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2005年七部委頒布限制住宅投機、投資的新政之後,商業地產體現出高速度的增值優勢,吸引了大量資本介入。開發商大張旗鼓投身商業地產、商鋪租售價格的持續攀高,似乎都成為商鋪投資將迎來黃金時代的有力佐證。從市場動態來看,相當一部分游資者正在從住宅市場撤資,轉而開始加大對商鋪的投資力度。
隨著天津經濟的高速發展,城市功能和城市地位的大大提昇,特別是環渤海三角經濟圈概念的提出,給天津商業地產帶來了新的生機與前所未有的發展契機。天津市商業地產項目近兩年來厚積薄發,商業地產的投資也成了現階段房地產開發的熱點。
天津近期商鋪市場呈現多中心化分布狀態,以南開區供應量最大,和平、河西區仍是商鋪供應的重點區域,河東、紅橋、河北三區也湧現出第六大道社區商業、又一城、中山國際等商業項目,投資者可以根據自身實際情況,選擇合適的投資區域,避免在同一地區產生惡性競爭。聯合地產將結合天津商鋪市場重點地區在近期的發展狀況,對商鋪投資作簡要的分析與建議。
河西區商鋪投資建議
雄厚的市政基礎、良好的區域環境及對高收入人群的強大吸納能力,是河西區發展的三大法寶。小白樓商圈復興、軌道交通帶動、梅江板塊旺盛的商業需求促進了河西區商業的高速發展,從分布地區上看,項目多集中在大沽南路沿線、梅江板塊。以梅江板塊為例,區域內商業配套的不完善成為困擾梅江住戶的重要因素之一,因此梅江地區對商業設施需求尤為迫切,雖然新興商圈在發展初期往往顯得人氣不足,需要較長的培育期,但正因如此,商鋪的昇值潛力也越大。
區域關注建議:軌道交通板塊(麥收商業、朗香街)大沽南路商圈(中豪社區商業)、海河開發節點(天津灣項目)、梅江板塊(新海灣)、五一陽光尚區商業街等。
南開區商鋪投資建議
南開區是除和平、河西區外,基礎設施及市政建設最好的區域,人口素質較高,消費能力可觀。這為南開區商業項目在2005年的快速發展打下了堅實的基礎。南開區是天津目前新增供給項目數量最多的區域,老城廂開發、海河改造、奧運中心區建設的大背景為南開區商業發展提供了開闊的空間,在東北角、和平路商圈雄厚的商業基礎和銅鑼灣、五金商貿城等重點項目的聯動作用下,區域商鋪投資看好。
區域關注建議:老城廂板塊新興項目的配套商業(11號公館、天津壹街區、後現代城等)、時代奧城商業區、上谷商業街。
濱海新區商鋪投資建議
濱海新區借助納入『十一五』規劃帶來的機遇,收入水平和人口數量快速增長,濱海地區百貨、超市、電器城、以及大型商業項目等主要集中分布於三大核心商圈之內(解放路商圈、洋貨商圈、泰達核心商圈),這三大商圈不僅是濱海地區主要的商業區,同時也是主要的居民聚集區,因此商圈內業態較為豐富。從發展態勢看,塘沽區的商業開發依然圍繞著解放路商圈、洋貨商圈,代表項目有唐人街、易買得秀谷、八方圓明等。開發區的商業發展主要圍繞第三大街,代表項目為鴻泰千百匯、財富星座(銷售基本完成)、泰達市民廣場(潛在供應)、泰達時尚廣場商業部分(潛在供應)。
區域關注建議:易買得秀谷、唐人街、泰達市民廣場、泰達時尚廣場、喜達港等。
雖然2006年整體市場投資情況看好,但認清形勢,謹慎出手仍是商鋪投資的不二法則,在近期商鋪投資中特別要注意以下事項:
全面分析商鋪投資的區域市場環境
應根據所選區域、商業種類、經營業態等多方面具體衡量,此外還要對周邊的未來規劃有所了解。拆遷、新居住區域的建設,都會造成大規模人口遷移,這就可能影響到消費力。另外不同種業態選擇商鋪的要素和條件也不一樣,投資者或經營者在決策之前最好多考察同類商業項目以及同類業態的經營狀況,關注所投資商鋪周邊同類項目的增減動向,比如舊商鋪拆遷、新商鋪開盤等。
謹慎對待產權式商鋪
商鋪的運營是綜合系統的工程,不但需要其經營管理者的具有較高的運營理念、管理水平,業主的全方位配合參與也是十分重要的因素之一。如果一個商業地產項目的產權過於多元化,不利於整體項目商業氛圍和市場形象的快速建立,日常運營也不容易掌控,容易出現經營狀況惡化,直接損害投資者的利益。
考察綜合性項目主力店的實力與客群
目前天津的綜合性商業項目的運營多采用吸引超市、百貨業等知名品牌主力店的模式,利用主力店對客源的強大吸引能力,來推進其餘商業產品(主要是產權式商鋪)的銷售。在這種將產權式商鋪與大型主力店結合的模式下,主力店的綜合實力往往成為決定商業項目成敗的關鍵因素。在評估主力店綜合實力的同時,特別要考慮主力店所吸引的客源,能否和自身的經營業態相匹配,避免出現雖然主力店吸引了大量客源,但卻不是自身經營業態的消費者的情形出現。
諮詢專業機構,降低投資風險
商鋪投資較高的回報率對商鋪投資者的專業能力有較高要求,商鋪進入市場後要面對經營者和消費者兩級客戶。達到以上兩級客戶的綜合需求比較難,對商鋪投資者是一個考驗。商鋪投資者可以借助專業商業地產代理機構/顧問,對市場需求、業態選定、後期經營進行綜合性策劃與協助招商,降低商鋪投資的風險,提昇投資者收益。
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