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『從各國的經驗看,房地產市場的『軟著陸』,只是市場各方充滿理想主義的期待,現實中的房地產市場是不可能實現軟著陸目標的。
正是房地產市場特殊的價格形成機制的作用,使房地產市場表現為暴漲暴跌的特點。當一個城市的房地產市場出現了上漲趨勢之後,房價會越漲越快,導致泡沫產生;而一旦房市的價格拐點出現,市場會出現恐慌性拋售的局面,房價會雪崩,市場信心喪失,需要很長的時間纔能修復。』
2005年4月份開始的以『穩定房價』為目標的房地產調控已經滿一周年了,從統計數據看,當初『穩定房價』的目標並沒有實現。很多城市的房價不僅沒有『穩定』,反而加速上漲,北京的年漲幅達到了20%.
現實中的房地產市場很難實現軟著陸目標
為什麼穩定房價的目標難以實現?
我們首先從房地產市場的價格形成機制說起。房地產市場與一般商品市場是不一樣的,對於房地產而言,正常的『需求』當然是居住、辦公、商業等,但它除了可以滿足人們居住等消費需要之外,還可以成為投資品,可以收取租金或再出售,賺取買賣的差價。這樣,房地產的『需求』就包含了兩個不同的內容:一個是消費需求,一個是投資需求。
正因為房地產具有投資品的特性,使得它們的價格形成機制和一般商品有較大的不同,不能用一般商品的均衡分析方法來分析房地產市場。一般商品價格均衡理論認為,在自由競爭的市場,一種商品的供給和需求會自動達到均衡點,均衡點的價格就是均衡價格。
如果市場的價格高於均衡價格,就會刺激投資,增加供給,於是價格下跌,回到均衡價格;反之,如果市場價格低於均衡價格,供給會減少,市場價格再次回到均衡價格。
投資品市場的價格波動規律就是『追漲殺跌』
但是,投資品的價格決定不遵循上述規律,投資品的價格決定於未來的收益預期。投資品的市場沒有均衡點,更不存在均衡價格。
對於投資品而言,預期價格上漲則需求增加,預期價格下跌則需求減少。對於具有市場投資經驗的人都知道,所謂的『預期價格』主要是根據歷史的價格走勢來判斷的。簡單來說,就是如果最近一段時間市場是上漲的,那麼,『預期價格』就是上漲的;反之,如果最近市場價格下跌,則『預期價格』就是下跌的。因此,在投資品市場,市場的需求和價格走勢是正相關關系:價格上漲則需求上昇,價格下跌則需求減少。而房地產市場的供給和需求則比較復雜,當市場價格上漲時,投資利潤率增加,刺激開發商增加房地產開發投資,房地產供給增加;而市場價格下跌,以前的投資『需求』會成為『供給』,市場價格會進一步下跌。
因此,我們簡單概括投資品市場的價格波動規律就是『追漲殺跌』:當一種趨勢形成以後,市場自身有強大的自我復制功能。如牛市形成以後,市場參與者由於未來價格上漲的預期作用,傾向於購買並持有房地產或股票,市場需求增加而供給減少,呈現供不應求的狀態,於是價格繼續上漲,而上漲又進一步刺激人們的購買和投資欲望。如果是熊市,價格的不斷下跌和市場的悲觀預期同樣會互相作用,互相強化。
如果已經出現了泡沫,應該當機立斷
正是房地產市場的這種特殊的價格形成機制的作用,使房地產市場表現為暴漲暴跌的特點。當一個城市的房地產市場出現了上漲趨勢之後,房價會越漲越快,導致泡沫產生;而一旦房市的價格拐點出現,市場會出現恐慌性拋售的局面,房價會雪崩,市場信心喪失,需要很長的時間纔能修復。
從實證的角度看,對我國的房地產市場的波動規律的描述還缺乏數據支持,為此,我們用香港的數據來說明房價、租金及交易量之間的關系。1996年至1997年初,香港房價在一年左右的時間裡,房價幾乎翻番,同時的交易量從每月不到10000宗迅速增加到1997年初的25000宗,也增長一倍多。但1997年下半年以後,房地產泡沫破滅,房價指數從100點迅速下滑到50點以下,交易量也從最高點的每月25000宗下跌到5000宗左右。
從1996年以後香港房地產市場的波動看,住房市場很容易出現暴漲暴跌的局面,這就是房地產市場的波動規律。
從世界各地的經驗看,房地產市場的『軟著陸』,只是市場各方的充滿理想主義的期待,現實中的房地產市場是不可能實現軟著陸目標的。
因此,當需要對房地產市場進行調控時,如果硬性追求『軟著陸』,那麼,調控房價的行動就很難成功。這是房地產市場的價格波動規律決定的。當已經形成了價格上漲的趨勢之後,市場只有兩種選擇,要麼繼續上漲,要麼迅速下跌,不會出現第三種情形。對投資品市場的調控沒有兩全其美的事情,如果不讓市場出現暴跌,惟一的辦法就是不讓它暴漲。如果已經出現了泡沫,應該當機立斷,否則泡沫會越來越大。
時下,面對鋼鐵等行業的產能過剩,對房價的調控似乎已經陷入了兩難境地:如果對房地產市場下狠手,則部分行業的產能過剩會更加突出;如果不對房地產行業下狠手,社會矛盾會不斷激化。但筆者還是有一個最好的選擇,那就是大幅度增加經濟適用房和廉租房建設。
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