獻度更大。國家宏觀調控,有可能導致本市房地產開發趨緩和交易額下滑,從而影響地方財政收入穩定增長。
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