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國六條細則實施後的這一周,最忙的要數開發公司項目前期人員,因為細則要求『新商品房套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,須達總面積70%以上』,先前設計成大戶型的,正急著改規劃,以免影響銷售進度。各開發公司內部也都在紛紛開會,商量對策,盡可能減少損失,並苦盼北京市的細則能有所松動。
京城樓市綻放四種表情
九部委發布的這一籮筐細則中,最令開發商擔心的就是:『自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。』此令一出,北京很多開發商們一改往日的鎮定自若、談笑風生,陷入了少有的慌亂中;而有的開發商則因為規避了這一風險而偷著樂;設計院的生意又來了,要改規劃啊;還有的開發商在等北京市的細則出臺。新政面前,各界表情不一,各懷心事。
表情一:眾多項目要『變臉』
最新的消息,市區規委6月5日下發通知,本市過去已經審批但未獲得施工許可證的商品房項目,凡不符合九部委關於新建住房結構比例規定的,都要作相關的調整和修改。這樣一來,不僅是還未審批的要變更規劃,連已經批了但還沒取得施工證的也要改。看來,多數項目要改規劃。
記者獲悉,由和記黃埔開發的逸翠園項目,其一期戶型多數是150平方米-200平方米的大戶型,剛一推出,便被搶購一空,一期熱銷令開發商信心爆棚,憋足勁二期要開發200平方米以上的大戶型,狠賺一筆。可是新政一出,徹底打亂他們的如意算盤,其相關人員稱,正在調整規劃。
前不久剛剛巨額拍得豐臺小屯住宅項目用地的萬科,規劃也是做高端項目,預計售價在9000-10000元/平方米左右,住宅產品分為高層單元式住宅、LOFT低層住宅兩種。如果執行該政策,其規劃也要更改。另外,華潤在清河的項目橡樹灣,目前也沒有拿到施工證,雖然華潤人員一律封口不談此事,但是按照規委的規定,其規劃也難免得作調整。
北京金地去年以不菲的地價競得了馬駒橋地塊,開發產品本來規劃是低密度花園洋房,按照新規定,這個規劃肯定不行了,需要更改。據金地相關人員稱,現在也沒辦法,只能等北京市的細則出來。該人員無奈地說,金地的項目在五環外,在那裡建小戶型,怎麼賣啊?
表情二:有的開發商哭了
面對政策的一再施壓,有開發大戶型計劃的房地產公司都緊急召開會議,暫停了項目的前期規劃設計。最難過的是那些已經規劃完了,規劃也批了,可是卻沒拿到施工證的開發商,偏巧政策在這個節骨眼上出了,使得原本想靠大戶型、高價位來大撈一筆的夢想落得空歡喜一場。
目前這一政策已經開始實施了,有的項目在這期間去報建委審批時,由於規劃與這條不符,要求重新更改規劃。據傳,東部的某大盤項目負責人員被要求改規劃時,當場就在建委失聲痛哭,因為其項目總投資上百億,更改規劃後,其損失慘重,估計得以數億計。
還有一塊地不得不提,那就是5月份拍出的溫泉鎮D1地塊,北辰當時拿地時酣暢淋漓,一舉擊退其他對手,以11.76億元的高價競得,准備做低密度大戶型住宅,但是沒有料到政府會出臺這樣的政策,如果真要在溫泉鎮開發70%的面積不高於90平方米的戶型,開發商不哭纔怪。
表情三:有的開發商笑了
就在想要開發大戶型未果的開發商們特別郁悶的時候,有些開發商卻笑了。這其中包括專門開發中小戶型的開發商,還有已經拿到施工證開盤的項目。新政策不會對這些項目造成太大影響。
明天地產營銷總監陳雲峰表示,現在北京市場上大戶型和小戶型比例失調,大戶型太多,中小戶型太少,政府出臺這一政策,目的就是要限制大戶型的開發量。現在市場上最受歡迎的就是中小戶型。國美第一城和明天第一城就是很好的例子,現在住宅部分基本都賣完了。其他項目中有小戶型的,也是小戶型賣得好。政府的這一政策還是有其合理性的。
不過,也有例外,例如世茂奧林花園80%都是大戶型,3號樓已經開盤,屬於不受新政影響的項目。
表情四:設計院尚在等待
規委6月5日下發的通知中,要求設計單位配合相關單位進行套型調整和修改,要求本市各承接商品房設計任務的設計單位及技術人員嚴格執行這一規定,在設計過程中,不得接受設計單位的明示或暗示,采用技術手段規避規劃控制性要求,特別是套型結構的規定。施工圖設計文件審查機構須將套型面積和比例作為重要審查內容,嚴格把關,不符合相關要求的項目不得審查通過。
記者就此諮詢了北京的各大設計院。北京天鴻圓方設計研究院承接的兩個項目幸福三村項目正在更改規劃,先前該項目都是大戶型,現在要改成70%左右的中小戶型。另外一個是新項目,崇文門6號地項目,先前設計院報給開發商的簡單方案也是大戶型,設計人員稱,現在一定要改了。
除了天鴻圓方設計院外,記者所問的其他設計院像中國建築科學研究院、中元國際設計研究院等還沒有動手改規劃,不過設計人員已經知道這件事。只是開發商還在等北京市的細則出臺,還沒有告知設計院改方案。
另外,設計人員透露,原則上,更改方案設計院要另外收費的,但是由於這屬於不可抗力所致,是政策要求改,所以,估計更改方案就不收費了。
外地開發商出招應對
北京的房地產市場暗流洶湧,外地也不平靜,各地的房地產公司紛紛商量對策來博弈政府新政。
據記者了解,為應對國六條及實施細則出臺,成都部分樓盤90平方米以上的大戶型漲價潮暗流湧動,一些樓盤甚至已開始變相漲價。有關銷售人員稱,現在國家限制建大戶型,以後大戶型會越來越少。某售樓小姐告訴看房人,大戶型沒有優惠,而且馬上要漲價。
同樣漲價的還有廣州的大戶型項目。據了解,合生在廣州的項目其大戶型已經開始漲價。
而重慶的中小開發商,則選擇了拋地來規避風險。據重慶當地媒體報道,保利(重慶)投資實業有限公司1日表示:『這幾天有超過五家的地產商主動上門,希望轉讓土地。而在去年同期,這些地產商手握數百畝地,對保利上門求購還不予理會。』
重慶市北部新區一位王姓地產商稱,2002年,他在該區金開大道拿下200多畝地,當時出讓價為40多萬元/畝,由於缺乏啟動資金,至今未開發。按新政策要求,這些土地將被無償收回。因此,他這次想盡快出手,這樣每畝還可獲得40萬元左右的差價。
武漢的開發商則想出新對策,將來把一套80平方米的房子和一套50平方米的房子規劃在隔壁,銷售時賣給一個業主,如果他願意,就可以打通兩套房子,成為一個面積大的戶型。
90平方米能否滿足居住要求
『90平方米的面積能滿足三口之家5年的居住需求嗎?』本報聯合新浪房產頻道的調查顯示,七成網友認為可以滿足居住需求。
國務院發展研究中心宏觀經濟研究部主任張立群表示,研究結果表明,我國現有城市居民人均住房面積15.6平方米,以三口之家計算,平均城市家庭住宅面積為50平方米;社會主義小康目標的人均住房面積是22平方米,也就是家庭住房面積為66平方米,即建築面積在90平方米左右比較合適。如果不限制和調控高檔住宅的用地,那麼將會加大城市化進程中人口增長與資源的矛盾,而加大這種矛盾的後果將會反過來影響普通城市居民的住房質量和品質。
但是,記者也采訪了一些外地在京工作定居的人,他們表示了不同意見。王先生家在武漢,目前在北京工作,他是家中獨子,贍養父母義不容辭。他准備在京購置一套住宅,把父母接過來住,加上老人,結婚後,90平方米就會比較擁擠,無法滿足居住需要。像王先生這種情況的還非常多。
北京師范大學教授董藩認為,70%的比例有些偏高,而90平方米對大城市的需求來說偏小。大城市大部分建的是高層,公攤面積較大,90平方米的面積,實際可使用面積可能只有70平方米左右,而隨著對生活品質要求的提高,這樣的面積似乎不能滿足需求,相比之下,100平方米更合適。
中原地產華北區總經理李文傑表示,限制大戶型要區別對待,對城區的房子戶型面積縮小可能是好事,但是現在城區的土地本來就不多了,而且只是限制了戶型的大小,對價格沒有限制,戶型雖然小了,單價很可能提高。
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