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『今年下半年,天津一手房和二手房均價將有所下降。』日前,21世紀不動產天津區域副總經理張武向《第一財經日報》表示。
張武介紹,在『國六條』及其細則調控實施後的一個月,21世紀不動產的二手房交易量銳減40%。
調控前漲勢凶猛
當人們對一季度北京商品房價格同比增長17.3%的數字驚嘆時,天津房價的漲幅實際上已超越了北京。根據天津市國土資源及房屋管理局的數據,天津2005年全年商品住宅成交均價同比上漲23%,而進入2006年後,一季度交易價格較去年同期漲幅高達22%。
張武表示,僅2006年上半年,天津商品住宅的平均交易價格漲幅已達8%~10%。在全市范圍內,漲幅最大的區域為濱海新區,5月份濱海新區的平均交易價格較一月份上漲19%。
當然,作為國務院欽定的國家綜合配套改革試驗區,濱海新區有其特殊性。張武分析認為,政府在政策上拉動,是新區房價快速增長的重要原因。據張武介紹,目前新區的平均地價已上漲2~3倍。
調控後穩中有降
『房價的下降,將表現的是價格絕對值的下降。』張武表示,這種下降並不體現在單一項目上,而是全市的平均交易價格。
就新房市場而言,房價下降的主要原因在於交易房屋檔次的下降。根據張武的介紹,目前天津購房需求仍以自住為主,佔整體需求的80%。而長期以來,天津購房人普遍存在攀比和從眾心理。令很多人超標准地選擇住房,100平方米以上的中、高檔住房佔據主流位置。
但新的宏觀調控政策實施之後,『雙70%』政策不僅嚴格控制了房地產供給結構,更對購房心理是一次教育。今後,90平方米以下的中低檔商品房將成為市場主流,表現在交易價格上將較以前有所下降。
而對於存量房市場,決定房價的最根本原則——供求關系將起到關鍵作用。據統計,目前天津市的存量房達1.3億平方米。而2004年,存量房交易量為800萬平方米,次年上漲為850萬平方米。張武預計,今年存量房交易量將在900萬平方米左右。
也就是說,即便存量房供給釋放10%~20%,也遠遠超過市場需求量。供過於求的市場關系將保證存量房市場價格的穩定,甚至是下降。
張武對於未來天津房地產市場的樂觀還來自有關政策。據了解,近期天津市政府已經啟動了二手房按揭監管、部分區域開始征收個人所得稅。
『如果3個月內房價還沒有穩定下來,那麼政府一定會采取更加嚴厲的手段。』張武表示,這些手段可能包括開征物業稅、進一步提高購房首付比例等。
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