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近期,國務院出臺六項房地產調控措施,其中涉及減免營業稅時限,即對購買住房不足五年轉手交易的,按其所得售房收入全額征收營業稅。這一時限將去年規定的兩年時限延長了三年,因此頗受房地產中介市場關注。據介紹,目前本市二手房市場已經出現交易回落現象,但業內人士認為這種觀望時限會較去年有所縮短。與去年『國八條』一樣,此次新政對本市二手房市場意味著又一次洗牌的開始。
市場交易出現短暫回落
從5月17日國務院出臺調控房地產市場的『國六條』後,二手房市場就已經出現交易萎縮現象。龍盛房地產總經理王穎介紹,類似於去年『國八條』出臺時情況,這種市場觀望是很正常的。21世紀不動產的交易下滑現象頗為明顯。據介紹,從5月20日開始,進店交易客戶幾乎減少一半。『以前每天每店都有30多組客戶,但現在只有15組左右。』21世紀不動產市場部負責人透露,南開、河西、河北三區交易下滑最為突出。
由於涉及營業稅繳納時限,所有未滿五年房屋上市交易必須繳納營業稅,這成為很多購房者暫時停止交易的主要原因。21世紀不動產負責人說:『現在,本市房屋主管部門正在制定相應政策,預計本月底前就會出臺相關細則。』我愛我家房屋租賃置換有限公司總經理趙劍冰告訴記者,按照『新政』要求,凡2001年6月1日前購買並繳納契稅的房屋上市就可免繳營業稅。相反,在這個時段後上市交易的房屋就要上繳營業稅,這對於在2001年之後上市的五年內次新房市場會產生很大影響。與此同時,由於本市相關政策還沒有出臺,很多已經有購買意向的消費者也暫緩了簽訂協議進度。
觀望心態期限可能縮短
交易數量減少的原因還在於交易雙方對政策的觀望。『這次新政出臺影響最直接的就是對房屋買賣雙方心理的衝擊。』趙劍冰認為,意向買房者和拆遷戶的觀望心理會加重,賣方市場也會因為營業稅時限延長而考慮出售時間,估計雙方心理博弈時間最少會延續兩個月。
去年,國家針對房地產市場曾經出臺一系列宏觀調控政策。從去年5月份開始,本市二手房市場交易出現萎縮,一直延續到去年八月份,市場纔全面復蘇。針對『前車之鑒』,業內普遍預測『國六條』也會加重市場觀望情緒。『但是,考慮到購房者對調控政策已經有了認識和分析,所以這次觀望周期會縮短,不至於像去年那樣延續三個月之久。』21世紀不動產總經理張武說。
房價增長速度趨緩
『新政』出臺最受關注的就是房屋價格是否也會有所下降,但是幾乎所有接受采訪的房屋中介負責人觀點都如出一轍,這次調控『新政』只能抑制房價上漲速度,和很多購房者預期房價會下降有出入。王穎說,本市房地產市場是以剛性需求為主,炒房比例相當有限,以自住為主的市場本身『泡沫』就很少,這種在買賣之中上昇的房價不會大面積回落。
從目前二手房市場交易主體分析,交易重點仍舊是80平方米左右房屋,因為這些房屋總價相對較低。但此類房屋已經成為相對短缺的稀有資源,市場上求大於供,所以價格近期不會有所變化。另外,王穎還認為,任何事物都有兩面性,國家政策也是,就稅收調節來看,對市場肯定會起到規范促進作用,同時也可能在短期內促使二手房新增房源減少,抑制成交率。特別是五年內房屋交易要繳納一定營業稅,由於本市五年內次新房比較搶手,所以稅收可能會轉嫁到房價上,從而增加房屋整體售價。
租賃市場房源得到補充
這次調控『新政』出臺,更多指向新房市場,控制的是房源,其中關於新建商品房中90平方米以下房屋比例控制在70%就很能說明問題。房價之所以上漲,並不是因為炒房比例增加,關鍵是要增加面積相對適中的商品房配置,因此對二手房市場影響有限。
趙劍冰預測,五年之內的次新房會有相當一部分轉向租賃市場,以等待超過5年年限之後交易。租賃房源會有所增加,對於刺激租賃市場整體水平有一定積極意義,還能帶動房地產各級市場互動,促進市場健康發展。
王穎認為,在市場相對低迷時期,往往是純粹需求型購房者進入市場的好機會,因為這段時間內房源相對充足,也會有一些炒房者將手中房源拋售。(文/張桐)
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