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樓市新政『國十五條』已實施滿一個月,新政對新建項目套型建築的嚴苛要求,使房地產開發商不得不加大產品研發力度,以面對新的市場。據悉,天津近期不少項目的規劃都被『退』了回來,不得不重新修改,原因很簡單,大戶型比例過大,與地產新政嚴重不符。在此情況下,處於政策觀望中的開發商紛紛在等待新政具體施行措施的間隙,暗中發力,對自己產品加以更改,以推出更符合市場需求的產品。專家認為,新政一個月後商家紛紛加推新產品,是在政策未明朗的情況下對市場的試水,房地產市場即將迎來新的銷售高峰。
大戶型產品稀缺又逢春
當無數開發商為地產新政心力交瘁、頭痛不已時,另一部分開發商卻嗅到了商機。隨著未來小戶型集中、大批量上市,大戶型漸成稀缺產品,正在上市的大戶型、低密度、高品質的項目成為新政後少有的獲益方。記者自本市高檔項目海河大道了解到,在海河大道一期基本銷售完畢的情況下,二期將於7月中旬開盤,上市戶型在地產新政出臺前業已審批完畢,主力戶型面積在150平方米至210平方米之間,佔二期總體量的70%。這使得該項目成為新政之後首個面向市場的高檔大戶型項目。
其實,海河大道二期選擇大戶型雖然恰巧趕在新政出臺之前,成為稀缺品被同行看作有『運氣』成分,但房地產項目從前期調研到後期規劃畢竟需要經歷一個較長的周期,海河大道二期全力主攻大戶型同樣是需要勇氣的。』海河大道銷售負責人說,『梅江作為天津最知名的「富人區」,眾多項目在05年卻紛紛放下身段,改作小戶型,正是由於大戶型滯銷所帶來的壓力所致。海河大道作為市中心的大盤項目,自05年4月上市以來,已銷售了住宅部分的50%。銷售結果雖然高於我們的預期,但並非上市伊始便火爆銷售,而是經歷了一個慢熱的過程。』
作為與海河大道同屬於市中心的其它同期上市項目,為降低房屋總價,減緩銷售壓力,戶型面積大多在120平米以下,個別項目為吸引投資客,竟然只做30-50平米的投資型產品。海河大道銷售負責人介紹:『在海河大道上市伊始,同區域其它項目由於戶型面積均小於海河大道,因此銷售速度快於海河大道。我們也因此對於是否在二期堅持做大戶型猶豫過,彷徨過。但海河大道畢竟是位於市中心海河沿岸的項目,依托海河改造的不斷深入,優美的海河景觀日益顯現;同時隨著海河大道工程進度加快,社區內的生活氛圍業已體現,由此為高端客戶購買者樹立信心,特別是在今年,海河大道的出貨速度明顯加快,在對高端購房客戶的把握上,海河大道遠優於周邊其他項目,這也堅定了我們為海河大道二期全部設計大戶室的信心。
海河大道二期戶型力求『寬大』
到底是買舒適的大戶型還是緊湊型的戶型更合適,其實完全取決於購房人自己的居住需求。有開發商預測,在國家大力倡導和鼓勵開發中小戶型的導向下,建造『90平方米』以下的戶型將是主流,與此同時,大戶型產品在市場上處於稀缺狀態,它的熱銷也在情理之中。
記者自海河大道售樓處了解到,該項目二期戶型最大的特點便是『寬廳、大面積』。與其它項目5米左右開間的客廳不同,6-8米的寬廳在海河大道比比皆是。『即使是做大面積,海河大道也要通過增加居室的采光面來增強住宅的舒適度,同時提昇海河對住宅的景觀視野效果。對於二期大戶型的規劃,不單是我們給予未來市場判斷做出的選擇,同時也是已購房客戶及潛在購房客戶對海河大道的要求。』海河大道負責人介紹道。很明顯,同項目內小面積的大量規劃必然增加社區內的人口密度,社區內的配套服務必然面臨大量人口使用的壓力,業主的居住品質也將隨之降低。從某種程度來說,大面積戶型是高端項目的必要條件。對此,海河大道銷售負責人認為,海河大道選擇進行大戶室、高檔物業的運作,也正是為了與市中心海河沿岸的區域價值相匹配。
高標准配置與摒棄多餘功能並行
高端物業應有與之相匹配的高標准配置。在物業管理上,海河大道斥巨資引進加拿大高力國際物業作為海河大道的物業管家,也為海河大道引入了一整套的國際級高端物業管理模式。海河大道的配套具有相當的超前性,以車位為例,戶均1.2的車位比例即著眼於未來居者的使用,犧牲大量建築面積為代價興建的。同時,酒店式大堂、雙會所等相關配套的采用也提昇了項目檔次。
但高端物業配置並非意味著毫無節制求『全』,針對天津個別樓盤一味追求並不具備實用價值的住宅配置,並借此抬高售價的做法,海河大道反其道行之,著眼於客戶基本居住功能需求,並尋求最優產品。在智能化方面,海河大道引入了德國TCS智能樓宇科技,其使用功能並非多於同類別產品,但卻能保證經久耐用、便於操作。以可視樓宇對講室內分機為例,其功能並不多於其他同類產品,但造價卻是其他產品的四倍。門禁可視數碼門口機采用萬向鍵進行查詢,極為人性化。也由此證明,海河大道並非追求功能的『多而不當』,而是找准客戶需求功能,而後極力將它做好。
房地產新政的出臺被眾多開發商認為是房地產『危機』的到來,但『危機』卻在另一個層面隱含著『危險』與『機遇』並存。海河大道二期的運作也展示出,在危機出現的情況下,運用新思維,『危險』同樣可以變成『商機』。
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