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『現在購買可打九九折,還能獲贈10年物業費』、『最後50套,「五一」期間購房可享受共計5萬元的旅游、教育基金。』與春節期間封盤惜售的態度不同,今年『五一』房地產開發商大施營銷手段:順馳集團推出了裝修大賽,北京奧林匹克花園推出趣味運動會,廣東珠江帝景、珠江羅馬嘉園、珠江綠洲等項目也宣布聯合優惠。盡管售樓現場呈現出房價高漲仍供不應求的繁榮,但普通百姓買不起房以及大量商品房空置的事實,仍讓人心生疑竇:樓市究竟燒的是哪把『邪火』?
漲聲不停,加息擋不住看房人
房價的『報復性』反彈讓人們有了『一夜回到調控前』之感,越等越貴的恐慌心理燒旺了樓市『虛火』。
『去年房價上漲了20%多,我說等等,結果眼睜睜看著今年第一季度又上漲了17%多。』正在北京市明天第一城售樓處簽約的李先生一臉無奈,『我准備今年結婚,就算房子再貴也得買,和房價上漲的幅度相比,每月月供多出來的那100多元錢的加息實在算不了什麼。』李先生的話代表了相當一批『五一』購房者的心聲。
心慌的遠不止李先生。為了上班方便,楊小姐和未婚夫商定打算買處市區的房子,可每平方米不低於8000元的開盤價格讓她斷了買處新房做『新房』的念頭。連著看了十來處所謂的『次新房』和『尾房』,二手房絕不『二手』的價格讓她心灰意冷。隨著4月27日央行正式宣布加息27個基點,房地產新一輪宏觀調控就要開始的說法瞬間傳開。抱著希冀,楊小姐『五一』期間又在多個售樓處好一通轉悠。遺憾的是,她中意地段的樓盤價格比起一月份她剛開始看房時的價錢只漲不跌。
『北京地皮越來越少,二環以內不批地了,開發商拿地實行「招拍掛」,地價越來越貴,房價自然就高。』『到北京買房的外地富人和外國人多,何況還有炒房團,有錢人源源不斷地湧向北京,房子只會越來越貴。』售樓員的話聽起來頗有一點道理。但正是這些亦真亦假的信息讓京城房價變得撲朔迷離。因此,盡管無數人發出過『房價漲到頭了』的質疑,但人們仍然只能眼睜睜看著高企房價繼續向上攀昇。
『去年一期的房子是1梯2戶的板樓纔賣每平方米4000多元,今年就建在旁邊2梯9戶的二期塔樓就賣到了5500元。』記者采訪發現,『現在快買,不然以後更買不起』的恐慌正在看房者中蔓延。加息,頂多造成人們的心理負擔,而難以影響具體的購房計劃。事實上,通過以加息為核心的金融政策進行地產行業的調控,去年中央政府就曾經使用過。然而,一年過後,房地產市場在經歷短暫『低迷』後,最近卻出現房價『報復性』反彈情況。以至於有輿論稱『一夜回到調控前』。雖然不少人把這次加息看作是『二次調控』的警示,但已經近於驚弓之鳥的購樓者們還有多少人會堅信『我們3年不買,房價就能跌』的理論?
悄然看低,股市泄露操縱伎倆
如果房地產市場壟斷性操縱價格加劇,那麼對於一般民眾來說,就不得不為『羊群效應』所左右。
盡管『五一』期間北京幾個售樓點人滿為患,盡管銷售員聲稱『五一』期間樓盤已銷售90%,但記者從北京市房地產交易管理網獲悉,今年『五一』期間,北京房地產市場網上銷售平均日簽約期房為195套,日平均網上簽約現房24套,遠遠低於前4個月的日平均銷售量,甚至比傳統的銷售淡季的銷量還要少。
新浪網最新調查也顯示:『70.13%的網友近期沒有購房打算,13.11%的網友表示會在近期考慮買房』。而去年同期的統計為:『不買房的購房者比例在50%左右,表示願意購房的網友佔到了近40%。』國家統計局信息也表明,截至2006年3月底,全國商品房空置面積為1.23億平方米,同比增長23.8%。
需求造就市場,但在房地產界,房地產商似乎自己就可以造就需求。從2006年一季度的情況來看,居民戶消費性中長期貸款增加399億元,同比少增245億元。盡管這裡有居民住房消費貸款提前還款與房地產投機減弱的因素,但個人住房需求下降是不爭之事實。如果居民住房需求下降(因為國內個人購房有91%以上是以銀行按揭方式完成的),那麼房價的上漲只能是房地產開發商操縱定價的結果。如果房地產市場壟斷性操縱價格加劇,那麼對於一般民眾來說,就不得不為『羊群效應』所左右,所謂的『理性看待房地產市場』仍然僅僅是一句空言而已。
全國性的房價上漲導致了房地產上市公司業績的快速提昇。但從去年4季度就開始瘋漲的房地產股票,今年一季度的表現卻底氣不足。從最高的7.1元,到4月24日收盤的6.36元,地產龍頭股萬科A(000002)下跌10%,聯想則已從1300點昇過1400點的大盤,號稱『市場晴雨表』的股市似乎正在作出警示:隨著商品房價格和土地競拍價節節攀昇,房地產過熱的苗頭已經出現。
銀企聯手,誰能掌握『二次調控』
只要有足夠的投機心理、承受力和資金實力,開發商就會死扛房價。調控的當務之急是如何盡快讓開發商放出閑置房屋。
在普通消費者日益覺得商品房價格難以接受的同時,中國將近二成的居民可支配收入被用於購房,個人住房消費與社會總消費之比達到1:5。通過有關數據的對比,業內專家日前就中國房地產持續過熱、消費扭曲的狀況再次提出警告,中央政府也已開始對熱點城市的房地產基礎情況進行摸底,『二次調控』隨之成為房地產網站點擊率最高的詞語。
4月27日的加息,被很多人給予無限期待,卻讓更多人產生是否會是『空頭支票』的擔懮。加息,肯定會對開發商的資金運作造成壓力,但他們究竟會選擇降低房價還是將壓力轉嫁給購樓者還是懸念。有房地產業內人士透露:加息消息出臺後,不少房地產商在聚會時反而露出了『放心』的表情。4月27日,潘石屹就連夜在自己的博客上感慨:『感覺到心中的一塊大石頭終於落地了。』
開發商們『心裡的大石頭』究竟是什麼呢?資金鏈。開發商能否死扛住房價的機會成本和風險,取決於資金鏈條能否穩固,現金流會不會斷裂。業內專家認為,現實中,開發商的資金半數源於銀行貸款,二者形成了『一榮俱榮、一損俱損』命運共同體,銀行為避免呆壞賬風險,只能是不斷為開發商的市場冒險『輸血』;而且銀行是高房價的直接受益者,高房價意味著按揭貸款的期限和數額都會『水漲船高』。開發商投機行為盡管套住了銀行資金,但也為銀行帶來了額外收入。此外,房產的使用價值不會隨時間變化而發生太大折扣,比一般商品有更強的保值功能,銷售不大會長期受到階段性、季節性因素影響。只要開發商的資金鏈條穩固,購房的剛性讓購房者遲早都會找上門來,房子就有了昇值的空間。所以,只要開發商有足夠的投機心理、承受力和資金實力,死扛住房價,處於弱勢地位的購房者就會在這場與時間的賽跑中敗下陣來。就政府的調控房價政策而言,加息之類一刀切的政策不必著急,如何讓開發商盡快放出閑置房屋纔是當務之急。
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