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要建設和諧地產,保證廣大人民群眾安居樂業,合理的商品房價格是根本。
房價是否反映了供求關系?
2000年我國全面實行貨幣分房以來,住宅已基本『市場化』了,但從商品房市場表現來看,這種『市場』是失靈的。主要原因是價格的形成是逆市場規律的,是在非競爭條件下,在信息不對稱、金融市場不規范條件下形成的。所以當前的房價與有限買方市場下存在市場競爭的『價格』是背道而馳的。
市場價格是由市場機制形成的。放開價格就是將行政定價轉變為市場定價,由市場主體根據供求狀況定價。價格由市場供求雙方的力量對比來確定,形成市場均衡價格。可見市場經濟條件下的『價格』是一個動態過程。如果我們把價格視為無任何約束條件下的價格,就是違背了市場經濟的本意。
但當前的商品房價格是否反映了供求關系?回答是否定的。
從需求的角度講,大多數人買不起商品房,說明供給價格高於需求價格,商品房成為少數『先富起來』的人的專利。商品房一旦成為少數人的奢侈品,與社會和諧發展是相背離的,也失去了社會基本的公平和正義。
在價格是由『市場』而非政府『限價』的條件下,仍然存在『排隊』『搶購』行為,除非產品特別短缺,或公眾對未來商品房產生『通貨膨脹』的非理性預期。否則就存在一種非市場的力量在控制房價。
房地產業的地域性顯然產生了一個以開發商為利益中心的利益集團或利益共同體。『諸侯割據』的成本是如此之小,甚至一個城市幾十家發展商不費吹灰之力就形成了價格同盟。這種價格同盟除了形成壟斷價格,將大多數購房者的可支配收入轉化為自己的超額利潤外,是沒有任何『市場均衡』意義的。
此外就是資本的逐利本性。
當前房地產業的『資本』從何而來?顯然,在我國金融市場欠發達的條件下,需要強大資金支持的房地產業的『資本』只能從銀行而來,來自社會儲蓄,而不是開發商自己的原始積累。開發商用極少啟動資金(資本金充足率很少有超過35%的),卻可以利用金融機構撬動上百萬平方米的大盤。有了『資本』的穩固後盾,開發商當然可以為所欲為了。開發商沒有銀行的風險約束,在資金成本非常低的情況下,『囤房』『囤地』普遍存在也就不足為奇了。
『囤房』『囤地』只能進一步提高商品房的價格,使微觀市場和政府宏觀經濟目標背道而馳,開發商獲得超額利潤,而普通市民卻只能望房興嘆。
『囤地』『囤房』與『價格同盟』一樣,是一種壟斷行為。所以,當前的商品房價格,可以說是開發商利用金融體制的缺陷,利用房地產業本身的地域性、壟斷性而制造的一種壟斷價格,根本不是市場均衡價格。
房價下跌誰受益?
事實上,房價下跌是買房人的迫切願望,房價下降20-30%,也並非危言聳聽。因為,從目前北京的房價來定量分析,開發商的平均利潤應該達到或超過30%,所以濾去價格泡沫,僅是降低了開發商的超額利潤而已,使其回歸到社會正常利潤。
在一個非完全競爭的、甚至存在壟斷的房地產市場,要靠市場競爭去合理配置資源,使利潤社會化,是不可能的。因此,『國六條』的出臺也是勢所必然。
房價下跌的直接影響是開發商的利潤。因為只要資本的邊際效率超過銀行的貸款利率,開發商就不會停工待產,就業就不會大幅下降。對於此前沈積在土地、建築、購房貸款等一系列的金融資產價格也不會大幅縮水。而一系列上下游產業如建材、鋼材、水泥的價格也不會大幅下降,對中介行業、房地產服務業如廣告、經紀業等行業的負面影響也只是暫時的。而房地產業一旦成為買方市場,市場競爭力度加大,對中介行業只會有百利而無一弊。
『國六條』讓房價軟著陸
我們業已分析,『國六條』作為對規范房地產業的新一輪制度設計,宏觀調控的目的在於使房地產業走向理性、和諧軌道,使房地產業可持續健康發展。
房地產開發不僅是經濟行為,也是社會行為。不難發現,自2004年以來,國家頒布了一系列對房地產業的調控措施,這些措施基本上延續了一切市場經濟國家規制經濟過熱的慣例,即通過對經濟變量的調整而間接調控市場。
2005年初,新、舊『國八條』的主要目的是打擊商品房的過度炒作,經濟手段是通過財政、稅收抑制商品房投機,結果是局部地區在短期內取得一定實效,如上海市在新政推出後兩個月內商品房價格、成交出現兩下跌。但現在回過頭來分析,這種短期內的調控效果,與其說是市場變量的調整,如調整購房貸款利率、提高首付比例等,不如說是行政命令在起作用。如『舊國八條』要求地方政府『切實負起穩定住房價格的責任:房價提高到政治高度,建立政府負責制,省政府負總責,對住房價格上漲過快控制不力,要追究有關責任人責任』。
可見通過對經濟變量作小范圍調整的經濟手段來抑制一日千裡的商品房價格,是難以奏效的。2005年初的新、舊國八條以來,不僅價格上漲態勢得不到抑制,而且深圳、廣州、北京等中心城市的房價繼續變本加厲地上漲。
可以說,無論新舊『國八條』,還是今年的『國六條』,歷次宏觀調控的出發點都是對社會公平與經濟效率的重新認定。我國處在經濟起飛階段,『效率』是不可或缺的;同時我們又是社會主義國家,共同富裕是目的。在重視效率的同時,更要兼顧公平。畢竟,穩定壓倒一切,社會穩定是經濟發展的前提。
『國六條』的實質是通過調整產品結構、土地出讓制度而實現市場競爭,使產品價格向廣大中低收入階層傾斜,而並非刻意抑制開發量。例如,『90平方米套型面積佔70%比例』就是在土地出讓面積一定的情況下,增加了商品房的供給。值得注意的是,商品房的供給不是以面積計算的,而是以『套數』計算的,因此商品房數量增加了,這一條如果能真實施,對平抑房價無疑是最強的殺手?。這時候,不論開發商如何『價格同盟』,只要供給增加,市場成為有限的買方市場,『價格同盟』自然會瓦解。可見如果將『70%』按城市建設的總量來計算,將不能達到調控的目的,因為『70%』若按『總量』計算,將無任何可操性,『總量』是空間概念,又是時間概念,其計算公式如何設計?誰來把握、掌控?
我們寄希望於國六條的強硬手段,以使商品房價格真正回歸理性。
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