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濱海新區商業市場供應量情況分析
通過上圖可以看出濱海地區商業地產起步於1995年,2001年隨著房地產業的興起而迅速發展,在05年達到高峰,預計06年這個數字將繼續增加。
濱海地區商業分布現狀
濱海地區商圈分析
濱海新區商業地產起步較晚,但呈現出勃勃生機,目前已形成以解放路金街為主力商圈,洋貨及泰達核心商圈為次級商圈的發展格局。
解放路金街商圈
濱海新區的商業地產是從2001年10月纔開始的,其標志是長500米的解放路金街建成,它除了金元寶商廈和長虹商場等原有的商業建築以外,又新建了濱海商貿大世界、芙蓉商廈、貽成時代金街、弘基大廈、盛和大廈和新百廣場6座共12.76萬平方米的大型商業設施,就此奠定了其作為濱海新區第一商業中心的地位。從業態設置上來看以百貨、休閑服飾專賣店、專業賣場(超市、電器賣場)、輕餐飲為主。沿街建有3個廣場,西端為紅寶石廣場,中間為金元寶表演廣場,東端為休閑廣場。整條街的公共服務設施齊全,公共景觀設計獨特,『騎蟹趕海』、『牛氣衝天』等雕塑使整條步行街具有濃郁的海濱風情。據不完全統計,每天平均接待游客2萬-3萬人。2005年解放路商業街實現商業零售額40億元人民幣,佔塘沽區商業零售額的一半,共接待游客1460萬人次。
按照把解放路商業街建成全市3大商業中心區的規劃,塘沽區進一步完善商貿基礎設施,解放路商業街在現有500米步行街的基礎上,向兩端再各延伸500米,使總長度達到1500米,同時周邊環境也將進一步整治,凸顯濃郁的商業氛圍。
洋貨市場商圈
在早些時候塘沽區作為濱海新區商貿中心的規劃中,洋貨市場的地位幾乎是與解放路商業街同等的。就在解放路商業街建成的第二年,由塘沽區政府投資4000多萬元建成全長375米的洋貨市場步行街,形成了以新洋市場為龍頭,與隆洋、盛洋、鑫洋、金洋『五大洋』市場聯動的格局。洋貨市場是環渤海地區著名的商品集散地。市場佔地面積近2萬平方米,經營攤位超過1000個。因其經營洋貨的歷史而在整個華北擁有強大的市場號召力,客流量非常大,日客流量達4萬人,周日多達6萬餘人。洋貨商圈的客源分布於塘沽本土、天津市區以及北京、河北等地人流,據估計,每年僅從北京等周邊地區來的游客就超過200萬人次。
以洋貨市場為核心的周邊區域,聚集了塘沽區1/3左右的人口。近年來,以洋貨市場為核心的洋貨商圈成長迅速,大五金商場、勝利賓館的昇級,家世界超市、蘇寧、永樂電器的進駐,以及眾多家居商場的繁榮,使這一帶的商業配套日益完善。去年年底開業的『易買得•秀谷』以及今年建成的『唐人街』,將進一步擴充和提昇這裡的商業能力。
泰達核心商圈
從商業定位來看,長期以來,天津開發區的商業設施無疑是在為工業企業服務和配套的基礎上衍生的。泰達核心商圈的形成是近兩年的事。從區位分布看,經歷了從洞庭路與第一大街的丁字架構的起步區,到翠亨廣場的過渡區發展階段後,逐步伴隨友誼名都、樂購、中心酒店、萬麗酒店、博美園酒吧街以及『財富星座』的陸續建成和開業,泰達『核心商圈』的輪廓纔開始深刻地刻畫在黃金十字走廊之間。這個商圈是以泰達中心酒店為圓心、輻射第三大街和黃海路范圍的商業聯合體。從業態看,起步區以服務流動人口的餐飲、娛樂、酒店為主,過渡區則注入了超市、農貿城和菜市場等服務區內居民的內容,核心區則增加了大型購物中心、超市、四星級酒店、專業酒吧群落。層次之豐富、結構之完整、布局之合理,特別是投資渠道和招商主體,均大大突破了過去其他商圈的局限,完成了泰達商業業態昇級換代的歷史使命。
目前天津開發區的商業設施規劃和建設速度,以及所佔土地面積的比重都以神話般的速度急劇擴張。單就正在建設中的市民廣場而言,建築面積就達10萬平方米;而時尚廣場面積達1平方公裡,其中純商業設施建築面積達14萬平方米。這也預示著新的商圈正在伴隨著濱海新區的不斷開發而興起。
濱海地區商圈特點小結:
1.商業分布集中,核心商圈的聚集程度較高。
濱海地區超市、百貨、電器城、以及大型商業項目等主要集中分布於三大核心商圈之內,各商圈的主題性和消費梯次較為分明,充分結合輻射區域的人群構成和消費習慣,整體經營狀況良好;
2.商業區與住宅區相混合,業態豐富。
無論是洋貨市場、解放路還是開發區第三大街不僅是濱海地區主要的商業區,同時也是主要的居民聚集區,因此商圈內業態較為豐富,零售、餐飲、娛樂業態的比例較符合商圈業態設置的規律和消費者需求;
3.商圈的輻射范圍較廣,消費者來源趨向多元化。
如解放路金街借助塘沽外灘這一代表性旅游景點帶來的旅游人群,擴大了對天津市以及外埠游客的輻射范圍;洋貨市場依據自身特色可以吸引塘沽以外消費者;泰達商圈主要輻射開發區內數量龐大的外企人員和外來人口。