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大學畢業後在北京工作兩年多的小吳這幾天很苦惱——她的新房夢破滅了。她和同一年畢業工作的男友向各自的父母親朋籌夠了15萬元首付款,原定在6月5日與開發商簽訂購房協議辦理購房貸款,可眼下房貸首付比例提高,他們的資金出現了7.5萬元的缺口。對於月薪3500元的小吳來說,7.5萬元可不是一個小數目。『即便算上男友的收入,我們湊夠首付也得兩年後了,還不知道到時候房價會不會漲太多。』小吳說。
依照房貸新政,6月1日起,個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%,但購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。銀行業人士認為這是房貸新政中力度最大的政策,首付款比例提高後將有一大部分需求被抑制。
抑制需求有新意
早在去年3月16日,央行就發布通知,要求對房地產價格上漲過快的城市或地區,首付款比例由20%提高到30%,具體調整的城市或地區,由商業銀行根據各地房地產價格漲幅自行確定。通知留的『活口』使得政策效果大打折扣,大多數銀行未嚴格執行,加之國家房地產調控相關政策多未落實,房地產市場依舊需求旺盛,一些城市的房價仍如脫韁的野馬。
就短期來說,在房地產市場戶型結構尚未來得及調整,大戶型住房居多的情況下,此次首付款比例的提高將重創需求。不過,房貸新政抑制需求能否真正到位還要看自住房能否被嚴格判斷從而打擊炒房行為。
央行有關負責人表示,判斷自住房有兩個途徑:一個是商業銀行通過央行『個人信用信息基礎數據庫』獲取借款人的貸款信息,只要購房者以前曾貸款買房就可以查詢到;另一個途徑是通過當地房地產主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息。
據記者了解,四大國有商業銀行的分支機構尚在等待總行出臺自住房判斷辦法。業內人士表示是否為自住房很難判斷,因為只要前一套住房沒有在銀行貸款就不能從『個人信用信息基礎數據庫』查詢,而且除上海等少數地方外,絕大多數地區的房地產主管部門與銀行還未聯網。
也有專家認為上調首付比例的措施並不夠嚴厲。社科院金融研究所金融發展室主任易憲容認為首付三成是國際慣例,僅是提高90平方米以上購房者首付一成,對購房者影響有限。
供給政策操作有難度
在供給政策方面,央行要求對項目資本金比例達不到35%的房地產企業,商業銀行不得發放貸款。易憲容評論說,其實這一條在2004年銀監會的信貸指引中就有明確規定。但落實情況不理想:一是監督無法跟上;二是國內嚴重缺陷的住房預售制度為房地產開發商逃避監管創造了條件。
此外,央行還要求空置三年以上的商品房不得作為開發商貸款的抵押物。易憲容認為,這條有新意,但操作起來比較困難,特別是在國內銀行都有貸款衝動的情況下。一位國有商業銀行住房金融部人士對易憲容的觀點表示贊同,他也認為空置3年這一指標並不好執行,嚴格房地產開發信貸條件帶來的影響有限。
2003年,央行感到房地產金融風險加大,先知先覺地出臺121文件收緊房地產開發貸款。與121文件相比,此次供給政策可謂非常溫和。
易憲容認為,國內住房預售制度不取消或不改善,對房地產開發商准入門檻提得再高也對其影響不大。
其實,央行一直呼吁取消預售制度,但一直無法取得有關部門的支持。這也可以解釋央行從121文件開始就提高開發商信貸門檻卻為何收效不大。
出手溫柔央行有難處
本來分析人士預期央行會將首付款比例提高到40%到50%,沒想到央行只是有區別地將首付比例提高到30%。
其實央行也有央行的難處——既要防止房地產業積累泡沫也要考慮到銀行的盈利乃至房價的穩定。
央行最新發布的2006年第一季度貨幣政策執行報告顯示,個人住房貸款增長放緩。3月末,個人住房貸款餘額為1.9萬億元,比年初增加462億元,同比少增296億元。
個人住房貸款增長放緩的同時,銀行的存貸差卻在不斷擴大。雖說這些年銀行的存款和貸款都在增長,但貸款增長遠沒有存款快。到現在存貸差已擴大到大約10億元。存款放在手裡一天就要支付一天利息,各銀行心急火燎地為這10億元找出路。個人住房貸款是商業銀行的優質業務,假如央行政策過於嚴厲,一旦房貸持續低迷,無疑是對銀行的巨大打擊。
再者,調查也讓央行稍稍安心。對10個城市的調查顯示,居民家庭償債能力處於正常水平,房貸借款人平均月供收入比為35%;月所有債務支出與收入之比為38%。
房地產貸款已在全部貸款中佔有重要地位,因此穩定房價非常重要,萬一出手過狠,在房地產這個『買漲不買跌』的特殊市場很容易造成金融風險。一旦樓市出現大起大落,銀行不良貸款將應聲而起。因此,央行此次出臺的房貸新政策從根本上還是求一個『穩』字。
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