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在房貸餘額連續出現下降後,為了爭搶有限的市場資源,上海各銀行紛紛推出『創新』品種以吸引客戶。監管當局發現,在它們推行各項手段以使樓市降溫之外,卻意外地『收獲』了來自銀行方面的『積極回應』。
供求逆轉
相對於市場供求而言,個人住房貸款是個因變量。由於上海樓市成交量呈現出快速下跌態勢,據統計,2005年上海市住房按揭貸款餘額2644.94億元,增長8.2%,年內新增不足200億元,同比少增528.69億元。而央行上海總部最新發布的2006年4月份信貸運行報告則顯示,截止到4月份,上海市個人住房貸款已連續10個月遞減。
『在各項指標已經基本符合發行上市要求的情況下,如果房地產市場的波動嚴重影響到銀行的不良貸款率和盈利能力,無疑將為他們的海外上市增加風險。』某大型國有商業銀行內部人士擔心,『房貸的異常波動將會影響投資者對銀行的盈利預期和投資信心,從而影響他們順利上市。』
監管層對此亦持審慎態度。在2月份滬上中資銀行個人住房貸款大幅減少36億元,創下了自去年7月以來最高記錄後。央行上海總部認為,這對金融機構貸款結構調整較為不利,並稱『目前上海的各商業銀行正根據上級行下達的2006年信貸任務,適時調整信貸計劃和策略,加大個人金融零售業務營銷力度』。
花樣翻新
市場寒流之下,上海銀行業一度堅守的『君子協定』先行失守,即第一套房最高貸七成,可實行5.508%的利率下限;第二套房要在第一套房的基礎上提高首付比例,實行6.12%的基准利率;二手房也要相應提高受付比例。
神州房產公司市場總監孟軍透露:『去年五六兩個月,銀行對公司上報的貸款申請通過率一下跌落到10%,90%的單子銀行都不會批。可以通過的則是一些只要求貸款四成或五成的,或者是房屋價值比市場價低的房子,以及申請人沒有債務、個人資質優秀的申請項目。但在7月份後,貸款通過率則大大提高,超過70%,8月通過率甚至達到85%以上。』不知是否是巧合,恰巧是從去年7月起,上海房貸首次出現負增長。
協議一經突破,即呈迅速蔓延之勢,不過,相當耐人尋味的是,在記者曾經進行的采訪活動中,各家商業銀行近乎一致對『房貸松動』的說法矢口否認。
這在整個房地產調控的大基調下是可以理解的,另外,僅憑利率、成數等方面的優惠,很容易因相互間的同質競爭而消抵。於是,長期被忽視的產品創新在政策和市場的雙重壓力下逼了出來。初步估算,僅在還貸方式上,上海市場上就有近10種類型:
去年下半年,交行上海分行推出新的兩種房貸還款方式:等額遞增還款和等額遞減還款,從而使原來的僅有等額本金還款和等額本息還款的房貸還款方式增加到4種。
去年年底,工行上海市分行針對個人房貸客戶開展循環授信業務。該行規定,以房產抵押方式,貸款金額20萬元以上、正常還貸2年以上,且無惡意違約記錄的客戶,可以獲得最高200萬元個人貸款授信。其利率與一般5年內商業貸款基准利率相同,優質客戶可享受9折優惠。
緊隨其後,光大銀行在1月13日首推一手住房固定利率房貸業務,後又連續推出二手住房及商業用房固定利率房貸業務。其3年、5年以及10年期產品,利率分別為5.85%、5.94%、6.18%。3月底,該行又推出浮動利率與固定利率可互相轉換業務。
其他銀行亦不甘落後。深圳發展銀行在上海推『雙周供』個人按揭業務,上海銀行緊接著推出『個人房貸寬限期』還貸方式,而後,中國銀行上海市分行快速對外宣告推出『直客式房貸』的新型業務。很快,建設銀行上海市分行也加入此列,宣傳『個貸通』個人信貸系列產品,其方式類似循環貸款。民生銀行則推出了『無障礙提前還款』,客戶可以隨時向銀行提出提前還款申請。此外,還有銀行新推出『貸活兩便』,那些既想提前還貸減少利息支出,又怕失去其他投資機會的房貸客戶,只要將其月供扣款賬戶申請為『房貸理財賬戶』,當存款餘額超過一定金額以上的部分將被視作提前還貸。
另據記者了解,深發展上海分行已經就『單周供』的市場需求進行調查,將視情況進行開發。而國外流行的相當於『日供』的房貸按揭方式,也被業界人士認為在中國同樣具有可操作性。
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