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『國六條』系列之政策前瞻
6月1日,營業稅期限延長將『國六條』中運用『完善住房轉讓環節稅收政策』來抑制房價攀昇的調控手段落到了實處。但此前一直被提及的征收個稅仍未見實質性動作。
日前,在焦點網組織的論壇上,地產圈兩大專業人士孫剛、李文傑圍繞『個稅』展開激辯——強征個稅,可行不可行?在實際操作中,轉讓房產征收個稅又是否合理呢?
『個稅合理派』不可轉嫁的個稅能讓投資者止步
●代表人物:孫剛——財政部科研所稅收研究室主任
『國六條』中,強調要『進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用,』尤其是要『完善住房轉讓環節稅收政策』。孫剛認為,我國房價持續攀昇的一個原因是房地產的投機行為難以抑制,而房地產的投機必須借助『二手房』市場纔能實現。
在二手房交易中,談及征收個稅和營業稅對抑制投機的作用哪個更大時,孫剛說:『個稅對投機行為的抑制作用要好於營業稅。一是營業稅的時間期限削弱了其調節力度,一旦熬過年限,營業稅或者無能為力,或者大打折扣。而征收個稅則不存在期限的空子,無論何時轉讓,都可以發揮其調節作用。二是營業稅最終會靠提昇房價,將稅種轉嫁到買者身上。而個稅的征收是不易轉嫁的稅種,不會影響房價,切實調節賣房者的收益。』
『個稅不合理派』征收個稅不符合實際操作情況
●代表人物:李文傑——中原地產華北區董事總經理
去年,國稅總局『156』號文件中提出強制征收個稅的說法。實際上,現在包括北京在內的許多城市在房產轉讓過程當中,個稅是沒有強征的。而伴隨新一輪調控的啟動,此項討論很自然地再次提上『臺面』,更產生了相悖的觀點。
李文傑認為,在二手房交易環節征個人所得稅不符合實際操作情況。首先,從操作層面來看,目前二手房轉讓環節對增值部分的認定比較困難。沒有統一的認定標准,因此難度很大,收取稅費不現實。他提出,可以按照合同轉讓金額收取一定稅費,而不是單方面的收取房主收益的增值部分的稅費,但是這種稅費存在的弊端是將交易流程復雜化;其次,二手房的交易環節征收過高稅費,將不利於二手房的流通,從而影響整體房屋價格的轉讓。營業稅加上個稅的雙重稅費,有可能促使房主將房屋出售轉變為出租,房源的緊俏會直接影響交易價格,成本增加最終會落在消費者的頭上。『出臺此類政策要考慮多方面利益,不能亂用稅收手段。』李文傑說。
中國稅網房地產專家李曉蘭分析認為,轉讓房產征收個人所得稅,一個是通過納稅保證金的制度,還有一個是五年以上免個人所得稅,通過這兩個可以看到征個人所得稅是對投機和投資性質的房產征個人所得稅,是符合目前調控下的大背景的。她提醒道:『很多准備購房,或者是准備賣房的,對稅收政策一定要搞清楚,做一個准確的計算和判斷後,再決定是購買、投資、還是銷售。其實個人自用住房目前有很多的優惠政策,把優惠政策搞清楚後,再判斷一下現在的政策對你有沒有影響,是好影響還是壞的影響。』
正如人們的慣性思維方式,一聽到『稅』就天然的排斥心理。於是在網上調查中,多數網民都支持『個稅征收不合理』的觀點。
稅收常識
個人所得稅優惠
稅收政策資格
一、對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房的所得,免征個人所得稅;
二、對個人出售自有住房並在出售後一年內重新購房者,可到涉稅機關申請全部或部分退回出售住房已繳個人所得稅。關於個人購買住房時間以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的填發日期為准;於個人轉讓(出售)住房時間則以代扣稅款的個人所得稅完稅憑證上注明的時間為准。
『信一天』市場分析人士提示,營業稅征收時限延長及個人所得稅的可能征收盡管會給廣大消費者帶來不同程度影響,但只要冷靜分析,采取合理的方式,有可能在現有政策下減少沒有必要的支出。
-網上調查
網上調查結果公布,截至記者發稿時
支持正方孫剛:轉讓房產征個人所得稅合理
3416票佔23.93 %
支持反方李文傑:轉讓房產征個人所得稅不合理
10860票 佔76.07 %
{1}轉讓房產征個人所得稅合不合理?
●合理14.75%
●不合理83.07%
●說不清2.18%
{2}您認為稅費是不是遏制房價過高的良藥?
●是,增加了炒房成本14.56%
●不是,相反會廣泛打擊真實需求83.52%
●不清楚1.92%
{3}開征個稅對二手房市場將會出現何種效果?
●促進作用6.34%
●增加交易成本,阻礙二手房市場的發展89.19%
●說不清楚4.46%
{4}在目前狀況下轉讓房產征收個稅可行不可行?
●可行,條件成熟了11.47%
●不可行,肯定阻力重重80.12%
●說不清楚8.41%
{5}您認為征收個稅是否是國六條新政細則重要內容
●肯定是32.16%
●不是43.30%
●說不清24.55%
針對房產交易征收個稅還存在一定的操作難度。
專家觀點
新政下拉成交量
價格不降
『鏈家地產』總經理左暉解釋,目前,個稅在已經實行的地區多數是按照交易價來支出,一般為交易價的1%。因為如果按交易差額的20%來征收的話,交易差額在執行過程中很難去控制的,因此很多的地方政府具體執行時,會按照一個比例來征收。
他認為,在北京多數人並不覺得等房子漲價後要把它變現,等價位低了再收回來,這種意識稍微弱一些。但從長遠發展看,北京在全國單體市場裡,五年來二級市場的發展速度、交易量增長速度都是最快的,說明市場成熟需要一個時間段。『此次政策出來後,我相信政策制定者也不會希望馬上出效果,只是給整個市場一個心理暗示,也為影響消費心理。所以我判斷交易量會下來,但交易價格不會下來。對於有購房計劃的人來說,我還是覺得該買的還是買,該不買還是不買。』他說。
稅收建議
按個人收入的20%
征收個稅
千萬家房地產經紀公司市場經理常淑娟認為,目前國內的二手房流通率比較低,稅費的增收必然會進一步降低流通率。但從發達國家的經驗中能發現,稅收征收都在促進一個流轉。流轉必然會帶來新的市場需求,但同時也要注意到流通率低也會造成一部分人永遠沒有房子住。國家在稅種增收上,可以考慮一下怎麼樣減少流通環節的稅。她說:『個人所得稅也好、增值稅也好,這部分稅種如果征收要比營業稅來限制更合理。因為營業稅是一個直接的稅種,成交價的5.5%或者合同價的5.5%,賣方很容易轉嫁到買方的頭上,這個賬很容易算;如果增收個人所得稅或者增值稅,這個轉嫁就不容易,像征收個稅,按照個人收入的20%來征,賣方如果想隱瞞其房子增值部分,也不大容易。』
前景預測
觀望情緒短暫
6—8月份交易量繼續上漲
我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉說:『稅法從用哪一種手段都會有一個選擇。在房地產行業中,房價也是一個系統工程,而我想政府制定稅收政策的初衷是希望使房價趨緩。正如很多人的想法,認為二手房可以作為要不調劑市場、要不補充市場、甚至「治病」時的一個治療偏方。』他認為新政對二手房市場的影響主要有兩個方面。從經紀公司角度來看,買賣業務會受到一定程度的影響,但此時正值租賃市場旺季,因此對業務品種多、網絡大的公司營業收入不會產生影響;從消費者角度來看,有了去年政策的心理承受力後,人們對市場的整體觀望情緒要淡很多,因此整體房價走勢不會有太大的變化,甚至二手房房價上漲的勢頭依然迅猛。在此情況下,整個買賣市場在6—8月份的交易量相對來講是增長的態勢。
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