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地方配套政策的全面跟進,似乎沒有如人們預期的那樣迅速。正是因為這個原因,『九部委意見』落地至今,京城樓市在政策層面上仍然留有不少懸念。目前最被關注的三個懸疑,一是在住房供應結構上,按照『九部委意見』,90平方米以下戶型必須超過開發建設總量的70%,但這個總量針對的是地區還是項目,至今不得而知;二是在房貸首付20%的適用人群上,要求是『購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的』,但如何准確界定住房是否為自住,還需探討;三是別墅供地早已下了禁令,但官方至今沒有發文正式定義別墅,禁令因此面臨實操難題。
我們期待細則盡早出臺,破解這些懸疑。當然,對於樓市大眾來說,政策的穩妥和行之有效,比起出臺的速度要重要的多。
-懸疑一:『90平方米以下佔70%』——針對的是地區還是項目?
●背景:『九部委意見』第二條指出,自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。
●分析:政策出臺後反響強烈。在『90平方米』和『70%』兩個數字上爭議最大。首先被提出的是,『套型建築面積提法較為陌生,90平方米到底是多大?』其次是『90平方米以下佔開發總量的70%,這個總量針對的是地區還是項目?』事實上,這項政策出臺後,不少人認為90平方米指的就是建築面積,而70%的規定針對的是項目,即要求每個項目中90平方米以下的戶型都要達到開發面積的70%。
兩天前疑問終於有了答案。建設部房地產業司司長沈建忠指出,『套型建築面積和建築面積大約相差10到15平方米。90平方米的套型建築面積約等於100到105平方米的建築面積。70%的比例是地區總量概念,即各地區90平方米的中小戶型在開發建設面積總量上必須達到70%。』
但就在疑問解開同時,沈建忠提道,『具體到各個樓盤套型建築面積90平方米以下的戶型佔多少,要看各地區的實施細則。』這句話相當於布下了一個新的疑問——北京將執行怎樣的規定?業內人士指出,『關於比例問題,早期顯然傾向於針對每個項目。現在提出按地區總量來控制,一是難以實際操作,二是調控力度小了不少。』
據了解,在解釋『90平方米』和『70%』之前,建設部曾專門針對這項政策召開聯席會議。而北京市建委也組織在京的部分房地產開發公司座談,針對下一步的實施細則征求建議。『90平方米和70%是這次會議上討論的焦點。』一位與會人員說,『開發商一致認為,北京的戶型面積和結構不能「一刀切」,應根據實際情況制訂細則。』
●預測:『從目前的跡象看,開發商的反應顯然已經對政策進展產生了影響。』業內預測,『北京下一步出臺配套細則,涉及比例問題時肯定不會針對單個項目了。』
-懸疑二:『自住且90平方米以下可首付20%』——自住如何界定?
●背景:《九部委意見》第五條規定,從今年6月1日起,個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%。考慮到中低收入群眾的住房需求,對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
●分析:這項政策中,對『自住房』的界定成為決定貸款買房首付比例的關鍵因素。據了解,目前商業銀行確定購房是否為自住,一是根據借款人的填報,二是通過央行『個人信用信息基礎數據庫』了解情況,三是通過當地房地產主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息。
但業內人士分析指出,『事實上,是否自住本身就很難界定。靠個人填報掌握信息基本上毫無約束。個人信用體系的約束相對有效,但因為目前體系尚未成熟,仍無法發揮較大的效用。加上銀行之間競爭激烈,銀行很可能會想辦法放寬貸款尺度。』
●預測:看來僅僅依靠現行的『自住』判斷標准,很難達到調控的目的。改變目前局面的辦法,一是對『自住』界定標准進行有效補充。例如通過貸款者有無日常水電費和物業費為標准來確定是否為自住。盡管該方法可以在發放按揭後,以事後監管的形式發現部分炒家。但無法事前預防,難以控制。二是政府通過各種扶持手段促進銀行個人信用體系的完善,真正實現信用體系的約束力。三是對兩成首付比例的適用條件做更多的限制。
政府會不會出臺細則來保證『自住』界定的准確性?目前多數銀行認為,2成、3成的首付款比例,對房貸者的影響並不大。而行之有效的政策制定起來難度較大,『預計短期不會有針對此問題的細則出臺。』
-懸疑三:『禁止別墅類土地供應』——別墅如何定義?
背景:國土資源部今年5月30日下發『關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知』,規定從5月31日起,各地將停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續,對聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也要進一步控制。
分析:事實上,停止別墅用地供應的政令早在2003年就已出臺。去年也一直在強調此禁令。
『盡管國家明令禁止供應別墅用地,但目前許多類別墅項目仍在打政策的「擦邊球」,有些開發商以普通住宅立項,卻用來開發低密度高檔花園住宅。』國土資源部土地利用司副司長表示,將出臺文件規范別墅定義,不排除將目前在北京、上海等城郊大量興建的TOWN-HOUSE、低密度花園洋房納入高檔房,進行供地限制。
到目前為止,關於別墅的定義仍未完全明晰。除了日前舉辦的地交會上,國土資源部地籍司官員在接受采訪時表示『別墅現在還是指獨門獨院、兩至三層樓的形式』,官方一直沒有正式發文定義別墅。
預測:如果按照該官員的說法,除了獨棟別墅,其他如聯排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅都將被確定排除在『別墅』外,也因此不會被停止用地審批。但這種說法能否代表官方表態還不得而知,目前也最多能被當作一個信號而已。況且建築形式的定義,更應該歸口於建設部門。由此看來,別墅定義的懸疑仍然沒有破解。
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