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一季度北京房地產市場出現了一個『銷售價格、供應量、銷售量均在上漲』的奇怪現象,同時,市場上空游蕩的各種撲朔迷離的信息,更讓北京樓市如同這個春天的天氣一樣,讓人難以琢磨。
現狀 『簡直是漲瘋了!』
4月8日,逛完2006年北京春節國貿房展會的周小東這樣感嘆到。春展上賣得最火的位於東南四環的沿海賽洛城,已經賣到7800元/平方米左右,去年6月份開盤的時候只有6800元/平方米,不到一年上漲了1000元/平方米。同樣位於東四環外的朝陽北路的珠江羅馬嘉園現在銷售價格達到8800元/平方米,但是在今年1月份的時候該項目銷售價格為7800元/平方米左右。位於南城西南三環路和西四環路的萬年花城 今年1月份的銷售價格為5700元/平方米,到3月份則達到6600元/平方米。
雖然這些項目在3月份銷售的住宅產品有可能是因為其產品品質、樓盤位置有所提昇等客觀因素導致房價上漲,但北京房地產市場在今年一季度上漲已經是一個不爭的事實。即使按照官方的數據,2005年北京市商品住宅期房預售平均價格6725元/平方米,今年三月份的平均價格為7046元/平方米,也就是說至少上漲了321元/平方米。
事實上,北京和上海兩城市統計局公布的數據顯示,2005年北京商品住宅期房均價達6725元/平方米。2005年上海市商品住宅平均銷售價格為6698元/平方米。2005年北京商品住宅均價比上海高27元/平方米。更值得關注的是,去年北京商品住宅期房均價比前年上漲了19.2%,上海上漲幅度僅為4.9%,漲幅同比回落了9.7個百分點。2003年之前北京房價一直遙遙領先於上海,2003年之後被上海反超;2005年北京房價再次反超上海。進入2006年北京房價漲勢更猛。
原因 消費者追漲購買力釋放
『房地產市場的銷售價格一般是按照供需情況來決定的。而房屋整體銷售價格在合理的區間上漲是正常,假如其增長的速度和幅度過高則可能出現問題。』中原地產華北區域總經理李文傑認為,起始於去年5月份的國家宏觀調控政策在各地實施後,多數購房者認為北京的房地產銷售經過調控後會出現下降,因此有些購買需求在這樣的認為下推後,但是目前的客觀情況是,進入2006年開發商並沒有降低其房屋的銷售價格,反而提高其房屋的銷售價格。
購房者在觀望中發現房價依舊上漲,因此觀望馬上開始出現集中的釋放。『房價的上漲其實有很多的因素,包括去年整體土地的供應量減少,而且去年整體推出的盤量非常少,因此今年的房價上漲,跟去年購買力未完全釋放,導致需求積壓有一定的關系。』目前北京市場中的需求是很大的,而去年房地產市場的供應量則比前年少了很多,基本上是集中在郊區,沒有市區的土地。記者也從北京房地產交易管理網提供的數據發現,今年一季度北京房地產銷售網上簽約的數量也呈現上漲的趨勢,尤其是進入4月份每天簽約銷售期房和現房總量均超過500套,在4月15日甚至達到803套。因此今年一季度北京房地產市場出現了一個『銷售價格、供應量、銷售量均在上漲』的奇怪現象。
去年5月,著名經濟學家、北京大學夏業良教授就曾擔心,房價在經過宏觀調控後可能出現反彈性上漲,而事實則證實了其預言。
質疑 開發商合謀推高房價?
首都經貿大學教授張躍慶認為,房屋銷售價格的制訂完全掌握在開發商手裡。『即使不經過宏觀調控開發商還是會不斷的上調其房子的價格。房地產市場是一個半壟斷的市場,房屋的銷售價格並不完全是根據市場供需情況來制訂,因此開發商完全可以結成價格聯盟。』
事實上,北京開發商在制訂其房地產產品銷售價格時均依照一個『就高不就低』的標准,所謂『就高不就低』就是指開發商在制訂其房子銷售價格的時候,在參考其實際的建設成本外,另一個指標就是其區域正在銷售的同等品質的住宅產品的價格,最後其制訂出來的銷售價格則往往要比這個區域正在銷售價格最高的房子銷售價格持平或者略高。
尤其是在去年北京購買力被壓制後出現階段性釋放,2005年開發商漲價的衝動被宏觀調控政策所抑制,不敢輕舉妄動,而當進入2006年後市場觀望氣氛開始緩解,開發商順水推舟讓房價高揚,漲價可以說是一種原始的衝動和本能,在這樣的情況下,開發合謀共同提高房價的可能性就更大。『即使是開發商沒有公開表示要共同力挺房價,但是他們的行為則完全是一種合謀的行為。首先在同一區域的開發商首先在制訂銷售價格的時候是一致,同時目前每個開發商不管其房子賣的好還是不好,都是定期就上調其房子的銷售價格,而且開發商人為地囤積土地,減少供應,在其銷售過程中控制房屋的實際放量,給購房者制造一種市場上房屋緊缺的局面。』
一家之言 買房人無力博弈開發商
去年5月份全國各地開始實施宏觀調控政策細則後,在房地產業內有一個名為『博弈』的詞語頻繁出現在媒體上,房地產研究專家和媒體分析宏觀調控過程中都一直認為,本次調控涉及幾個層面之間的『博弈』:中央政府與地方政府之間的博弈;政府與開發商之間的博弈;購房者與開發商之間的博弈。其中在關於購房者與開發商之間的博弈的觀點中,多數購房者認為只有購房者團結起來不買開發商的房子,房子的銷售價格一定會下降。但目前的事實是,宏觀調控快一年後,北京房地產產品的銷售價格非但沒有下降,而是出現了驚人的上漲幅度和速度。『假如持幣待購是購房者和開發商博弈的表現形式的話,很顯然在這次所謂的博弈過程,最後失敗的還是購房者。在不到一年的時間內,他們為此付出了每平方米上漲了上百元的購房款。』
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