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我國現有房地產制度和發展,是以國有土地使用權有償轉讓為核心、市場化運作為手段。房地產的發展,是伴隨著我國對外開放和市場經濟的發展而展開的,我國的房地產制度和實踐,可以說是『摸著石頭過河』走過來的,在社會主義國家沒有經驗可尋,我們更多的是參考發達國家的房地產制度,在發展初期,為我國的城市建設發揮了積極作用,但發展到現在,諸多問題開始暴露,我們是否可以照搬國外的發展模式——完全市場經濟運作?我認為這是完全錯誤的,目前,我國的房地產制度和實踐已經與我國的憲法發生了衝突,在有些地方甚至發生了背離,這是應當引起我們高度警覺的。
第一,有背離社會主義制度的危險。我國憲法第一條第二款規定:『社會主義制度是中華人民共和國的根本制度。禁止任何組織或者個人破壞社會主義制度』;第六條規定:『中華人民共和國的社會主義經濟制度的基礎是生產資料的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。社會主義公有制消滅人剝削人的制度,實行各盡所能、按勞分配的原則』;第十條規定:『城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬於集體所有。國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征收或者征用並給予補償。任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地』。
從上面的規定可以看出,土地公有制是社會主義經濟制度的基礎和標志,是社會主義制度的核心。目前,許多地方政府,非法轉讓土地情況非常嚴重,暴利尋租,進行實質性的土地買賣,造成事實上國家失去對土地的所有權,在我國二元制的中央政府和地方政府結構中,地方政府的行為很難進行事前監督,事後的監督和更正受害者只能是普通老百姓。
第二,實質性造成大量國有資產流失。我國憲法第十二條規定:『社會主義的公共財產神聖不可侵犯。國家保護社會主義的公共財產。禁止任何組織或者個人用任何手段侵佔或者破壞國家的和集體的財產。』我國現有的房地產制度,造成國有資產流失主要反映在土地轉讓中和房地產交易中。在土地轉讓中,開發商一次性交納土地轉讓金便可以取得最多70年的使用權,在土地轉讓金的使用上,完全變成了地方政府的小金庫,作為土地收益的國有資產大部分白白流失;在首次轉讓金的確定上,並沒有可控制標准,由於土地的稀缺性,開發商可以隨意確定出售價格,謀取暴利,房地產業已經成為外資、民間資本和黑資介入的熾熱點,這種情況,一是損害了廣大人民的切身利益,二是土地的實際轉讓金被開發商竊取了;在70年的過程中,房地產可能會經過數次交易,在我國城市化過程中,在土地公有制下,土地的價值是不能通過市場確定的,但隨著房地產的交易,土地變相發生交易,土地的價格會發生數倍的增長,在二手房的交易中,土地昇值和房地產交易的利益,被二手房擁有者所竊取,這也是出現一家擁有幾套房進行投資和大量炒房團的根本原因。所有上述情況表明,我國土地轉讓的收益大量流失,國有資產流失嚴重,造成這種情況的根本原因是,我國土地的公有制和房地產發展的偽市場化之間的矛盾。
第三,我國《城市房地產管理法》與憲法的矛盾。《城市房地產管理法》第一條規定:『為了加強對城市房地產的管理,維護房地產市場秩序,保障房地產權利人的合法權益,促進房地產業的健康發展,制定本法。』從該法的立法宗旨來看,並沒有確定憲法和土地管理法為立法依據,立法本身缺乏依據,同時沒有體現國家作為土地所有者的收益權。該法對於地方政府對土地使用權的轉讓、變更土地用途、對土地轉讓金的轉讓等給予了過多的權力,與我國《土地管理法》第二條之規定『中華人民共和國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有,即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使』相違背,使國務院代表國家行使土地所有權流於形式。對於開發商在房地產開發給予了過多的優惠。由於對地方政府和開發商的違法違規行為,造成的對商品房購買者造成的賠償責任和其他法律責任規定的過少或空白。對於房地產低抵押、租賃和轉讓等,缺乏采取稅收等國家參與分配的收益手段。
我國《城市房地產管理法》是1995年1月1日開始實施的,那時的房地產業處於起步階段,法律的制定與當時的國情可能是相適應的,但沒有一個與我國社會制度相適應的整體和長期的制度安排,同時與我國現有國情也是相悖的。
第四,缺乏對弱者私有權的保護。我國憲法第十三條規定:『公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。』國務院規定的用於房地產開發的土地使用權最高為70年,但許多地方政府規定的使用權為50年,有許多違規開發的土地使用權年限可能更低,作為居住之用為目的的廣大普通百姓,在承受層層暴力之害的同時,房屋所有權和使用權並沒有可靠保障,並且在土地使用權到期後的權利還充滿不確定性,是繼續繳納過高的土地使用費還是被國家沒收?開發商和中間投資者不會遇到這些問題,但普通百姓的私有權卻難以得到保障。
第五,沒有體現全民所有。我國的土地制度是全民所有制,但我國現有房地產制度缺乏對人民居住等安居樂業的考量,廣大人民沒有享有土地所有所帶來的應有權利,相反,卻用一生承擔由於買房所帶來的沈重負擔,甚至不堪重負。美國從建國伊始就實行土地私有制,房地產開發也完全是市場化運作,但美國政府為了控制住房消費,采取了一系列措施,並把『居者有其屋』作為美國政府的法定目標,並規定在1998年的《居住質量和工作義務法》中,據統計,美國用於購房的消費目前為年收入的23%,這也是美國內需強大,經濟健康發展的法寶。反觀我國,實行土地公有制,廣大人民卻買不起房屋。按理說,政府控制著土地,完全可以控制房屋價格,完全可以實現『居者有其屋』,從根本上實現『有中國特色的社會主義制度』。
沒有切身之痛,總以為危害在我們身上不會發生,但前車之鑒,後事之師。日本是個土地資源極度匱乏的國家,而且三分之二是山地,所以當年舉國上下都認為房價沒有理由不漲。結果最高峰時,東京及周圍三個地區的理論地價超過美國整個國家的地價與在紐約上市的所有公司的淨資產值之和。結果日本從1990年起房價連跌14年,跌到上世紀70年代的水平,拖累了整個日本經濟,日本的經濟現在還沒有完全復蘇。一些開發商總說房價上漲是市場經濟行為,可我們是土地公有制,那裡來的房地產市場經濟呢?偽理論背後的支持著是無數的投機者,甚至稍稍富裕起來的普通百姓都會購買幾套房作為投資,也許日本的道路在等待我們不可避免的重復!
『十一五』規劃的核心目標是創新,企業是創新的主體。但目前許多企業或明或暗的把大量資金都轉移到了房地產業,在目前房地產暴利面前,哪個企業會放棄這個機會?哪裡有心思去創新?九十年代全民皆炒股票,最終受害者是老百姓;現在又全民皆炒房,我想,最終受害者也將是老百姓。
第六,農民集體所有土地被低價征收,農民被迫被趕出土地。地方政府為了一方利益,打著國家的旗號,低價征收農民的土地,然後高價賣給開發商,從中牟取暴利。其實,我們完全可以采用一定的政策,讓農民永久的參與土地轉讓所得收入分配。
綜上所述,我國的房地產制度與我國憲法存在著巨大衝突和矛盾,為了改變這種狀況,中央政府應當做好如下制度安排:真正體現土地全民所有;由中央政府主導。把發展房地產作為全民平等參與競爭的公平起點,作為調節公平收入的杠杆,也許這樣纔能營造一個和諧發展的社會環境。
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