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九部委出臺房產調控意見已有一周,各商業銀行的房貸操作細則卻仍未出臺。根據規定,從6月1日起,購買建築面積大於90平方米的個人住房,按揭貸款首付比例不得低於三成。具體到實施中,到底該按貸款合同日為准,還是按貸款審批日為准?首付比例是否該與購房套數掛鉤?是否為自住房,判斷標准是什麼?面對這些實際問題,省內各銀行反應不一。
執行新政起算日不同
鄭州市民在辦理住房按揭貸款業務時,首先會和開發商簽購房合同,然後和銀行簽貸款合同,通過銀行終審後,銀行再開始發放貸款。新政自『6月1日執行』,這是以貸款合同日為准,還是以貸款審批日為准,各銀行意見不同。
招商銀行鄭州分行表示,『六一』大限不會對已簽約客戶構成影響,即對於在6月1日前已簽訂貸款合同但未完成放貸手續的客戶,仍按原來申請的按揭首付比例放貸。但對於6月1日後簽訂貸款合同的,將會按照新政規定的首付比例發放貸款。
建設銀行總行已向各地分行下達個人住房貸款首付款比例執行通知:對於在2006年5月31日(含)以前已填寫個人住房借款申請書並受理的申請,仍按原首付款比例執行。6月1日起受理的個人住房貸款申請,首付比例按新政執行。
交行個貸中心相關負責人表示,6月1日執行應該是以銀行放款日為准。對於『六一』前已簽訂了貸款合同但未獲終審的客戶,銀行已通知其提高首付比例。
傾向首付比例隨套數增加
提高首付比例後,如果購買兩套以上房屋,首付比例是否會『水漲船高』?
對此,6日多家銀行相關負責人表示,首付比例將會隨購房套數的增加而增加。光大銀行則表示,對購買第三套住房的房貸客戶,其首付比例將提高一成。
招行鄭州分行零售銀行部經理王真告訴記者:剛剛接到總行的有關通知,對於購第一套房,面積在90平方米以下的,仍執行20%的首付比例;購第二套房,面積在90平方米以下的,也可以首付兩成,但是對於90平方米以上的房子,首付比例一律不得低於30%。
不過,也有業內人士表示,房產調控意見並未對套數作過多限制,具體細則由各家銀行自定。因此,銀行不一定將首付比例與購房套數直接掛鉤。
甄別自住房成銀行大難題
在房產調控意見中,要求商業銀行發放住房貸款必須堅持『自住房為主』的原則。
招行鄭州分行王真表示,銀行區分自住房與投資房存在一定難度。雖然房產調控意見提出,商業銀行除了可以通過央行個人信用信息基礎數據庫獲取借款人的貸款信息外,還可以通過當地房地產主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息,從而最大限度地實現對『自住房』的判斷,但事實上,目前國內實現房管系統與銀行聯網的地區並不多,房管部門和金融部門的信息互通程度也不高。
『在現有條件下,銀行只有通過個人購房數量來判斷房屋的具體用途。購房套數越多,首付比例越高。』一家股份制銀行個貸部負責人說,如果客戶全額付款買了自住房後,再申請按揭購買投資房,或以假身份證購買多套住房,銀行根本無法甄別。
新政可能壓縮房貸業務量
30%的首付比例銀行要如何嚴格執行?業內人士坦言:『前幾次調控,表面上各銀行都說按規定執行,但誰都明白房貸是個好業務,而且各銀行發展按揭業務心切,最後還不是放松了條件!』
某股份制銀行工作人員告訴記者,2005年他們也實行過將住房按揭首付款提至30%,但在各銀行的價格博弈面前,業務量出現萎縮,後來不得不調整至20%。
『房產調控意見確實有利於銀行規避房地產風險,尤其是開發貸款風險。但自去年以來,銀行的房地產貸款增幅都明顯放緩,新政很可能抑止房產交易量增長,加速銀行住房按揭貸款業務增長放緩的趨勢。』省工行工作人員同樣擔心房貸業務可能被壓縮。
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