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房地產調控政策『補丁』的出現,讓相當一部分房產商有如釋重負的感覺。但同時也引發了新的爭論。而其核心問題是,政府該如何對房地產市場實施行政監管,就像一個笑話中遲來的第二只靴子,等待是最讓人心焦的。而當它真掉下來的一刻,或許也是許多人心中石頭落地之時。
7月13日,建設部在其公布的《關於落實新建住房結構比例要求的若乾意見》中,明確了對『90平方米』和『70%』的解釋。即『90平方米套型建築面積』就是『單套住房的建築面積』,而『90平方米以下住宅比重70%』是針對『城市年度建設總量』。
這塊政策『補丁』的出現,讓相當一部分房產商有如釋重負的感覺。但同時也引發了新的爭論。而其核心問題是,政府該如何對房地產市場實施行政監管?
此前,外界對這兩個數字的猜測已持續近兩個月,焦點是對『70%』的界定。起因是在今年5月,中央有關部委調控房地產市場的文件中提出,『自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上』。
懸念由此而起。因為當時對什麼是套型建築面積,以及70%比例是項目控制還是總量控制,並無明確的說法。受此牽連,諸多城市的實施細則遲遲未能出臺,市場也處於迷惘狀態。
這幾天,各地一些開發商在接受采訪時紛紛表示,90平方米以下套型,佔城市開發總量的70%以上,要比佔每個項目70%以上科學得多,他們也更能接受。
而開發商的這種輕松態度,更增加了一些人的擔懮。筆者注意到,種種擔懮歸結為,新政策會不會又成了擺設,以及是否提供了新的權力尋租空間。
顯然,這樣的擔心並非完全沒有道理。因為這樣的規定,其實給地方政府留下了一定的操作空間。有些項目完全可以不建一套90平方米以下的戶型,而依然可以獲得審批,只要有別的項目來分攤政策的硬性要求。這樣一來,地方政府相關審批部門將獲得一項相當大的權力,而這就可能出現相關審批部門的尋租機會。
盡管當下的輿論普遍指向對數字界定後可能引發的問題。但在筆者看來,這並非問題的實質。而通過此次頗具戲劇性的『數字定義』過程,或許應更多思考,在這類市場監管中政府應該如何作為。
很多人都在議論對『90平方米』和『70%』的解釋,卻忽略了這兩個數字本身是否科學。不可否認,當前不少大城市的房地產市場上,中小戶型多有供不應求的景象,而大戶型則相對供過於求。
這樣的結構性問題,造成了相當一部分工薪族望房興嘆。再加上中小戶型的自住比例較高,而豪宅投機的故事比比皆是,就使得房地產市場出現日益嚴重的畸形發展態勢。
在這種市場失靈的情況下,政府出面顯然是必要的。現在的問題是,面對各地迥異的經濟社會背景,我們又如何作出判斷,說房地產真實需求的70%,一定就是90平方米以下中小戶型的房子呢?
在當前房地產形勢下,政府出手乾預是必須的,但乾預市場不等於漠視市場法則。或許,我們可以把『90平方米』和『70%』這兩個數字,看作提倡多造符合老百姓購買能力的中小戶型房的政策導向。若如此,把『70%』界定為城市建設總量,顯然比直接乾預具體項目要更聰明些。
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