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中央對房地產市場進行宏觀調控一周年之際,不少地方的房價仍然持續上漲,嚴重脫離廣大百姓的支付實力。有專家指出,房價飆昇的背後,是地方政府職責的缺位。有的地方政府在調控房地產市場方面無所作為,放任自流,監管不力,甚至還利用政策托市,與開發商合謀推動房價上漲。
國家發展改革委和國家統計局最近公布的數據顯示,一季度全國70個大中城市房價上漲5.5%,其中,大連、呼和浩特、深圳漲幅超過10%。
剖析房地產市場價格高漲的原因,不難看出,地方政府財稅收入與房地產價格存在著『互利關系』,即房地產市場的『繁榮』,可以直接增加地方政府的財稅收入,進而改善部門福利。正是有這種內在的利益關系,使不少地方政府出於自身利益需要,不僅不希望房價降下來,而且還產生托市的衝動,成為房價上漲的『推手』。
不少地方政府在落實中央宏觀調控政策方面顯得『江郎纔盡』,但在政策托市方面卻富有『成效』,並且手法不斷創新。
托市手法之一就是抬高土地出讓價格。按照我國目前的土地批租政策,地方政府一般可以拿到50年乃至70年的租金,這應該說已是一筆很可觀的財政收入了。可是,有些地方政府並不滿足。為了獲取更大的利益,他們不惜抬高土地出讓價格,甚至請房地產公司當『托』,與外地投標企業競價,從而抬高地價。有的還借機收取大量名目繁多的各種『附加費』,從中獲利。
手法之二就是大興土木。一些地方政府為建設『國際性大都市』,建設大廣場、寬馬路等『形象工程』、『政績工程』,大興舊城改造和城市拆遷。有的房屋纔建成10多年或只有幾年也要拆遷,大量的被拆遷戶對房地產市場有剛性需求,直接刺激房價上漲。
一些地方政府在托市手法上推陳出新,以『鼓勵普通市民住戶消費』的名義,出臺了購房入戶口的政策,這一政策在為房地產市場提供重大『利好』消息的同時,也意味著曾被視為本地房價飆昇『罪魁禍首』的外來購房者,將再次登臺成為『托』熱本地樓市的『寵兒』,並受到了政府的歡迎。
地方政府熱衷托市,必然會放松對房地產市場的監管,甚至一點道義勸告的職責都沒有發揮。
炒房團是房價快速上漲和波動的主要誘因。炒房團和莊家坐莊的原理是一樣的:通過炒作一些房地產熱點城市的標志性產品,以及在房源供給上和開發商達成某種默契,從而影響消費者的價格預期,刺激場外資金跟進,從而迅速拉動房價上漲。但遺憾的是,地方政府對房地產銷售市場的監管存在很多漏洞,變相地給游資的轉線提供了機會,還有的地方政府甚至組團到外地推銷房屋,或者吸引外地的『炒房團』前來炒房,把『走出去、引進來』用到了房地產的推銷和炒作上。這一系列的舉措,使得當地的房地產市場就長期呈現一種只漲不跌的走勢。
如果將利益因素歸結為地方政府推動房價上漲的內在動力,那麼,問責制度的空置則是一個外在動力。國務院下發的『國八條』,把房價提高到政治高度,提出建立政府負責制,對住房價格上漲過快控制不力的,要追究有關責任人責任。但是,『國八條』出臺一年有餘,在此期間,一些城市的房價甚至比過去上漲得更為迅猛,但迄今為止鮮有地方政府官員由於遏制房價不力遭到問責。
所以,控制房價過快上漲首先要規范政府行為。必須使各級地方政府充分認識到,房價的瘋漲不僅威脅到社會的和諧與穩定,也威脅到當地經濟的可持續發展。在市場經濟條件下穩定房價是政府的責任,政府不但不可以不作為,更不可以為了局部或眼前利益實施逆向調節。
同時,要將房價上漲幅度與本地GDP漲幅進行比較,對於那些房價上漲遠遠高於本地經濟增長的城市,應采取切實措施堅決糾正。
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