在剛剛落幕的2006國貿夏季房展會上，主打商務牌的定位使得這屆新政之後的首場房展會並沒有出現門庭冷落的現象。與住宅展位相比，展會上的商業項目明顯受到更多的關注。而這也似乎印證了此前業內人士認為，新政調控將使市場把投資目光從住宅轉向商業地產市場的預言。

　　業內聲音

　　厲以寧北京大學民營經濟研究院院長

　　中國房地產的問題不能夠籠統來講過熱。應該講局部地區過熱、或少數城市過熱。中國的房地產市場重在結構的調整。要調整房地產的結構，一般的措施是從土地供求方面來解決。我認為有以下三點要做到，第一點，房地產開發商要把節約成本和改進管理放在重要位置。第二點，房地產商應該加強技術開發研究在綠色建築方面取得成績，這樣在將來的市場競爭中將立於不敗之地。第三點，就是要多方面開拓商機。

　　成實沿海地產投資(中國)有限公司執行總裁

　　中國的商業地產的確是看上去很美，但是實際情況怎麼樣？我們真的做好充分准備了嗎？也許這樣說覺得是在給商業地產潑『涼水』，實際我的本意是商業地產看上去很美，也可以把它做得很美，關鍵是我們用什麼方法來做。國際資金在未來3到5年還處於試水階段，只要我們掌握了核心和價值的創造，商業地產市場前景還是很廣泛的。

　　焦青中坤集團總經理

　　商業地產要保持良好的發展，個人認為主要有6個方面的因素來支橕：首先需要國家宏觀經濟有持續穩定增長，其次消費者對國家宏觀經濟的預期要良好。第三是要符合商業規劃和商業網點的布局。第四是商業項目的選址和整體布局要合理，特別是它的規模應該合理。第五是商業項目的商業模式應該是領先的模式，同時它的競爭模式應該是差異化的模式和可持續的模式。第六則是商業項目的開發企業需要有品牌實力和誠信。

　　邵念強成業行投資控股有限公司總經理

　　目前很多有實力的品牌企業進軍商業地產，並不意味著中小商業地產開發企業就完全沒有發展的空間，相反，一些小型住宅底商、社區商業更適合中小商業地產開發企業來做。對於大規模的商業地產開發商，應該將更多的目光投向大型商業項目的開發上，比如大型商業街、SHOPPING MALL等，這些是中小商業地產開發企業不夠實力開發的。因而，大型企業在項目開發上同中小企業沒有本質上的衝突。

　　新政下的商業地產發展已經受到業內的普通關注，在宏觀調控的大環境下，未來商業地產將會迎來多少機遇和挑戰？上周六，中國城市商業網點建設管理聯合會在京正式發布了《2006中國商業地產發展報告》(以下簡稱《報告》)。在這份報告中，不僅為我們呈現了當前商業地產市場的六大特征，同時也為我們解密了商業地產未來發展的六大機遇。

　　現在的商業地產看上去很美

　　今年是中國入世過渡期的最後一年，隨著年底之前中國將全面開放零售、金融等市場的利好因素，商業地產的發展勢頭令人咋舌。盡管在經歷過前期的過度爆發之後目前有所平靜，但依然是熱度不減。在中國城市商業網建設管理聯合會發布的《報告》中，從目前市場狀況出發，歸納出當前整個商業地產市場的六大特征：

　　訂單開發理念獲得普遍認同

　　面對目前商業地產開發出現的種種困境，更多的商業地產開發企業根據實際的市場情況積極思考，開始調整商業地產的運營方式。以往住宅開發式的『先開發、後銷售』的運營理念被打破，『先定位招商，後投資建設』的訂單式開發理念已經得到廣泛認同。國內商業地產的運營管理機制正逐漸走向成熟，符合商業地產發展規律和特征的運營理念開始流行。

　　大型企業紛紛戰略性進入商業地產

　　目前，內資、外資、開發商、運營商齊頭並進，掀起了一波商業地產擴張的高潮。一貫采取擴張發展戰略的企業大多保持了強勁的發展勢頭。一批在區域市場站穩腳跟的企業也開始邁出異地擴張的步伐；許多外資企業也紛紛加入到商業地產擴張的浪潮中，令商業地產更多的響起強者的聲音。由於大開發商的強勢進入，中小商業地產開發企業的生存壓力加大。一些地區商業物業供大於求的態勢明顯，使資金實力有限的中小開發商更為被動。

　　融資渠道出現新變化，多元化格局初顯

　　由於國內融資環境的擠壓，商業地產企業紛紛尋求新的融資模式，REITS作為一種理想的商業地產融資形式被普遍看好。但由於海外上市的條件和門檻較高，REITS的成功在中國還屬於『個案』。

　　海外資金也逐漸成為商業地產的重要資金來源。2005年外資進入中國房地產市場總金額高達23億美元，其中購買商鋪和寫字樓的有16億美元。摩根士丹利、美林、高盛集團和美國花旗集團四支海外規模資本先後涉足中國房地產投資領域，國際投行淡馬錫基金和老虎基金也通過斥巨資購買內資企業股權，目標直指國內優質商用物業。

　　投機性開發現象依然存在

　　目前，商業房地產投機性開發主要有兩種方式。一是概念炒作；二是銷售方式炒作。成業行總經理邵念強在談到這個問題時表示，造成這種現象的原因主要是由於目前中國商用物業開發模式的不正常，國外比較成熟的商用物業所采取的開發模式通常是：項目開發——基金購買——基金委托銷售管理——開發商資金全部回籠——項目開發；而我國目前商用物業所采取的模式則是：項目開發——開發商獨立銷售——資金部分回籠——項目無法開發。這樣一個模式所導致的將是整個開發銷售鎖鏈的斷線，開發商沒有基金的支持、不能夠及時將資金回籠到位，因而纔會出現投機性開發，目的便是盡快收回資金。

　　SHOPPING MALL前景遭質疑

　　在經歷一系列挫折之後，SHOPPING MALL的發展前景遭到了質疑，並引發了業內激烈爭論。SHOPPING MALL規模究竟是處於衰落期還是成長期？應該多大？該如何選址等問題的答案不一，其開發熱度已有所降溫。

　　商業地產出現非正常盈利模式

　　國外商業地產的收益主要來自於物業銷售和租金的收益，但是，現階段一些商業地產開發商的獲利卻另闢蹊徑。一種是從地價獲利，利用地方政府要引進外資商業企業的迫切心情，以及與外資商業企業的合資關系，變相從政府低價拿地，實現高額利潤。另一種是給主力店非正常的免租期引其進駐，然後以主力店為誘餌，高價銷售周邊店鋪，從而獲利。第三種是產權式返租。而真正主流的盈利模式卻被邊緣化了。

　　六大機遇迎接未來

　　『外國基金的注入，能夠填補國內商業地產項目開發中的基金缺口；國內的開發商們為了能夠更好地吸引外國基金的注入，勢必要改變目前在項目開發上的「不為」狀態，好的項目將會被逐漸地開發，通過這樣一個良性循環，將國內項目開發時以單純套現為目的，逐漸地轉變成為有所為而為之。』中原地產商業部總監楊廣安在談到未來商業發展過程中外國基金注入給中國商業地產所帶來的機遇時表示。而在新鮮出爐的《報告》中，專家們也提出了六大未來商業地產的發展機遇：

　　合作開發機會

　　國外大型開發企業進入中國，為國內商業地產開發企業提供了與專業機構合作、提昇自身開發品質的機會。由於國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，在這一過程中，國內有實力的商業地產開發商有機會與這些專業機構聯手，獲得更大的發展機會。

　　出售套現機會

　　運營良好的商業物業可能成為國外基金的收購對象。海外基金的運營主要是依靠物業長期持有帶來的租金收益，因此2006年國內整體持有的優質商業物業將會獲得更多的被收購機會，為開發商帶來可觀的收益。

　　項目收購機會

　　大量商業物業由於開發商資金和運營能力的不足而陷入困境，而這其中不乏地理位置優越且開發設計優秀的商業物業。對於有實力的企業而言，這些物業的市場價值遠高於其收購價值，是難得的市場機會；而對於這些物業的開發商而言，可以利用被收購的機會套現離開市場，從而減少投資損失。

　　業態替代機會

　　目前我國臨街商鋪和社區商業的服務仍然局限在購物和生活服務方面，休閑、娛樂類設施大多集中在傳統商業中心。隨著消費者對休閑、娛樂等體驗式消費需求的增強，滿足社區和區域市場的中小型休閑商業項目將是未來開發的熱點。

　　連鎖擴張機會

　　大型商業連鎖企業的擴張衝動將形成商業物業新的需求動力。商業企業的連鎖化和大型化增加了對商業物業的需求。與此同時，全國范圍內商業網點規劃的推進，對傳統批發市場的改造加速，也形成了商業地產需求的一股新動力。

　　新區發展機會

　　由於交通擁堵、租價過高、競爭過度，傳統商業中心區的競爭力和吸引力正在衰退，多商業中心將成為未來城市商業新格局。城市郊區住宅的全面開發與道路的改善，為新興社區商業中心的發展提供了新的機會。

　　事實上，在這些發展機遇面前，商業地產同樣面臨著一些挑戰。發展盲目性、投資先天不足、運營方式缺陷、後期管理不足是目前商業地產存在的四大問題。其一，部分城市商業地產盲目投資和建設帶來非常大的過剩，有數據顯示，現在商業地產空置率已經接近30%，近3000萬平方米的空置面積佔用大量資金，形成了投資浪費。其二，商業地產很多投資商並未按經營需要來建設商業用房，大多後天改造而缺乏必要配備。其三，部分商業地產的運營方式是建好後出售，整個經營模式被分割，商業設施整體功能受限。最後，商業地產出售後的糾紛、服務、整體管理不足也隨之而來。因而如何處理好商業地產開發過程中所面臨的挑戰，將是未來商業地產發展的關鍵所在。