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5月17日,國務院總理溫家寶主持召開了國務院常務會議,研究了促進房地產業健康發展的有關措施。
會議強調,要認真落實去年以來中央關於促進房地產市場健康發展的部署,根據當前存在的問題,進一步采取有針對性的措施,會議就當前的房地產市場狀況提出了六條調控措施綱要。
評述:我們是不是已經被『調控』累了?回首房地產業這一輪調控的歷史,從2003年開始,調控就一直在進行,但是怪就怪在『房地產市場是越調控越熱』。2005年,國務院、建設部等七部委、國家稅務總局等等,出臺的調控政策不可謂不多,2005年甚至被稱為『房地產調控政策年』,可結果卻不容樂觀。『按下葫蘆浮起瓢』,上海倒是穩了,但是北京、深圳卻又開始猛漲,並且全國房地產市場的過熱現象並沒有得到根本好轉,據說原因之一是地方政府出於自身利益的需要,對區域房地產市場還在小心翼翼的『保護』,這不禁讓人心生感慨。而細品這一次調控綱要,除了強調與前期調控政策的承接之外,恰恰是加強了對地方政府的治理要求。
看來,解決樓市過熱問題並不在於政策本身,也不在於我們出臺了多少政策,而在於我們制定的政策是否不折不扣地執行了。
一、切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃,對新建住房結構提出具體比例要求。
評述:這與去年國八條的第三條『大力調整住房供應結構』是一脈相承的,並且也與2003年以來的調控思路一脈相承,只是這次要求更明確,更具體——地方政府『對新建住房結構提出具體比例要求』。可問題是,在市場經濟的情況下,高檔住房的利潤是高於中低價位和經濟適用住房的,地方政府如何用『看得見的手』來引導市場這只『看不見的手』呢?如果結構依然錯位又如何督導呢?
就鄭州市而言,中低價位和中小套型普通商品住房在市場中的供給也是明顯不足的。由大盤主力供給的3000元-4000元左右的中高價位、140平方米左右的中大戶型仍在市場上佔領了主流地位。前兩天一位同事還問我:『北區有沒有價格在2500元左右,100平方米以下的房子呢?』我想了又想,還真的沒有想起來。
二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策,完善住房轉讓環節稅收政策,有區別地適度調整信貸政策,引導和調節住房需求。科學地確定房地產開發土地的供應規模,加強土地使用監管,制止囤積土地行為。
三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度,減緩被動性住房需求過快增長。
評述:這兩條可以並到一起來說,因為這裡面共同包含有兩層重要信息:抑制不合理需求、增加有效供給。
先說增加有效供給,這是以前的政策中所沒有的。在第二條中『科學確定房地產開發土地供應規模』為幾年來首次提出,以前都是『嚴格土地監管』,嚴把土地供給關,而這一次科學確定土地供給規模則可能加大對中低價位、中小套型普通商品住房的土地供給,土地供給充足再加上『制止囤積土地行為』導致開發量的增加、上面說的中小套型住宅比例增加,這都會迅速增加市場上住宅的供應套數。以之來平衡市場、穩定價格。
再說抑制需求。與過去相應的調控政策相比,抑制需求的思路開始變得明確。『完善住房轉讓環節稅收政策』、『有區別地適度調整信貸政策』均是此意。『合理控制城市房屋拆遷規模和進度,減緩被動性住房需求過快增長』更是一針見血,壓縮政府的城建投資衝動,城市的大量拆遷對房價和需求的影響是非常大的。如能有效實施,這些被動性的市場需求將會明顯減少。
一個增加,一個抑制,這一進一退,意在調整市場上的買賣雙方,也意在調整一些當地政府的行為。科學地供給土地實際上也在限制政府人為制造『土地飢渴』,一味利用土地『招拍掛』推高地價來滿足財政需求。這樣的地方政府其實是在『吹氣球』,越吹越危險。
四、進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管,制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。
評述:這一條是對市場交易環境的整頓。也是對以前相同要求的承接。
跳出房地產行業去說,衣食住行這些與百姓息息相關的行業,如服裝、食品、交通等,哪一個會像房地產業這樣混亂?
五、加快城鎮廉租住房制度建設,規范發展經濟適用住房,積極發展住房二級市場和租賃市場,有步驟地解決低收入家庭的住房困難。
評述:有權威人士指出,國內具有社會保障性質的低收入者住房供給是明顯不足的。
低收入者在社會中所佔比例還不小,這部分人,一是買不起房子,二是想方設法買了房子也會嚴重影響以後的生活質量。這次在綱要中明確規定地方政府要承擔解決低收入者的住房問題,並提出了相應的解決途徑。把廉租房作為重點推出,也又一次著重指出,低收入者『居者不一定有其屋』,不一定非要擠到經濟適用房、商品房市場上增加市場需求,租住廉租房也是一個很好的選擇。
六、完善房地產統計和信息披露制度,增強房地產市場信息透明度,全面、及時、准確地發布市場供求信息,堅持正確的輿論導向。
評述:從2005年上海『增強房地產市場信息透明度』對調控的影響來說,作用是很有效的。但如果從中國房地產業的整體來看,『房地產統計和信息披露制度』還有待完善。就北京2006年1月份、2月份的房價增幅來說,建委說是同比增長17.3%,統計部門說是同比增長7.3%。就鄭州而言,也存在部門統計信息結果與市場實際情況不對稱。那麼我們到底該聽誰的?為什麼誤差這麼大?看來要達到『全面、及時、准確地發布市場供求信息』,仍然還有很長的路要走。
『堅持正確的輿論導向』是對有關房地產報道的要求。眾所周知,房地產業對區域性媒體的廣告投放量是非常大的,這種投放在實際當中也很容易誘導一些媒體的輿論導向,使之對樓市過熱『火上澆油』。在媒體自身利益和社會整體利益到底選擇什麼,這也是擺在每一個媒體面前的問題。
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