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國六條出臺不到半月,相應的細則浮出水面。在國內部分城市房價持續上漲而成為社會焦點之際,細則的出臺給房地產市場究竟帶來了什麼,對購房者會帶來什麼影響值得關注。天津的房地產市場在新政的影響下會有什麼反應呢?為此,記者就其中比較受關注的幾個細則采訪了本市的專家、中介機構以及開發商,多方進行求解。
爭議的90平方米
建築面積90平方米以下的住房面積所佔比重必須達到開發建築總面積的70%以上。這條細則引起了業界的廣泛關注,各方說法不一。
贊成者有之。『以前是鼓勵中小戶型的建設,而現在是出臺具體的政策督促執行,應該說會對天津房地產市場造成很大的影響。苦了開發商,樂了老百姓。90平方米以下的中小戶型既能滿足居住的要求,又能讓老百姓負擔得起,保留了低收入者對住房需求的滿足;同時,政策出臺勢必造成小戶型市場競爭的加劇,使得一些不習慣「造小」的企業不適應。』一位不願透露姓名的開發商認為。
天津社科院經濟社會預測研究所所長盧衛認為,政策細則對於中低收入的購房者而言是好事,既符合建設節能省地住宅的要求,也照顧到大多數人購房的需要,而且90平方米住宅的設計已經可以達到滿足需要的水平。對於開發商,該是調整思路,靜下心來認真研究市場的時候了。
異議者有之。靜安地產企劃總監邵敏認為,七成以上90平方米的住房可以緩解市場對小戶型的需求,但是一定程度上會影響到住房的質量,某些住房功能發揮不到最大化。融創集團設計總監朱祖星則認為,70%的比例對於天津來說並不太合理,因為之前開發商對天津市場的判斷並非毫無道理。這一比例對於北京、深圳等地而言更適合,中小戶型的供應可以滿足大量的外來年輕人的購房需求,但對於小城市,因為房價相對較低,90平方米以下的住房則很難滿足需求。
2年變5年,重拳打擊投機購房
對購房不滿5年轉手交易的,銷售時征收全額房款的營業稅。而目前在執行的標准是2年以上交易免征營業稅。
『細則出臺的當日,政策的影響在二手房交易方面已經有所放映,比如河東、河西、塘沽等區交易量明顯下降。』21世紀不動產執行總經理張武說。他認為,此次的調控力度較之以前更大,對於此前交易一直比較活躍的房齡在2年左右的次新房市場衝擊不小,這對於投機性投資影響很大。同時,對於真正的購房者也會有所制約。
也有開發商認為,2001年以前開發的新房相對較少,所以,這項措施勢必將對二手房交易市場造成巨大的衝擊。盧衛認為,調控的目的很明確,那就是抑制投機。5年的期限大大延緩了投機者資金流動的速度,加重了投機性購房的成本。
也有業內人士認為,對購房不滿5年轉手交易的征收全額房款的營業稅,對於市場上確實需要交易的非投機性行為,未免矯枉過正。
順馳置業企劃部經理周輝認為,新政的目的在於調控投機性投資,而天津房地產市場投機性購房較少,所以影響並不是很大。朱祖星認為,此前上海的退房潮已經顯示出調控的力度,但是對於部分為子女將來生活或者為了保值並不急於變現的購房者來說,政策的影響並不大。
購房不滿5年轉手交易的征收全額房款的營業稅,金地集團天津地產公司營銷部吳鵬認為這將改變人們的投資觀念。而據張武介紹,國外免征營業稅的年限一般都在7或8年以上。所以投資者的眼光需要更長遠,目前價位相對較低,而未來昇值空間比較大的一些區域將會是吸引投資的新區域。
首付30%,疑問不少
受訪的大多數人認為,由於天津房地產市場自住型購房佔大多數,因此,首付款比例提高到30%對購房者的影響並不大。而對購買低於90平方米的住房仍然執行20%的首付款,則充分考慮了中低收入家庭的購房需求。
但是,也有業內人士提出,30%首付款的比例是否足以壓制投機行為是個疑問。也有開發商明確認為,對於投機行為形不成有效的打擊。對此,中國社科院研究員易憲容建議對90平方米至120平方米實行首付款30%,120平方米以上可再提高到四成,甚至是五成以上。
對於提高首付款比例,朱祖星認為應該對購房的套數而言,而不應該僅僅對房屋面積進行區分。對於自住型、改善型購房,再購買低於90平方米住宅的可能性不大,所以提高首付款比例會影響到這部分消費者的正常需求。而在小戶型漸成投機者新寵兒的情況下,20%的首付款對投機者根本起不到抑制的作用。
閑置土地受重罰,35%資本金比例加速行業重組
這項政策應該說是與開發企業最密切相關的,特別是對於中小企業而言。吳鵬認為,這一政策的執行將使得開發實力不足的企業被淘汰,要在房地產市場生存,充足的資金、豐富的開發經驗以及土地運轉能力必不可少,中小企業在這些方面顯然要弱一些。
朱祖星認為,對規模小的開發商來說,無疑提高了企業的入市門檻,而開發商最擔心的是資本金比例的提高,35%的比例將使得許多小的開發商被直接排擠在市場之外。也有業內人士認為,35%的比例就像一個大沙漏,加快了房地產市場的優勝劣汰,重新規范了市場。
『扶優扶強,限小限劣』,盧衛所長說,『政府對於開發企業一直是這種政策,剔除投機性的小企業,扶持大企業,對於規范市場,實現規模效益很有必要。』面對越來越高的門檻,天津近千家開發企業,確實需要考慮如何做大做強。樓市漸趨理性,依靠小部分資金玩現金流的企業恐怕越來越沒有生存的空間了。
廉租房、經濟適用房相應方案值得期待
廉租房的建設,天津走在國內各省市的前列,已經建立了比較完善的廉租房制度。為讓中低收入家庭也能居者有其屋,近年來,我市著手構築三道住房保障網。第一是建設廉租住房,解決拆遷戶最低收入家庭的住房困難;第二是多渠道籌集房源,向低收入拆遷困難戶提供經濟租賃房;第三是通過定向銷售經濟適用房,解決拆遷中的中低收入家庭住房問題。據了解,從2003年至2005年底,天津市用於社會保障的住房投資累計達8.93億元,其中財政預算6700萬元,公積金增值收益4.25億元,其他方面投資4.01億元。
天津市國土房管局介紹,從2004年7月天津市正式開始接受廉租房配租申請至今,天津市已經有1327戶『雙困』家庭符合廉租房配租條件。今年還將向2000戶拆遷『雙困』家庭提供廉租房,其租金價格仍保持1元/平方米。
按照細則,9月底前將公布經濟適用房建設目標,具體的方案值的我們關注。
有開發商說這次國家的宏觀調控開始動真格的了。個中滋味,值得品味。政策能否執行,關鍵看執行的力度,否則好政策也起不到好效果。住房結構能否合理,住房價格能否穩定,需要市場來證實。我們要做的是積極應對,拭目以待。(文/閆宏)
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