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房價牽動著國人心,高房價與收入之間的矛盾,已使房地產行業為『萬夫所指』。
為了抑止房價,國家一再出臺嚴厲措施,但從去年的『國八條』到目前的『國六條』,均無法扼制房價的高漲。對於高房價,指責、追問、憤怒,沒有多大意義,我們更需要一個具有普遍參考意義的樣本,找到一個可行的范式。
北京青年於凌罡等掀起的合作建房大旗,引發上海、杭州、西安、青島等城市合作建房風起雲湧,但均以失敗告終。一連串的不成功案例,迫使社會各界反思,合作建房究竟需要跨過多少道坎?
顯然,理想與務實需要理性結合,纔能在高房價與低收入之間探尋出路。
沒有單位用地、沒有單位資金補貼、沒有稅費減費,省人大100多位機關工作人員與開發商合作建房實現了多贏。省人大住宅小區為何能在質疑中取得成功?記者在對此案例探究後感到,省人大住宅小區模式就是一個具有現實參照意義的樣本,也許它的合作建房模式還不是很完善,但是起碼有了可以借鑒的雛形。
參與者的疑慮
『協商的價格的確比市場價便宜,但沒有房改房或劃撥地集資的建房便宜,究竟是吃虧還是合算呢?』
『樓房打樁時就要交5000元訂金,開發商會不會卷了錢玩人間蒸發?』
『萬一樓房成了半拉子怎麼辦?或者房子建成了,但房屋質量不能達到承諾的標准,誰來負責?』
……
停止福利分房和貨幣分房後,省人大許多工作人員面臨住房緊張的窘境。省人大同樣沒有免費劃撥地,也沒有額外的財力補貼職工購房。2004年11月,當省人大常委會辦公廳對合作建房進行試探性調查時,省人大常委會的機關工作人員在高興之餘,很多人也產生了諸多疑慮。
這樣的質疑,曾讓上海、杭州、西安等地實驗的合作建房悉數夭折。省人大機關部分工作人員的質疑也一度影響了合作建房的進程,但沒有使之停止。省人大常委會秘書長翟培基等人決定將更多的自主權交給參與合作的所有機關工作人員:所有參加合作建房的人都是平等的,凡不願參與合作建房者可以選擇中途退出,凡參與或退出者都不能享受公共財政的任何補貼。
在地塊選擇、戶型、價格確定等方面,參加建房者與開發商面對面進行商討、談判。省人大機關工作人員集體投票,同意在開發商海南中海銀投資有限公司所購買的26畝土地上合作建房,那塊地位於美捨河畔,附近有省圖書館、省博物館、省文化公園、醫院、學校等配套。
2005年5月,雙方歷經了19次修改後,確定了戶型等內容。在互相讓步基礎上,省人大機關工作人員與開發商達成了從三樓起1480元/平方米,每層遞加50元/平方米的價格;開發商則承諾交付的住宅為正南正北全明室,15%低公攤、節能材料,項目設計、勘探、監理均為國家甲級單位,樁基、土建、安裝、園林等施工企業為一級企業。
歷經一年多的籌備,省人大100多名機關工作人員與海南中海銀投資有限公司合作的省人大住宅小區,在今年1月正式破土動工。時至今日,這個小區的5幢樓已蓋至15層或16層樓,預計8月份可全面封頂,年內可交付使用。
開發商的選擇
既然土地是開發商的,如果中海銀不選擇合作建房,可以多銷售1000多萬元,是不是省人大也出了一部分錢或者一些地呢?省人大常委會秘書長翟培基否認了這一傳聞。
中海銀方面有關高層人員告訴記者,表面上企業讓利是反商業的行為,其實不能那樣考慮問題。聰明的企業家做一個項目,首先考慮的不是利潤,而是風險,風險的大小是決定項目取捨的關鍵。與省人大100多名工作人員合作,意味著在項目的動工之初就有了一批穩定客戶,項目的風險大大降低了。雖然價格低了,利潤低了,但是風險也降低了,這對企業不是負作用,而是正作用。現在,海口正在開發的房地產項目量比較多,有一些開發商是存在銷售壓力的,因此中海銀參與合作建房是實現了雙贏。
他表示,開發商必須向前展望,倒後推理,不僅從自己的角度考慮,也得從購房者的現實條件去想問題。如果有機會,他還希望在將來的項目也找到類似的合作者。
省人大機關住宅小區共5幢樓,其中省人大機關工作人員要了其中的2幢,還有3幢樓以市場價對外銷售。有一些人對合作建房的項目名稱和對外銷售行為進行質疑。省建設廳一位負責人認為,不少單位出錢出地建集資房,如果本單位職工要不完,對外出售的現象本來在海口存在不少。省人大機關工作人員與中海銀的合作有些類似於訂單式的團購,開發商擁有項目主體,對外銷售可以理解。至於項目名稱,這個項目本身就是省人大機關工作人員的住宅小區,為什麼不能叫這個名字?以單位命名住宅小區的例子在海口已經有很多。
能否推而廣之
隨著省人大住宅小區合作模式的成功,今年4月以來,先後有10多個省直單位有關人員造訪省人大常委會辦公廳,希望能夠取得合作建房的『真經』。
在省農業廳工作的馮飛告訴記者,廳裡有60多名工作人員沒有房住。在各機關普遍沒有地的情況下,省人大的模式如果能夠推廣,對很多機關的普通工作人員而言是一種福音。
在省政府政策研究室工作的馬斌目前有換房改善居住條件的想法,但他覺得市場上房價偏貴,海口一般民眾收入大多數達不到2000元/月,合作建房具有較廣泛的民眾基礎。
省國土資源廳副廳長嚴之堯個人認為,解決中低收入者住房難問題受到全社會的關注,海南房地產市場不妨走細分之路:應創造條件為產業工人建造一批打工公寓或廉租房,並給予一定的補貼;行政事業單位工作人員收入略高一些,可以通過市場和政策引導合作建房,盡量不免費劃撥土地;島外的新移民和度假者可以鼓勵他們購買高端房地產。
業界人士鄧凡指出,房產的價格受土地控制者(政府)、資本控制者(如金融單位)、資源整合者(開發商)、依附者(中間者、代理及中介公司、炒房者)、房子使用者等的影響。合作建房的出現,說明社會有這方面的需求。要想獲得正常價值的住宅商品,而不為暴利買單,必須鼓勵各種資源相互博弈,從而實現整個行業的理性與進步。
從這個意義上說,合作建房已經不僅僅是個簡單的安居問題,它觸動的是地產業的利益鏈條,與龐大的利益集團相比,它的力量和聲音都還十分微弱。省人大住宅小區將理想與務實相結合,為我們提供了一個有參考性的運作模式。這種模式的核心價值就在於分解開發商對於房產市場的絕對話語權。
要有效遏止房價過快上漲,我們還需要更多的樣本!
希望能夠用商業的力量改變和推進房產變革的進程。
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