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物業和業主好比一對冤家,目前隨著二者之間矛盾的不斷加深,各種物業糾紛也愈演愈烈,有的甚至大打出手將矛盾昇級,使業主維權陷入尷尬境地。透過沈陽等地一些業主的維權經歷不難看出,僅靠業主或『業委會』維權顯然是不夠的,完善相應的法律法規應為當務之急。
業主維權:難,難,難
『廣闊新世界,精彩新生活』,67歲的王靜當年就是衝著香港『新世界』的品牌和『港市花園』這個令人神往的口號從湖南長沙來到了沈陽,享受她晚年『新生活』的。王靜說:『可拿到鑰匙那天纔知道,除了住房什麼配套設施都沒有,開發商承諾的東西全部化為泡影。』
新世界花園B區業主高晶2000年底入住後,窗臺漏雨,房頂也漏,特別是南屋兩面牆壁均出現大的裂縫。記者日前在她家看到,由於夏季屋頂漏水,屋頂四周潮濕發霉,北屋牆壁上長滿了霉點。她告訴記者,2002年夏天,由於本樓層的電纜盒露在外面,突然零線脫落,她家所有的電器全都燒了,和物業公司交涉了一個月,最後只給維修不給更換。
王靜說,從她入住新世界花園那天起,就走上了艱難的維權之路。然而,她做夢都沒有想到,這條維權之路讓她付出沈重的代價。針對存在的一系列問題,王靜先是單槍匹馬地找物業公司『說理』。如綠化達不到承諾標准;房屋質量差,屋頂、管道等漏水,窗戶大都存在嚴重質量問題;物業收費每平方米1.5元質價不符等。但『說理』均以失敗告終。2002年11月,在大家的努力下成立了業主委員會,王靜被選為主任,她帶領17名業委會成員集體維權,但遭受了百般刁難。物業公司最終給每戶一點『窗戶問題』的補償,但其他問題均未解決。去年3月,王靜辭去了『業委會』主任的職務。
『業委會』難成氣候
據沈陽市人大常委會環資委調查,沈陽市實行物業管理的住宅小區244個,建築面積2151.9萬平方米,僅佔全市住宅區總面積的20.6%,這些小區大都成立了『業委會』,但在維權路上步履維艱,有的業委會甚至形同虛設。
《沈陽市住宅物業管理規定》,業委會由業主代表大會投票產生。經200多戶業主投票公選的新世界花園B區業委會主任李永德告訴記者,業委會無固定辦公場所,他們在陰暗潮濕的地下室辦公至今,復印材料費、電話費等都得自己掏腰包。A區王靜當主任時,自己的家成了辦公室。而按照現有規定,面積達到5萬平方米的住宅小區,物業公司應提供130平方米的辦公室。
李永德說,業委會就『業主要求更換窗戶』『是否繼續選聘新世界物業提供服務』等問題和新世界物業進行交涉,但問題都未得到很好得解決。業委會成員陳先生說,業委會和物業公司未達成協議,有的業主拒交物業費。這就形成了一個怪圈:開發商所建房屋質量不好,加上物業服務不到位,業主不滿拒交或少交物業費;物業公司難以為繼,最後不得不擅離小區。去年12月11日,新世界物業公司在沒有辦理交接手續的情況下,停止所有物業服務並擅離小區,物業服務出現『真空』。後來和平區南湖街道新世界社區代管了小區衛生。就這一事件,也有業主質疑『業委會』不作為,想『炒』掉業主公選的業委會。
業主維權細節難界定
物業公司究竟提供什麼樣的服務、收多少物業費合理,現有的法規還不能將其細化。
沈陽市和平區房產局小區辦的王書記說,業主交多少錢,物業提供什麼樣的服務,24小時怎麼巡邏,政府沒法定。要追究細節也沒有法律依據,作為行業部門感到很為難,確實無法乾預。
記者了解到,沈陽市對物業公司進入小區有明文規定,《沈陽市住宅物業管理規定》第十五條,住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少於三個或者建築面積少於五萬平方米的,經區、縣(市)房產行政主管部門批准,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。但是對物業公司撤出卻沒有規定。
沈陽市人大代表於威說,房產部門應該真正從源頭上把好監督關,在物業小區施工期內就嚴格監管建設規劃的實施。對開發商侵害業主權益的行為嚴厲禁止,直至不予驗收。同時,也要嚴格規范物業公司的行為。於威建議,最好對物業公司進行分級。比如一星到五星,物價部門對每一星級物業公司的收費定價不同,許可管理的小區面積也不同。而且,每一星級的服務要有可以遵循的考核標准,比如可以借鑒賓館管理模式,五星級保安一天巡邏幾次、衛生打掃幾回,三星級是幾次、幾回等,要明碼實價。
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