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國六條出臺後,最受市場關注的莫過於房型的變化。傳統的兩房兩廳兩衛、三房二廳二衛等主流房型逐漸退出歷史舞臺後,什麼樣的房型會取代它們?業內普遍的一種觀點是縮小版的兩室一廳,或將成為未來的主流房型。
縮小版兩室一廳或將成主流
中瑞市場研究有限公司的研究主任趙翊璘認為,可行的方案是等比例縮小房間和廳的面寬,將兩廳變為一廳。目前主流的主臥面寬為3.9-4.2米,面積大約在14-16平方米。趙翊璘認為,在不改變主臥進深的情況下,如果將主臥的面寬縮小為3米,則臥室面積可以減小為12平方米甚至更小。依此類推,其他部位的房屋面積,也可以據此改變,總面積在100平方米左右的兩房兩廳兩衛就可以被控制在90平方米以內。
趙翊璘表示,縮小面寬,不改動進深的做法,可以使兩房的房型仍保持南北通風。同時,也無需再增加露臺、閣樓之類的贈送或半贈送面積,解決房屋功能間不夠(沒有客廳或者少一個臥室)的問題。但這樣的一種改動,可能會使現有的家具和擺設,因尺寸過大而無法在房間內擺放。
趙翊璘的觀點並未受到大多數業內人士的認同。但是,幾乎所有的人都支持減小各間房的面積,以控制房屋總的建築面積。在一家房地產估價公司任職的郭毅表示,新政策實施後,一室一廳或者小的兩室一廳將成為主流房型。他認為理想的兩房,應該是房間面積各在15平方米左右,廳的面積在25平方米左右,衛生間5平方米,廚房8平方米。他表示這樣的房型總面積可以控制在90平方米以內,而餐廳的部分功能,將被廳所利用。
板式住宅或被點式房取代
也有業內人士認為,板式住宅會被其他房型的住宅產品所取代,有可能回歸早期流行於香港和廣東一帶的點式房。中房指數研究院的朱華認為,未來的上海住宅建築設計規范將被修改,明衛明廚的設計要求將被取消。房間內會出現暗室,房間甚至不一定有窗戶。他表示,房間的玄關因為浪費面積而將被取消,進入房間首先就是餐廳或客廳。餐廳與客廳相鄰,兩個廳的總面積相加只有30平方米,而臥室的面積也會比15平方米小。
美聯的一位經紀人甚至認為,較高層高的房型將成為未來90平方米以下房型的代表。他認為,類似青年匯這樣利用較高層高,將廳和臥室分開在兩個平面的准復式房型設計,更符合未來的居住需要,應該會被發展商廣泛采用。
不過,並非所有人都支持新政實施後板式樓將退出歷史舞臺的觀點。中星房地產營銷機構執行總經理劉承建就表示,90平方米的面積要求與板式房並沒有矛盾。他介紹,在閔行和莘莊,也有相當數量80多平方米的兩房在售。甚至有一些樓盤,也可以將90平方米不到的兩房做成南北通透的板式房。他認為這對發展商來說,難度並不大。
未來上海房型將五花八門
因為各區域的需求不同,開發的90平方米以內的房型是否會讓當地的消費者滿意,是件很讓人頭疼的事。中星房地產營銷機構執行總經理劉承建認為,諸如浦東六裡和市中心的部分區域,90平方米以內的房子並不比大面積的房屋好賣。而提高層高和將兩套面積相同的90平方米以內房屋拼成大套房屋的做法,也未必會受到市場歡迎。
劉承建介紹,翠湖天地有一種南、北、東三個朝向的板式大房型,有可能會被很多開發商當作范本借鑒。這種房型為一梯兩戶的板式,朝南和朝東方向的幾個房間可組成一套90平方米以內的房屋,另一個朝北的房間則單獨作為一套。有大戶型房屋需要的購房者,可將兩套房子合買,打通後變成一套大房。
劉承健指出,由於上海各區域市場特點不同,需求不同,未來上海的房型會變得五花八門。而未來房型最為重要的變化就是房與房之間的牆將不再是承重牆,而衛生間和廚房的牆體也有可能不再是承重牆,以防消費者購買了兩套以上房子後,廚房和衛生間多餘造成浪費。
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