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城市經濟依賴房地產業會導致各個城市都趨向於成為一個高度地方化的經濟體。房地產業的發展,是上個世紀90年代以來地方政府擴張其控制經濟權力的一個推動力量。
房地產業正在迅速成長為一些城市的支柱產業,在這些大城市,經濟活動總量的一半是圍繞著房地產業進行。而房地產業的產業特征及其與地方政府之間極端緊密的關系,導致了這些城市的經濟城邦化。
房地產商馮侖和學者易憲容早就抨擊過內地一些城市模仿中國香港地區的地產模式。原因在於,兩者的資源稟賦完全不同。香港是典型的城邦經濟體,一個城市就是一個獨立的經濟體。自然資源、尤其是土地資源相當有限,企業與個人的經濟活動也主要圍繞土地與房屋進行。房地產業成為城邦經濟的隱形『老大』。
而內地屬於『大經濟體』。城市只是全國市場網絡中的一個個節點,從理論上說,每個城市的膨脹都不會遇到土地約束。因而,土地的價值是比較適中的,財富更多地集中於土地、房屋之外,主要依靠知識和信用支持的財產形態。圍繞著土地和房屋的活動只是整體經濟活動中的一個並不起眼的部分。
20世紀90年代後期,我國開始發展房地產業,主要是為了增加內需、刺激經濟。房地產業不光帶動地方GDP高速增長,更重要的是,給地方政府創造了一個巨大的新財源。因此,在地方政府主政者眼裡,房地產業豈止是一個簡單的支柱產業,簡直就是產業的全部。為推動房地產業的發展,一些地方政府人為地制造需求。比如,大規模對城市進行拆遷,積極推進房改。這樣,貧富人口全部湧入了商品房購買者大軍中。
香港地區的地產模式在內地各個城市發展的經濟後果,就是這些城市經濟也迅速地『香港化』,也即成為房地產依賴型經濟體。
城市經濟依賴房地產業會帶來『經濟城邦化』不良趨勢:各個城市都趨向於成為一個個高度地方化的經濟體。
應當說,在經濟上,從20世紀50年代以來就存在著明顯的經濟分隔傾向計劃經濟內在地具有分隔分工合作網絡、每個政府轄區內的經濟活動相互隔絕的傾向。
80年代以來,市場化的擴展抑制了這種分隔傾向。但隨著城市經濟向房地產倚賴型演變,分隔傾向再度趨於明顯。這主要是由房地產業的地方性所決定的。房地產業完全是本地經濟,幾乎不需要大范圍的分工合作網絡的支持,因為房地產發展最重要的要素——土地和信貸,都是本地化的:土地由本地政府供應,房地產信貸由本地銀行發放。因而,很可能,城市經濟集中於房地產業,正在抑制要素在全國范圍內的有效配置。
更重要的是,房地產業的收益也完全是本地化的,對全國經濟不可能有很大的溢出效應。因而,房地產業在城市經濟中異軍突起,有助於各個城市形成一個關系非常密切的、由地方政府與產業界的熟人組成的、圍繞著房地產的利益共同體。
從另一個角度看,地方政府對經濟活動的控制權隨之強化。相對而言,地方政府對其他行業的要素的控制不像房地產業這麼明顯和絕對。房地產業的發展,是90年代以來地方政府擴張其控制經濟之權力的一個推動力量。
這樣,90年代中期以來,房地產業的發展給了地方政府一個擴張其影響市場的權力的難得機遇。行政區劃再次成為經濟活動的天然邊界,房地產業非理性繁榮的中心城市與全國經濟之間的離心力越來越大。因為,城市經濟的訴求與全國經濟已存在脫節。畢竟,地價、房價上漲只有城市政府和開發商得利。也因此,面對宏觀調控,這些城市則都會高喊『本地特殊論』。
一個以房地產業為主體的城市經濟體,會讓地方政府的視野轉向內向,轉向一種絕對的群體利己主義。從某種程度上可以說,傳統的計劃經濟,就內在具有這種傾向,城市經濟結構的巨大變化,則為此提供了新動力。
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