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29日,國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,作為近期出臺的『國六條』的配套細則,《意見》加大了房地產市場宏觀調控力度,並出臺了土地政策、稅收、信貸等一系列相關的『硬指標』。
制訂具體指標:給地方政府帶上『緊箍咒』
本次出臺的《意見》明確指出,各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任,把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制。同時,對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市,要予以通報批評。專家表示,這意味著中央政府已經將房地產宏觀調控的效果列入了地方政府的政績考核內容,具有特殊的意義。
此外,《意見》還提出了一系列的指標。比如,近期經濟適用房建設目標9月底前公布、90平方米以下住房須佔項目總面積七成以上、居住用地供應量七成用於中低價位中小套型、土地閑置2年將被收回使用權、個人房貸首付不低於3成等。
專家表示,指標的提出增加了房地產市場的透明度。更重要的是,指標的出爐等於給地方政府帶上了『緊箍咒』。
關懷中低收入人群:小戶型住宅『春天』呼之欲出
調整住宅供應結構,建設包括經濟適用房、廉租房在內的中小戶型住宅,是國家既定的政策,也是實現『居者有其屋』的重要手段。然而我國中小戶型住宅建設並不盡如人意。
建設部發布的消息稱,截至今年4月底,40個重點城市可售商品住房面積總量達到100萬套,套型面積在60(含)平方米以下的商品住房可售面積約12萬套;套型面積在60平方米-80(含)平方米的商品住房可售面積約11萬套,中小戶型房子只佔到可售房源的23%。
此次《意見》不僅重申了國家調整住宅供應結構的意圖,而且還給中小戶型住宅建設描繪了『路線圖』。
當然,小戶型住宅建設是一個系統工程,需要交通、稅收等方方面面的配套。杭州去年推出2400多套經濟適用房進行預登記銷售,每平方米均價為3000元,結果一直號稱『缺房』的杭州市民卻應者不多。等了兩天,還是有近千套無人登記。據分析,其中很重要的一個原因在於這批房子距離市區很遠,基礎配套還不成熟。深圳房地產研究中心副主任王鋒表示,這些配套措施固然需要進一步完善,但『小戶型』的火爆不會受到太大影響,畢竟國內的房地產市場需求旺盛,『小戶型』只要供應跟上,市場上一定會熱銷。
專家:打擊投機『炒房』力度仍然不夠
今年以來,境外資金開始從辦公樓收購擴張至高檔住宅市場,規模呈明顯擴大之勢。因此,打擊投機『炒房』應該是政府的一項重大責任。《意見》中也提出要調整住房轉讓環節營業稅,進一步抑制投機和投資性購房需求。但有專家認為,《意見》對於自住和投機的界限缺乏明確的劃分,概念不清,不容易操作。
上海房地產界獨立評論人士顧海波說,當務之急是要明確投資和投機的概念,《意見》提出對購買住房不足5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅,但卻沒有對交易增值部分征稅,這既不符合國際慣例,對打擊國內外『熱錢』投機的力度也太小,可能起不到『遏制投機、抑制投資』的作用。
『否則的話,很可能是按下了葫蘆起了瓢,「熱錢」從豪宅抽身轉而去炒小戶型住宅去了。』顧海波說。
對於打擊投機『炒房』行為,顧海波建議,建立房地產國內外聯網,以實現信息共享,加強政府部門的監管。同時,考慮對外資房率先實行20%以上的交易增值稅、物業稅,增加住房持有成本,提高別墅等高檔房的契稅,適當提高首付,適時提高利率,杜絕3套以上住宅的房貸直至不准購買3套以上住宅;要嚴厲打擊房地產領域的商業賄賂,防止國內外『熱錢』擾亂房地產秩序進而擾亂我國經濟、金融和社會秩序。
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