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怎樣理性地對待北京和上海的樓市?一位知名學者認為,雖然房價高漲對於市民收入而言望塵莫及,但對於那些希望移居北京和上海的全世界各地的人們來說,他們看到了北京和上海的未來前景和潛力,因而由他們高價購房擠出現有的城市居民是正常的、必然的。政府要做的工作就是小心翼翼構築住房的社會保障制度,除此之外別無他法。
看了這番言論,估計許多人都感到絕望。我想說明的是,北京和上海目前的土地,特別是用於房地產開發的土地,從建國後的歷史上看,絕大部分來自於京滬市民的私人宅基地和周邊農民的近乎無償的征地奉獻,他們作為共同體應當是京滬土地的主人。這些土地與那些和京滬沒有任何淵源的外國人甚至外地人,沒有多少產權關系。而且從現實情況來看,一個根本不在北京睡覺的外地人,他既沒有為城市的消費有任何貢獻,也沒有為城市的公共財政上繳什麼稅金。這些人和當地人在住房購買方面的主要區別是:一個買過來是用來睡覺的(前提是購買前沒有其他住房),一個是用來理財投資的。如果放任外國人和外地人與京滬市民具有同等的購買資格和購買條件,實際上意味著他們在購買之前就擁有了京滬城區一部分土地的所有權。
京滬市民既然擁有城市土地的所有權,為什麼還要高價從開發商手中購買房地產呢?這正是地方政府利用國有土地概念上的極度混亂,把市民擁有的土地異化為政府所有,再異化為政府機構所有。這樣,政府通過行使所有權把土地批租給房地產開發商,開發商在大幅度加價的基礎上把房屋賣給市民以及任何願意高價購買房屋的人。於是我們看到某影視明星斥資4800萬元購買了北京的一個面積超大的單元,山西煤商一擲萬金狂購京滬豪宅,更多的外國人也利用換匯成本上的巨大優勢在北京、上海置業投資,過起了寄生蟲的生活。
當這些全世界和全中國的富豪不受約束地和京滬市民處於平等條件下購買住房時,巨大的不平等就產生了:本來擁有土地所有權的市民和被拆遷居民為了實現居住的願望,不得不用自己微薄的收入和世界各地的富豪一道兒,從開發商手中競買攀昇至天價的住房時,只能眼睜睜地看著富豪們把幾套、幾十套的住房攬入懷中而望樓興嘆了。事實上,正是地方政府和開發商的巨額逐利運動以及外地及外國居民不受限制的房屋購買,嚴重損害了當地居民的利益和生存的權利,成為危害社會穩定、吸血暴利的根本原因。
很多到過國外的人知道,國外並不限制外國人購買房地產,原因在於國外的土地產權屬於私人的。外國人購買住房和土地,由於交易公平,基本上不會引起當地居民財產的損失;反過來,房地產價值上昇甚至還可能引起當地人的財富效應。而在我國土地國有制的前提下,全體人民的土地產權被虛置了,他們只有從地方政府和開發商的手裡,高價購回本來就屬於他們的土地。而地方政府和開發商為了追逐暴利,傾向於引入各種外部力量參與房地產炒作,於是便產生了地方政府和開發商爭相歡迎『炒房團』的現象。
需要說明的是,我並不贊同京滬當局提出的控制外來人口的規劃和建議。我認為應該面對現實,徹底改革現有的戶籍管理制度。可以考慮依據外來居民在北京生活或工作達到一定年限,經各方核實無誤,發給相當於本地戶口待遇的綠卡。通過核准制而不是審批制賦予這些長期在北京工作和生活的人群購買住房的權利,這樣將在很大程度上限制已經出現的房地產投機行為。對於不具備購房資格而擁有住房用於理財投資的人,則通過征收相應的房地產稅的辦法,迫使他們減持不必要的房屋囤積,降低無謂的空置率。
解決好居民的住房問題,在理論上必須澄清一個基本理論問題,即房地產到底是資本品還是消費品的問題。我認為,房地產首先是用於居住的生活消費品,房地產所能夠提供的效用是決定其價格的基礎;其次,房地產是企業受消費者最終需求引導而成的房地產固定資產投資,而且這種固定資產的價格取決於其貢獻並生產的邊際產品的價值,而邊際產品的價值又反過來取決於消費者的可支配收入預算。可見,房地產的價格主要是受居民的現實收入決定的。房地產市場正是通過在居住、工業、商業、農業用地之間的一般均衡實現合理配置的。
至於房地產投機,或者中性意義上說的房地產理財投資,則完全屬於房地產權利之間的交易,屬於以投資回報為目標的二級市場交易,與股票投資沒有什麼差別。投機者購買房地產的目的是為了售出獲利,能不能售出和按什麼價格售出,則取決於接盤者對房地產的價格預期,這種預期是建立在土地收益資本化基礎上的。在一些學者的眼裡,房地產不過是投機者獲取利益的一種工具和符號而已,而房地產作為消費品的本性以及房地產作為產業用固定資產的決定因素,則完全被忽略了。
我們不排除甚至應當保護居民擁有的理財權,但是理財權必須是建立在不影響居住權的基礎上的。就是說,理財權應當是建立在居民已經獲得的住房的產權的進一步經營上,而不是以存貨囤積的方式推高房價,以損害居民的基本居住權利為代價獲得利益,這是政府應當嚴厲打擊和限制的。
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